地产学者:如何让房子只住不“炒”?

新京报 2016-12-20 07:57:45
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建立房地产调控政策的长效机制,这个提法,上届政府在2011年时就有了,五年多了依然如此,为何推进不动?

  要解决“房子是用来住的,不是用来炒的”,中央给出的药方是2011年前便提出的建立房地产调控政策长效机制,那么五年多了,却为何推进不动?  12月19日,国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据,结果显示,一线城市房价环比基本持平;二线城市房价环比涨幅进一步回落;三线城市房价总体较为稳定。楼市降温虽呈现出积极变化,与近期以来的严厉调控不无关联。  尽管如此,但要做到本次中央经济工作会议所强调的“房子是用来住的,不是用来炒的”,却并不容易。近观十年来的地产行业调控史,我们似乎都没有完全做到,本次调控也是因为投资投机性客户的卷土重来。  中央提出的解决方案是建立房地产调控政策的长效机制。这个提法,上届政府在2011年时就有了,五年多了依然如此,为何推进不动?其实是因为有几个关键难点阻碍了长效机制的建立。  我国房地产市场兼具计划和市场的经济特征。因控制土地等大量资源,地方政府无形中扮演了垄断者角色,以至于土地成为地方政府第二财政,而其又需要考虑国计民生和基本保障。多种角色的扮演,让地方政府始终处于矛盾心态。因此要建立长效机制,中央政府需要兼顾各个利益群体及长短期利益的平衡。关键是要解决这几个难点:  首先是要摸清家底,建立一整套地产大数据。这是制定一切有效政策的前提。一个家庭到底有几套房子?有多少房子是空置的?每个城市有多少可以开发的土地?每个城市每年有多少新增人口?  虽然调控十年,政府也早已让国土部牵头进行不动产登记,但迄今没有一个完整详细的数据。这让政策制定者多少有点无据可依,导致地产政策变来变去,不仅未来政策难以出炉,即便是当下热议的房产税,其具体实施也得需要上述依据。才能算出起点应该多少?不同类别的房子如何应对?否则如何能做到准确征收?  其次是土地的供应,这是房地产的根子问题。  中央对地方政府要有相应约束,不能人为控制土地出让造成稀缺。尤其是地方政府因为效率低而导致土地供应严重不足的问题,应该适当放开,比如目前很多城市的市区土地主要依靠旧城旧村改造来置换新的土地,这方面如何实现开发商的前期垫资,参与和后期土地招拍挂的问题,要切实理顺。  而三四线城市的销售压力更要从供求关系入手,如果库存大到一定程度,可以建立停止出让土地的红线。商业比例也要建立科学的指导意见,避免各大城市严重过剩的库存问题。  再者,要解决后期消费者分类问题,其实这是目前调控的主要指标和手段。  从十月各地实施政策来看,基本都是核心内容,但城市之间差别巨大。尽管要一城一策,但应根据详细数据,有整体平衡。尤其是在房价暴涨的重点城市,需求端要区分清刚需、改善、投资、投机几类客户群,每个家庭的一、二、三套房区别对待,用政策对其需求进行有效限制。  最后,要管好进入地产行业上下游的资金,做到去金融杠杆。  房子之所以能炒起来,无非实体经济不行,致使大量资金无处可去,流入地产行业。资金到了开发商那里,造就了无数地王;到了老百姓手里,成就了无数楼王。因此中央政府需要考虑好管制货币的流动性泛滥问题,这是炒房问题的总根源。  而其中最大的支撑,就是金融杠杆,必须分类去掉杠杆。比如在需求端,让刚需改善能获得一定支撑,而投资投机得不到支撑,自然可以有效抑制炒房。

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