2018年第二季度保定房地产市场分析报告

搜狐焦点保定站 2018-07-06 17:27
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《2018年第二季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2018年第二季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

2018年第二季度,保定无预售证下发。

2018年第二季度,保定加强节约集约用地,加快解决棚户区和城中村改造,加快发展装配式建筑,严格土地执法,主城区不动产登记开通了网上申报,发布了人才落户“零门槛”政策,规范房产中介行为。

第二季度,保定五区挂牌出让地块共成交45宗(本报告仅含居住、商服用地),出让总面积1355482.87平方米,约合2033.22亩,共吸金580502万元。主城区成功出让地块24宗,约合1078.13亩,多个项目拿地补证。

第二季度,保定市国土资源局共发布了179则征地公告,共征地364.3259公顷,约合5464.89亩。其中,竞秀区征地18.537公顷;莲池区征地94.4801公顷;满城区征地54.1519公顷;清苑区征地55.4281公顷;徐水区征地141.7288公顷。五区中,徐水区征地面积最大。

第二季度,保定主城区共有5宗科教用地划拨使用,总面积159415平方米,约合239.12亩。 划拨用地建设项目分别为保定市莲池区第一实验小学、保定市莲池区第一实验中学、保定市竞秀学校、保定师范附属学校东湖分校项目等。

第二季度,改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量;新房是保定购房者的首选;房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎;小高层产品最受关注;价格回归到影响消费者购房的首要因素,购房者注重住房的性价比和居住舒适度;保定主城区仍最受购房者青睐,竞秀区仍旧是首选购房区域;暂无买房计划的受访者占比减少,购房意愿增强;多数受访者认为下阶段楼市政策将适当放松,但对成交量并不乐观。综合调查情况来看,本季度,保定居民的购买意愿有所增强,但没有盲目跟风购房,而是更注重住房的性价比和舒适度,表明居民的购房心理在日趋稳定。

《2018年第二季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2018年第二季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

1.2018年第二季度全国房地产相关政策

提要:2018年第二季度,房地产税列入立法预备审议项目;棚户区改造、危房改造备受关注;关于住房公积金的规范严查、降低缴存等系列规定发布;不动产登记信息管理基础平台实现了全国联网;楼市调控出现新风向,西安、长沙、杭州三个城市暂停企事业单位购买住房;主题公园和高铁周边的建设开发严控房地产化倾向严重。

No.1房地产税

4月27日,全国人大常委会公布了2018年立法工作计划,将房地产税法等列入预备审议项目,这似乎意味着该法律草案或今年不能进入最高立法机关审议程序。

No.2住房保障

4月2日,财政部、住房城乡建设部印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》。 完善地方政府专项债券管理,规范棚户区改造融资行为,坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作。

No.3住房租赁重磅金融政策发布

4月25日,证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

No.4工行:个人住房贷款借款人最高年龄延长至70周岁

为适应中国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力,中国工商银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。

No.5住房公积金企业存缴降比

住建部、财政部、人民银行联合发布《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》,延长阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策的期限等改进住房公积金缴存机制。

No.6治理违规提取住房公积金

5月11日,住房和城乡建设部、合财政部、人民银行、公安部等四部门联发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,防止提取住房公积金用于炒房投机。

No.7严控主题公园建设房地产倾向

发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,明确主题公园建设要防止地方债务风险、盲目建设等四方面问题,严格控制房地产倾向,严守生态保护红线。

No.8高铁站周边区域开发严控房地产化

5月7日,国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合印发《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》表示,合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序,坚决防控单纯房地产化倾向。

No.9不动产登记信息管理基础平台全国联网

6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。

No.10暂停企事业单位购买住房

6月24日,西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房,随后,25日和26日,长沙和杭州也快速发布了类似政策。

No.11城镇棚户区和城乡危房改造

6月30日,国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,部署进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作,切实解决群众住房困难,有效促进经济增长。

2. 2018年第二季度保定房地产相关政策

提要:2018年第二季度,保定加强节约集约用地,加快解决棚户区和城中村改造,加快发展装配式建筑,严格土地执法,主城区不动产登记开通了网上申报,发布了人才落户“零门槛”政策,规范房产中介行为。

No.1加强节约集约用地

4月,为加快完善节约集约用地推进机制,深挖土地潜力,加快土地供应节奏,不断提高我市节约集约用地水平,日前我市出台《关于进一步加强节约集约用地的意见(试行)》。

No.2加快解决棚户区和城中村改造

4月3日,保定市莲池区人民政府网发布《保定市莲池区加快解决棚户区和城中村改造项目遗留问题实施方案》。方案中指出,2018年12月底前至少完成征迁总户数的95%,并公布了莲池区棚户区和城中村改造适用政策项目清单。

河北省制定《2018年全省棚户区改造工程实施方案》,提出按照“2018年、2019年重点攻坚,2020年扫尾”原则,加大棚户区改造工作力度。2018年完成棚改开工23万套任务。其中,保定2018年计划开工38212套。

No.3严格土地执法

5月,我市《关于严格土地执法维护土地管理秩序的实施意见》(以下简称《意见》)近日正式发布。对2017年全省清理违法占地专项行动列入清单及2017年新增违法用地,按时间节点要求整改到位,应拆尽拆,应补尽补。对新发生的违法违规用地实行“零容忍”,坚持“露头就打、动工就拆”的刚性执法要求,确保年度新增违法用地“零增长”。

No.4主城区不动产登记开通网上申报

5月,为进一步推进我市主城区不动产统一登记工作,市国土资源局召开网上远程申报工作会,我市主城区不动产登记网上申报正式开通。

No.5加快发展装配式建筑

我市出台了《关于加快推进保定市装配式建筑发展的实施意见》,以提高建筑技术水平和工程质量,促进全市传统建筑业转型升级。2018年5月1日起,全市政府投资类项目以及保障性住房和棚户区改造项目具备条件的应优先采用装配式建设。

No.6引进人才

6月14日,我市召开新闻发布会,公布全面放开放宽人才和重点群体落户条件。其中,我市全面放开高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生(含中专、中技学历)、留学归国人员的落户限制,实行“先落户,后就业”,实现人才落户“零门槛”。

No.7推进被动式超低能耗绿色建筑

6月15日,保定市人民政府发布《保定市人民政府关于推进被动式超低能耗绿色建筑发展的实施意见(试行)》,就加快推进被动式超低能耗绿色建筑发展提出意见。

No.8规范房产中介行为

2018年6月25日,保定市莲池区住房和城乡建设局发布了“关于防范商品房交易风险的通告”。公告显示,部分开发企业和房产经纪公司受利益驱使,追逐私利、虚假宣传,甚至出现一些第三方机构为没有取得任何建设手续的项目提供代理服务,严重扰乱了市场秩序,误导了购房群众。

1第二季度保定主城区及新三区土地挂牌出让情况

提要:2018年第二季度,保定五区挂牌出让地块共成交45宗(本报告仅含居住、商服用地),出让总面积1355482.87平方米,约合2033.22亩,共吸金580502万元。主城区成功出让地块24宗,约合1078.13亩,多个项目拿地补证。

图2-1第二季度保定市挂牌地块成交情况▼

1.1主城区:“解遗项目”拿地补证 品牌房企抢驻保定

2018年第二季度,保定土地市场共成功出让24宗居住、商服地块,成交总面积718750平方米,约合1078.13亩,成交总价361486万元。

其中,居住用地22宗,总面积695849.8平方米,商服用地2宗,总面积22900.2平方米。【最终出让结果 见下图】

图 2-2 第二季度主城区24宗挂牌出让地块成交情况▼

第二季度出让地块中,多宗为“解遗项目”拿地补证,竞拍规则大多涉及“限制地价”。其中,【2018-032】号地块“双竞双限、限售10年”。

在第二季度出让地块中,阳光水岸、文澜阁、和美鑫苑、紫郡、蓝湖郡、渼林湾、领秀紫晶城、君木棠、学院派以及长城家园顺利补证。于2017年流拍的两宗地块,也在此次土拍中成功出让,其中,东湖区域地块正式更名花郡·玫瑰园,由隆基泰和着手开发建设。此外,朝阳大街、北三环附近两宗地块也已公布项目案名,观璟国际、观璟台或将公开面市。

因大多为在建项目拿地补证,且有“限制地价”的规定,在第二季度出让地块中,最终成交价格并不高。其中,地块单价最高的为【2018-032】号宗地,每亩约合1100万元。该地块位于北三环南侧、康诚香槟小镇东侧,地理位置优越,因此一度吸引了四家房企竞价。最终该宗“双竞双限”地块由保定市金泰宏孚房地产开发有限公司竞得,房屋销售平均价格11950元/平方米。

第二季度挂牌出让地块仍多由保定本土房企竞得,此外,石榴地产、北京城建、北京博豪雅郡,以及京能集团旗下的金泰宏孚地产等外地企业也参与了竞拍,金泰宏孚地产成功夺得两宗地块。

1.2满城区:2宗居住用地挂牌出让 临近主城区

第二季度,满城区两宗居住用地挂牌出让,总面积63076.11平方米,约合94.61亩。两宗地块均位于满城区东南部,与主城区临近。【2018-19】挂牌截止日期为 2018年7月9日,【2018-21】挂牌截止时间为 2018年7月30日。【满城区挂牌地块情况 见下图】

图 2-3 第二季度满城区挂牌地块情况▼

1.3徐水区:21宗挂牌地块成功出让 多为“双竞双限”

第二季度,徐水区共成功出让地块21宗,总面积共636732.87平方米,约合955.10亩。含居住用地17宗,商服用地4宗。其中,5宗居住用地为“房地产遗留问题项目”,12宗居住用地竞拍规则为“双竞双限”。

两批次挂牌地块中,保定市华诚房地产开发有限公司拿地5宗,含3宗居住,2宗商服用地;保定巨腾房地产开发有限公司拿地4宗,均为居住用地;河北长峰金工房地产开发有限公司拿地3宗,含2宗居住用地,1宗商服用地;保定上拓房地产开发有限公司、河北巨力现代城房地产开发有限公司等均在二季度拿地。【徐水区挂牌地块成交情况 见下图】

图 2-4 第二季度徐水区挂牌地块成交情况▼

1.4清苑区:6宗居住用地挂牌出让 总面积近480亩

第二季度,清苑区6宗居住用地挂牌出让,出让总面积319742.39平方米,约合479.61亩。由地块位置可知,此次出让宗地大部分位于主城区朝阳南大街附近。6宗地块挂牌截止时间为2018年7月25日。【清苑区挂牌地块情况 见下图】

图 2-5 第二季度清苑区挂牌出让地块情况▼

2第二季度保定市征地情况:征地总面积5465亩

2018年第二季度,保定市国土资源局共发布了179则征地公告,共征地364.3259公顷,约合5464.89亩。其中,竞秀区征地18.537公顷;莲池区征地94.4801公顷;满城区征地54.1519公顷;清苑区征地55.4281公顷;徐水区征地141.7288公顷。五区中,徐水区征地面积最大。

图 2-6 第二季度保定各区征地面积情况▼

第二季度,保定主城区共征地113.0171公顷,约合1695.26亩。征地用途有工矿仓储、公共管理与公共服务、住宅以及交通运输用地。

征地区域涉及焦庄乡樊庄村;五尧乡东五尧村、北五尧村;百楼乡后营村、西大夫庄;韩庄乡谭庄村;东金庄乡何辛庄村;韩村乡韩村、西鲁岗村、小边坨村;大马坊乡大马坊村以及颉庄乡崔闸村。

在征地涉及到的12个行政村中,百楼乡后营村征地面积最大,征用总面积531.471亩,征地用途为住宅、公共管理与公共服务以及交通运输用地。【主城区征地详情 见下图】

图 2-7 第二季度保定主城区征地情况▼

第二季度,满城区发布征地公告61则,征地总面积54.1519公顷,约合812.28亩。征地用途大多为住宅用地以及工矿仓储用地。

征地区域涉及大册营镇夜借村、岗头村、方上村、六间房村、王辛庄村、北宋营村、上紫口村、大册村、马厂村 ;满城镇城内村、东马村、守陵村、杨家佐村、城东村、北庄村、南陵山村、抱阳村;贤台乡西南韩村、东南韩村 、东贤台村;要庄乡后大留村、前大留村;神星镇石板山村及;南韩村镇大固店村、西苟村、南韩村;方顺桥镇小赛村、大赛村、辛章屯村;于家庄乡郎村等行政村。【满城区征地详情 见下图】

图 2-8 第二季度满城区征地情况▼

第二季度,清苑区发布征地公告33则,征地总面积55.4281公顷,约合831.42亩。征地用途为公共管理与公共服务、商服、住宅用地等。

征地区域涉及北店乡西林水村、田各庄屯村、西顾庄村、李八庄村;臧村镇沙堤营村;白团乡白团南街村、樊庄村;东闾乡东闾村;清苑镇东顾庄村;孙村乡大侯村;魏村镇谢上村等行政村。【清苑区征地详情 见下图】

图2-9 第二季度清苑区征地情况▼

第二季度,徐水区发布征地公告68则,征地总面积141.7288公顷,约合2125.93亩,在五区中征地面积最大。征地用途有商服、交通运输以及工矿仓储用地。

征地区域涉及大王店镇马亮营村、智武营村、大仕庄村、六各庄村、小仕庄村、刘官营村、骆庄村;遂城镇大次良村;保定市徐水区水利局;正村乡孟官营村、西公村、中公村、孟官营村、中公村;户木乡户木村、徐家庄村;安肃镇东王庄村、东于庄村、西于庄村、小寺各庄村;高林村镇高林村、郎五庄村等行政村。【徐水区征地详情 见下图】

图2-10 第二季度徐水区征地情况▼

3、第二季度保定主城区科教用地划拨逾239亩 含4所学校用地

第二季度,保定主城区共有5宗科教用地划拨使用,总面积159415平方米,约合239.12亩。 划拨用地建设项目分别为保定市莲池区第一实验小学、保定市莲池区第一实验中学、保定市竞秀学校、保定师范附属学校东湖分校项目等。

据悉,新建竞秀学校正在加紧推进,学校位于沈庄路南、阳光大街东约400米。

新建莲池区第一实验小学(前卫路小学实验校区)位于北二环以北、恒祥北大街以西、金专路以南,占地30亩,建筑面积9287㎡。

新建莲池区第一实验中学位于北二环以北、永华北大街(规划路)以西、恒源路(规划路)以南、恒祥北大街以东,占地60亩,建筑面积47000㎡。

新建保定师范附属学校东湖分校位于森活里项目以北、未来花郡项目以西、规划三路以南、规划二路以东,占地30亩,建筑面积15875㎡。【主城区划拨用地情况 见下图】

图2-11 第二季度主城区划拨用地情况▼

提要:2018年第二季度,改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量;新房是保定购房者的首选;房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎;小高层产品最受关注;价格回归到影响消费者购房的首要因素,购房者注重住房的性价比和居住舒适度;保定主城区仍最受购房者青睐,竞秀区仍旧是首选购房区域;暂无买房计划的受访者占比减少,购房意愿增强;多数受访者认为下阶段楼市政策将适当放松,但对成交量并不乐观。综合调查情况来看,本季度,保定居民的购买意愿有所增强,但没有盲目跟风购房,而是更注重住房的性价比和舒适度,表明居民的购房心理在日趋稳定。

1.消费者的购房目的:投资型购房者占比减小

提要:2018年第二季度,改善型群体依旧占比最大,长期以来表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,始终是保定房地产市场的主导力量。投资型购房者占比减小,“房住不炒”的本质属性正在回归。

1.1消费者拥有房产情况:拥有一套及以上住房的购房者占比增多

图 3-1反映了2018年第二季度保定消费者拥有房产状况。其中,在受访者中没有房产的人员占比20%,该部分人群主要是刚性需求消费者;44%的受访者拥有一套住房,该部分人群购房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比22%,其中三套住房拥有者占比14%,该部分人群购买住房的目的大多用于投资升值。

图 3-1消费者拥有房产情况▼

搜狐焦点网分析,同往常数据一样,已经拥有一套住房,购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重最大,占比44%,拥有两套及两套以上住房的受访者共占比36%,无住房受访者占比20%。可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求占市场需求的20%,其余73%的消费者已经拥有住房,多为改善型及投资型需求。

与上一季度的数据(没有房产占比18%,拥有一套住房占比36%,拥有两套住房占比26%,拥有三套住房占比20%)相比,本季度,刚需受访者占比稍有减少,改善型受访者和投资型受访者占比均有所上升。

1.2 消费者的购房目的:投资型购房者占比减少

图 3-2消费者购房的主要目的▼

图 3-2反映了2018年第二季度保定消费者购房目的的分布状况。其中,56%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;25%的受访者购房是为了解决基本居住问题;出租获长期回报占8%,短期倒手赚取差价占11%。总的来说,投资型购房者占比为19%。开发企业可以此项数据作为参考做出相应调整,提供更适合市场需求的产品。

调查显示,2018年第二季度,保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相基本一致,以改善居住条件为主。与上一季度数据(改善居住条件占比52%,解决基本居住问题占比16%,出租获长期回报占比18%,短期到手赚差价占比14%)相比,本季度,投资型购房者占比减少。搜狐焦点网推测,随着楼市调控的延续,保定房地产市场趋于稳定,发展态势向好,购房者的购房心理也以理性购房为前提,“炒房”的“虚火”降了不少,“房住不炒”的本质属性正在回归。

2.消费者的购房需求:新房是首选 房价直接打折最受欢迎

提要:2018年第二季度,一手房即新房仍旧是保定购房者的首选。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显,房价直接打折仍是大多数购房者倾向的促销方式,其他促销方式吸引力极小。

2.1消费者购房首选房源:新房倾向度增加

图3-3反应了2018年第二季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。其中,71%的购房者表示购房时首选一手房源;13%的购房者表示愿意购买二手房源,另有16%的购房者表示两种房源均可。

图 3-3消费者购房首选的房源类型▼

观察图表可得,保定购房者中七成购房者倾向于购买新房,这一数据与上一季度数据(62%)相比有所上升。倾向于购买二手房的购房者依旧占比较小。分析原因得出,第一,新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房,因此计划购置新房的购房者较多;第二,二手房房源选择余地较小,且过户等手续繁琐,更名费价格较高等原因,因此选择二手房购房者所占比重较小。不过,随着购房政策的收紧,以及房价的居高不下,对于一手房和二手房的选择,越来越多购房者表示无所谓,而是更注重性价比;并且在这种市场状况下,刚需购房者的选择余地缩小。

2.2消费者倾向的促销方式:房价直接打折最受欢迎

图3-4反映了2018年第二季度最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中,选择房价直接打折的购房者所占比重依旧最高,高达74%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为14%;6%的购房者选择特价房,还有6%的购房者选择赠送面积。

图 3-4消费者倾向的促销方式▼

这一数据相比上一季度并无太大差异。无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策,最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。虽然保定主城区的房价趋于稳定,但购房者的购房压力并没有大大减轻。因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者实际资金情况而定,比较具有随机性;选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高,这是因为随着保定购房者专业素质的提升,逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处,因此特价房的吸引力逐渐降低,但同时由于房价较高的压力,小部分购房者考虑到自身经济实力,开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

3.消费者的购房倾向:注重购房性价比 受价格因素影响大

提要:2018年第二季度小高层住宅最受欢迎,消费者更在乎居住的舒适度及性价比,120平方米至140平方米的中上等户型住宅最受欢迎。价格回归为影响消费者购房的首要因素。在保定,主城区依旧受购房者青睐,其中选择竞秀区的占比更高。

3.1消费者购房首选业态类型:小高层是首选

图 3-5反映了2018年第二季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。其中,选择小高层住宅产品占比38%居首位,高层住宅产品占比35%居第二位,多层住宅产品占比15%居第三位,其他业态占比总和为12%。

这一数据与上一季度相比无太大差距。多层住宅、小高层住宅、高层住宅三种住宅类型中,多层住宅规格整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞,但是价格最高;高层住宅虽然相对来说价格偏低,但公摊面积较大;相比之下,小高层住宅因房型好、得房率高、污染程度低等优点而最具性价比,所以最受购房者欢迎。高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以目前市场上仍是小高层为最广泛的业态。

图 3-5消费者购房首选类型▼

此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言,高端住宅很难大众化。并且,由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应,停止别墅类房地产开发项目土地供应,从而使高端住宅项目土地供应少,市场范围狭窄。

在2018年第二季度,智慧谷、荣盛国际中心等商业项目入市。面对住宅类产品的高价,公寓产品因户型面积小总价低而有一定的优势,但受传统观念的影响,公寓产品因为使用年限较短,因此在目前的市场上来看占有率较低。

3.2消费者购房首选户型:中等户型更受欢迎

通过图3-6我们发现,2018年第二季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米,占受访者的40%,比上一季度数据大大增加,但仍旧独占鳌头;其次,28%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;选择120-140平方米户型的消费者占比21%,与上一季度相比数据有所下降;7%消费者倾向140-200平方米的户型;消费者在购房时倾向60平米以下的占比为3%;仅有2%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。

图 3-6消费者购房首选户型▼

可见,90-120平方米的中等户型对于保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型需求。多数人认为,比起大户型相对较高的总价,中小户型因其总价较低,低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

本季度,选择120-140平方米户型的购房者占比有所降低。搜狐焦点网根据调查分析,120-140平方米户型多为三室,青睐三室户型的人群多为孩子或老人共同居住而考虑。这部分人群多属于改善型住房人群,而在购房者中改善型刚性需求占比最大,所以在选择户型时,对居住感受的需求大。这也使得户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的大户型受到消费者的青睐。但是对于资金水平想对较低的刚需群体来说,60-90平方米的户型更加合适。

3.3消费者能承受的房屋单价:近七成购房者能承受10000以下的房屋单价

图 3-7反映了2018年第二季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示,68%的消费者在购房时能承受10000元以下的房屋单价;28%的消费者在购房时能承受的房屋单价为10000-15000元;有4%的购房者能承受15000元以上的购房单价。

图 3-7消费者所能承受的房屋单价(单位:元)▼

由图4-7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价在10000元以下,这部分人群相对来说资金承受能力较低,并不能负担保定现阶段的房价水平。仅有4%的购房者能承受15000元以上的房屋单价,表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

上一季度,有近六成的消费者能承受房屋单价在10000元以下,本季度的数据有所上升,但由于并不能由此说明本季度的居民购买力下降。

3.4消费者购房首选付款方式:住房公积金贷款最受青睐

图3-8反映了2018年第二季度保定消费者购房首选的付款方式。调查中,52%的受访者选择了住房公积金贷款,25%的受访者倾向于商业银行贷款,11%的受访者倾向于一次性付清,10%的受访者选择了分期付款,2%的受访者选择了民间借贷。

这项数据与以往相比并无大差异。公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势,还具有首付低、利率低等优势,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。随着房价的攀升,居民购买力下降,公积金贷款越来越受购房者青睐。

图 3-8消费者购房首选付款方式▼

搜狐焦点网分析认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

民间借贷这一选项占比最小。分析认为,部分刚需购房者因没有公积金和商业贷款的资格,但住房需求迫切,会考虑依靠民间借贷的方式购房。但搜狐焦点网认为,民间借贷的风险性较大,且利率较高,建议这一部分购房者谨慎选择付款方式,依据自身条件和需求合理选择住宅产品。

3.5消费者所能承受的月还款额:2500元以上占比最多

图 3-9反映了2018年第二季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在2500元以上的占31%,受访者月还款额在 2000-2500元之间的同样占25%,月还款额在1500-2000元之间的占25%,受访者月还款额在1500元以下的占16%。

图 3-9消费者购房时所能承受的月还款额▼

月还款额在2500元以上的购房者所占比重仍旧最高,同上季度的调查结果相似。搜狐焦点网分析,2018年购房者的资金承受能力的确有所提升。

3.6消费者购房首选区域:竞秀区仍受青睐

图 3-10反映了2018年第二季度保定消费者购房时的首选区域的分布情况。数据显示,购房者仍然更倾向于在莲池区和竞秀区购房,其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的39%;在竞秀区买房的消费者占据了受访者的49%,在徐水区买房的消费者占据了受访者的6%,在清苑区买房的消费者占据了受访者的3%,在满城区买房的消费者占据了受访者的3%。

图 3-10消费者购房首选区域▼

研究数据可以发现,保定购房者仍然更倾向在主城区置业。从数据来看,选择在竞秀区置业的购房者占比与上季度一样,超过了莲池区,成为保定购房者最受青睐的区域。

置业区域的选择跟购房者的生活、工作、家庭等因素息息相关。分析认为,首先,竞秀区对于保定消费者具有较高的吸引力,竞高新产业云集,西部体育新城规划建设蒸蒸日上,四通八达的交通网,购物、美食、休闲等设施分布密集,既方便出行又方便生活娱乐,不仅是购房者的优质选择,也是开发商青睐的投资区域。其次,2018年以来,竞秀区新建楼盘(入市楼盘)数量远远超过了莲池区,购房者在莲池区的选择余地受限,竞秀区便成为最受关注区域。

莲池区东部和北部发展势头迅猛,城市建设利好规划不断,东部临近保定高铁站,教育资源丰富,建设规模初具雏形,发展潜力无限。因而,保定购房者更青睐主城区项目。

本季度,新三区的关注程度依旧不太高。近一年来,调控政策不仅限于主城区,周边新三区的政策也未有丝毫上升,不少购房者青睐主城区的发展。但搜狐焦点网认为,随着新三区利好规划不断,配套设施不断完善,发展空间大,后劲足,市场需求旺盛,房价相比主城区更具有性价比,房地产市场不断规范,房地产开发企业和广大购房者可将置业目光多向新三区靠拢。

3.7消费者购房考虑要素:价格回归到首要因素

由图3-11可以看出,2018年第二季度价格回归到影响保定购房者选房的首要因素,均占比17%;其次,区域地段因素占比16%;证件情况和周边配套各占比14%;户型因素和物业情况各占比11%;开发企业品牌占比9%;期房现房要素占比8%。

图 3-11影响消费者购房的要素指数▼

价格重新回到购房者购房的首要考虑因素,但各项数据之间的差值并不大,数据体现出购房者购房时考虑的要素更加全面和均衡。除了价格,区域地段仍旧是保定购房者购房时考虑的着重考虑的因素。随着保定房价的飙升,人们更关心住宅的性价比,例如地段和周边环境是否好,体现了保定消费者审慎的购房观念。选择证件的购房者占比与上一季度相比没有变动,消费者在购房时对五证的要求没有提高的表现。户型、交通、配套等因素与购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系,但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高,出行不再是难题。从调查中可以发现,消费者对企业品牌、物业以及是否现房的要求仍旧较低。

4.消费者的市场预期:购房意愿有所增强 预判成交量不乐观

提要:2018年第二季度保定消费者的购房意愿有所增强。从整体来看,多数受访者认为楼市政策将会适当放松。对于楼市成交量的判断方面,对成交量不乐观的人有所增加。

4.1消费者预期购房时间:购房意愿有所增强

如图3-12,在2018年第二季度的调查中,有37%的受访者表示一年之内买房,9%的受访者表示将在半年之内购房,另有6%的受访者表示会在三个月之内购房,48%的受访者表示暂无买房计划。相较于上一季度(暂无购房计划的受访者占比61%)数据,可见保定购房者购房意愿有所增强,但过半的居民目前没有买房计划,购房时机有很大的不确定性。

图 3-12购房者预期的购房时间▼

此调查结果为,有购房意愿的消费者多长时间内买房的数据调查。分析认为,有明确买房意愿的购房者占52%,首次占比过半。打算在一年之内买房的受访者,多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者,但投资者可能占比较小。这部分受访者购房意愿较为明确,但购房意愿并不迫切,只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。但更多地受访者虽然有买房的意愿,但是何时下手仍旧徘徊,对于时机的把握并不果断。

暂无买房计划的居民占比同比去年下降了13%。分析认为,随着市场趋于稳定和规范,越来越多的购房者对未来购房产生了可期心理。

4.2消费者对政策走势的判断:政策将适当放松

图 3-13显示的数据出自针对2018年第二季度保定购房者对房地产市场政策走势的调查。31%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有24%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;29%的受访者表示下阶段政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策;剩余16%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

图 3-13消费者对下阶段保定房地产政策走势的判断▼

本季度的调查结果与上季度没有太大差异。2018年第二季度,更多的保定购房者认为下阶段保定房地产政策将会适当放松。搜狐焦点网分析认为,经过近一年来的调控政策的落实,保定房地产市场已经趋于平稳,购房者的购房行为已经回归理性,不少购房者认为下阶段,保定对楼市的调控将会放松。

4.3消费者对保定房地产成交走势的判断:对成交量不乐观

如图3-14所示,2018年第二季度35%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升;38%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降;17%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳;另有10%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

图 3-14消费者对下阶段保定房地产成交走势的判断▼

2018年第二季度,认为下阶段保定房地产成交量有所下降的购房者占比稍高,但数据与上季度相比基本相同。据搜狐焦点网分析,经历了一年的密集调控和市场严查,楼市经历了冷冻期,不少购房者会对楼市的下阶段有不太乐观的判断。搜狐焦点网认为,目前是楼市理性发展的过渡期,成交量会出现下滑情况,但长远来看来看,当楼市回归到健康发展的道路上,成交量也将稳中有升,因而我们应保持乐观的态度看待未来房地产市场的发展。

房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素,也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。综合本季度的调查结果来看,本季度保定居民的购买意愿有所增强,但没有盲目跟风购房,而是更注重住房的性价比和舒适度,表明居民的购房心理在日趋稳定。搜狐焦点网建议开发企业理性判断未来房地产市场走势,切实根据市场实际情况谨慎推出新产品,切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在,在市场中公平竞争,维护我市房地产市场秩序的稳定,维护房地产市场的购房氛围。另一方面,消费者应理性分析本地的房地产市场,根据自身购买能力、购房需求等因素综合考虑,把握合适的时机,合理购房。

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本报告是搜狐焦点网保定站对2018年第二季度保定楼市进行的独家汇总和解析,版权归搜狐焦点网所有。未获得搜狐焦点网事先授权,任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、转载,需注明出处为搜狐焦点网。

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