8宗地成交340亿!深圳上演土拍“压轴大戏”,稳地价趋势显现

来源：新京报记者 张晓兰

接近年底，土地开闸放量再度掀起深圳土拍热潮。11月23日，深圳8宗居住用地入市出让，分别位于光明区、宝安区、龙华区、坪山区，总出让面积73.22万平方米，总起拍价合计294.42亿元，总成交价339.81亿元。

在业内看来，无论是出让地块的数量还是起拍总价，此次土拍均为今年深圳市场的重头戏。整体来看，深圳今年土地成交规模较去年同期增长近三倍，但成交楼面价仍控制良好，稳地价趋势明显。

“人才住房”成为土地出让重点

今天的8宗宅地，分上下午两场，宝安区、龙华区、坪山区4宗地在上午场，光明区4宗地均在下午场。

新京报记者注意到，在8宗地块中，有7宗地的建设类型均为普通商品房，均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，并设定了一定初始面积只租不售的人才住房；而另1宗宝安沙井地块的建设类型为可售型人才住房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此举既提供了人才住房，又限制了普通商品住宅的价格，地方政府也没有损害土地出让收入，起到了“一举三得”的作用。

值得一提的是，2018年6月5日，深圳市住房和建设局官网发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（简称“《意见》”），明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套。同时，该《意见》对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右，出租和出售的住房各占50%左右。

在此背景下，“从2018年开始，深圳出让土地中都会大规模配建人才住房，普通商品房地块也要进行限价，由此来完成60%:40%的要求。”李宇嘉称。

8宗地块均对销售价格做出限制

除了设定人才住房外，新京报记者注意到，此次出让条件显示，上述8宗居住用地均对销售价格做出限制，其中，宝安西乡尖岗山地块限销售均价83265元/平方米，龙华大浪地块限销售均价70875元/平方米，光明区4宗地块中较高的销售均价不得高于50295元/平方米，坪山地块限销售均价37500元/平方米，宝安沙井人才房地块限较高销售价40000元/平方米。

值得一提的是，沙井地块面积高达约43.7万平方米，项目建成后，不仅包含30万平方米建面的可售型人才房，还配有10万平方米的娱乐设施、4.9万平方米的酒店等配套。除此之外，西乡尖岗山地块和大浪地块均包含有教育用地，需规划建设九年一贯制学校。

对此，李宇嘉指出，扣除人才住房，普通住房还有限价要求，此外，普通商品住房在项目出让时要求，90平方米以下商品住宅占比不得低于70%。这意味着，可销售的不限价商品住房只有30%，而这是开发商盈利的关键部分。这些都考验开发商的产品打造能力。

“深圳土地尽管供地较多，但开发商拿地也比较艰难，基本都是深耕深圳的大型开发商在拿地，因为对开发商运营能力、产品打造、融资能力都有极高的要求。”李宇嘉称。

总成交价达340亿，多家品牌房企落子

据了解， 8宗地共计25家房企参与竞拍，包括中海、金地、华润、电建、招商、金茂、华发、万科、保利、越秀、中交、建发、龙光、先进、融创、新城、旭辉、厦门联发、禹洲、港中旅、中信城开等。其中有6宗地参与竞拍房企达8家以上，4宗地参与竞拍房企达10家以上，其中最多的1宗地参与竞拍企业达20家。

上午，宝安西乡尖岗山、宝安沙井、坪山、龙华大浪地块分别由万科、融创华发联合体、佳兆业新城联合体、深圳地铁竞得，总成交价281.61亿元。其中，万科以59.98亿元加上配建6.6万平方米人才房竞得宝安西乡尖岗山地块，可售楼面价约6.5万元/平方米；佳兆业新城联合体以28亿元加上配建人才房5万平方米获得坪山地块，可售楼面价约2.6万元/平方米；融创和华发联合体以底价127.1亿元获得宝安沙井地块。

下午，光明区共有4宗宅地出让，总起拍价达到40.12亿元，最终均以上限价格成交，总成交价达到58.2亿元，落子的企业包括金茂、电建、中信城开等。

其中，经33轮竞价，金茂旗下的金茂闽粤港企业管理（天津）有限公司以上限价格12.72亿元竞得A641-0028地块，溢价率45.04%，配建人才房面积12200平方米；经过29轮竞价，电建地产旗下深圳市福粤置业有限公司以上限价格24.44亿元竞得A515-0099地块，溢价率45.04%，配建人才房面积2.9万平方米；经33轮竞价，中信城开投资集团有限公司以上限价格7.2亿元竞得A525-0100地块，溢价率45.16%，配建人才房面积1.83万平方米。

8宗地块都顺利成交，尤其是在宝安西乡尖岗山地块上，多家开发商经过超130多轮竞价才决出胜负，此举在业内看来，开发商对深圳市场普遍看好。

业内称“深圳稳地价趋势明显”

值得一提的是，这是深圳今年以来第四轮土地出让，单日成交340亿元，创造单日成交总金额的新纪录。而上一次深圳土拍单日突破200亿，要追溯到2019年6月24日，当时单日成交224亿元。

新京报记者了解到，今年深圳已成功出让20宗宅地，总地价约418.2亿元，总建面约255万平方米。除此之外，11月17日，深圳公共资源交易中心挂牌三宗宅地，分别位于福田、坂田、深汕，总起始价34.03亿元，出让时间为12月16日。

“今天深圳土地市场活跃度较高，但成交楼面价控制良好，稳地价趋势明显。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出，整体来看，截至目前，今年深圳住宅用地成交规划建筑面积累计同比增加284.8%，为去年同期的近3倍，将对未来新房市场供应起到积极的补充作用，缓解市场供需矛盾。

同时，潘浩指出，从楼面价来看，截至目前，今年深圳住宅用地成交楼面价累计同比下滑43.9%，下滑幅度将近一半；累计溢价率为22.3%，环比上月收窄2.9个百分点，同比去年同期收窄11.7个百分点，可见今年以来深圳在土地供应方面注重楼面价涨幅的控制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次深圳土地市场活跃，既体现了政府积极供地和调整住房产品节奏的导向，也体现了房企积极拿地扩充库存的思路，尤其是此次土地市场的拿地要求方面，涉及到配建和限售等内容，这也是为了积极形成人才住房供应和防范房源炒作。从拿地房企的角度看，其实也可以看出，普遍都是实力强的大型房企，说明其在深圳土地市场上的投资竞争能力更强，具有积极的导向，类似土地交易也为后续深圳稳房价创造了更好的基础和条件。

“深圳此次供地量较大，体现了房租不炒的政策，对前段时间深圳房价上涨过快起到积极的平抑作用，既是对居住用地短缺的补充，也是年底前完成住宅用地供应的一大安排。”华南城市研究会（智库）会长、暨南大学教授胡刚称。