自持地块土拍众生相:万科破题与中小开发商的迷茫

21世纪经济报道 2016-12-06 07:41:51
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100%自持地块的盈利难题成为业界关注的热点。对于解决方案,北京万科率先抛出众筹开发方案。这突破了房地产过往的开发模式,同时也是一种创新。 万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖12月4日表示:“自从拿地之后,我们也面临一些质疑,就是大家认为拿这块地‘算不过账’来,企业无法实

  100%自持地块的盈利难题成为业界关注的热点。对于解决方案,北京万科率先抛出众筹开发方案。这突破了房地产过往的开发模式,同时也是一种创新。  万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖12月4日表示:“自从拿地之后,我们也面临一些质疑,就是大家认为拿这块地‘算不过账’来,企业无法实现自身的盈利。这便是大家最为关心的商业运营模式问题。我们设想的办法是从传统的‘开发销售模式’转变到‘经营服务模式’,通过众筹破局,运营解题,政府/众筹企业/开发商协同联动,共同推动区域发展。”  由于该方案突破了房企现有的开发经验,不少业内人士仍然持观望态度。一位同样参与自持地块竞拍的房企告诉21世纪经济报道记者,竞拍之初,他们也曾考虑众筹开发的方案,但经过再三测算,他们认为“压力太大”,遂放弃投标。  万科的破题  100%自持商品房地块在北京土地竞拍史是首次出现,北京万科抛出的解决方案也是房地产行业首次出现。  事件要追溯到11月16日-17日,北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则,最终投报自持商品住房面积比例达到100%,有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序;12月1日,北京市国土局官网显示,最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁建36.75亿竞得大兴黄村地块。  市场非常关心,万科将以何种方式破题来解决业内所困扰的盈利难题。  中原地产分析师张大伟认为,这些用地将70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但市值将不可能按照销售价格计算,按照70年租金计算的话,除非出现严重的通货膨胀,否则按照这4宗地的区位,价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。  但万科公布的破题方案绕开了业内所有的思路。据刘肖介绍,万科为这两个地块建立相应的众筹平台,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,同时又严格禁止分割为以户为单位份额,例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进;参与众筹的企业则在早期进行众筹投资,同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用,在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,租金再由众筹平台直接返回相应企业,北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。  刘肖解释称,众筹开发本质上是期望邀请众筹企业加入到开发环节,建成后共同持有,通过针对企业或者个人的模式租赁。比如,与海淀区或中关村片区的一些企业,共同来开发这块土地,然后把这些开发的项目交给企业,再由企业租给他们的核心员工。刘肖甚至还强调,他在拿到地的第一时间就给海淀区的几个大企业打了电话,商谈关于众筹合作的想法。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”刘肖说。  “戴着镣铐跳舞”?  万科的方案简而言之是,他们将在众筹的基础上,打造一个高品质的客户定制化众筹社区。但这种开发建设模式也是对传统资金筹集和运营模式的颠覆与挑战,对北京市有关商品房市场的管理也提出了新的要求。  亚豪市场总监郭毅认为,“一方面,前期开发建设环节的利润相对透明,意味着较为微薄,靠后期的物管和配套运营的长尾效应获取长期收益,对万科的物管以及配套的资源整合能力、运营及服务水平提出了更高的要求。另一方面,两块地三四千套的房源量,相比万科设定的20-30户的最小住房单元,最多需要100多家众筹企业参与,每家企业都会有其个性化诉求,如何统筹并满足众筹企业的需求,产品设计上的难度很高,同时,众筹方案的策划与定价都需要精算。”  郭毅表示,这一模式下,万科将开发成本摊给了众筹企业,但参与众筹的企业同样要衡量投放产出比的问题,特别是地块要求自持70年,意味着企业无法获得土地的增值收益,那么,4万+的地价,5万+的开发成本,北京超高的租售比,决定了企业回报周期的漫长。而如果从解决高管居住困难的角度去衡量,租金的定价又是难题。总体来说,这个模式能不能获得企业认可,还有很长的路要走。  另外,一位房企人士还表示,自持地块对于政府管理也提出了较大的管理难度。除了税务的处理方式,还有监管等方面。比如,要监管企业按照征求意见函履行责任。  张大伟的看法是,万科用众筹解决土地史最大难题,注定是“戴着镣铐跳舞”。  “这肯定是难题,这是中国房地产历史上最大的难题。持有70年不可以出售,租赁合同期最长3年,楼面价接近4万元/平方米,就这三个条件,可以说难度已经非常大。长期持有的金融工具对这种长期持有收益率较低的地块来说,平衡盈利的难度非常大。这个原因当然就是租售比,肯定超过不了资金成本。那么唯一的可能性就是如何实现卖或者是变相的卖。众筹自然就是在政策如此严格的土地上的积极之举也是无奈之举。”  张大伟认为,在业内普遍无法算清盈利模式的情况下,万科拿地的逻辑很简单,低利率预期、通货膨胀预期以及土地资源稀缺。  另外一家未进入投标高标准方案的房企人士则表示,“万科这样的大企业盘子大,赌桌上的筹码多。但如果自持商品房成为常态,我不知道我们这些中小开发商的未来在哪里。”另外一家民营房企人士则表示,以现有经验仍然没有想通自持土地能够盈利的商业逻辑。

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