广州商办项目限售松绑,北上深跟吗?

来源：界面新闻  记者 | 张子怡

为降低疫情对房地产市场的影响，广州商服类（公寓、商铺、写字楼）项目迎来政策全面松绑。

3月3日，广州发布《关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称《通知》）。

其中在促进房地产市场平稳健康发展部分，指出要优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

这一政策出台，对前几年严格限制销售对象和转让时限的商办市场而言，无疑起到了松绑作用，将刺激广州商业地产市场的活力，并且广州也成为一线城市中排名前列个全面放开商办项目限售的城市。

广州在通知中还提到，要优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

戴德梁行研究院副院长张晓瑞表示，广州市对于商服类项目不再限定最小分割单元，有利于促进销售类商服项目的快速去化，也对项目回款构成利好；商服类项目不再限定销售对象，将使得个人投资者进入市场，有望活跃市场需求，一定程度促进成交量提升。

广州对于商服类项目的限购政策实行已有三年，期间曾不断调整，市场波动明显。

2017年3月30日，广州颁布“330新政”，要求商服类物业只能由法人单位购买，个人不能购买，且未完成规划报建手续项目，最小分割单位不得小于300平方米。

到2018年12月，各地开始实施因城施策后，广州曾对商办产品销售对象的限制有所放松。

当时广州住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类项目限购进行了一定程度的松绑，要求2017年3月30日后土地出让成交的商服类物业，销售对象应当是法人单位。而2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的商服类物业，不再限定销售对象。

针对商服类项目的政策调整，对市场上相关类产品的成交量有立竿见影的效果。

广州中原研究发展部的数据显示，2017年3·30政策后20个月，广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米，库存积压严重，较高峰去库存周期达53个月。

在2018年12·19商服调整政策出台后，市场反应积极，公寓库存稳步消化。2019年6月去库存周期降至10.2个月，供需恢复平稳；近7个月月均成交量维持在13.7万平方米的稳定水位。

据克而瑞数据统计，截至今年1月底，广州公寓类产品库存量23476套，去化周期10.2个月，而受春节假期和新冠肺炎疫情的影响，同期广州一手住宅市场的消化周期为13.8个月。

另据广州乐居不完全统计，2020年广州目前在售公寓项目有23个，均价在1.4-5万元/平方米不等。其中，敏捷有4个项目、保利有3个项目、碧桂园有2个项目，其他如佳兆业、富力、融创、远洋等房企均有公寓项目在售。较新政策出台后，将有利于这些项目面向个人投资者销售。

值得注意的是，广州对商服类限售政策的放松，并不是长久性，目前留给各大开发商的窗口期只到今年底。《通知》中明确提到，对于房地产市场的措施，由市住房城乡建设局、规划和自然资源局牵头执行，有效期自印发之日起至2020年12月31日。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，现在谈它是短期决策还是长期决策为时尚早，因为它跟发文的其它稳增长政策不一样，它是一个历史问题，所以文件到期以后收回和持续的可能性都有，这取决于政府的真实态度，而政府也有可能会根据这个短期政策执行期间市场有无异动来做调整。

商服类项目受市场变化影响明显，其他一线城市对其放松与收紧政策各有不同。

深圳曾在去年底取消了商务公寓“只租不售”的政策，但仍保留了“5年内禁止转让出售”的限制。北京自2017年“3·26”商办限购政策出台后，至今没有松动迹象。上海于2018年5月17日，发布整顿商住房新规，此后一直停止审批公寓式办公项目，商办类物业市场遭遇冰封。

在近期的疫情影响下，多地政府从预售监管、土地政策和金融扶持等层面，均给予房地产行业支持，同时在因城施策的背景下，各地也在根据实际情况有针对性的放松调控政策，不排除后续各地仍有利好政策出台。