楼市复苏,买方市场强势来袭,北京迎来刚需置业期!

楼市复苏，买方市场强势来袭，北京迎来刚需置业期！

文章来源于微信公众号【价值领地】

新房住宅概述

北京3月新建住宅成交2,104套，环比上涨28.45%；成交均价为45,028元/平方米，均价环比上升0.51%，同比上涨13.38%。

存量住宅概述

2020年3月，北京存量房住宅成交套数环比上扬，同比下降。本月存量住宅成交7,493套，较上个月环比上涨106.48%，同比下跌53.32%；本月存量房均价为51,950元/平方米，环比下降0.27%，同比上涨1.11%。

住宅租赁市场

北京市住房租赁市场3月份经过各区加权平均后的月租金为97元/平方米，租售比为1:545，租金基本持平。

新房供应分析

2020年3月供应继续保持回升。2020年3月，北京商品住宅新增供应量套数环比小幅上扬，同比下降严重。批售套数2,132套，环比上涨超5倍有余、同比下降77.49%；批售面积19.85万平方米，环比上涨260.3%、同比下降80.79%；本月供应集中在顺义区，供应1530套，面积11.03万㎡。而在有供应的区域中，门头沟区仅供应2套，供应最少。

新房成交分析

2020年3月，北京商品住宅成交套数及面积环比上涨，同比下降。本月住宅成交2,104套，环比上涨28.45%；成交均价为45,028元/平方米，均价环比上升0.51%，同比上涨13.38%。

从行政区域看，大兴区、丰台区和石景山区成交套数为前三，分别为357套、346套和332套，分别占本月成交套数的16.97%、16.44%和15.78%；郊区中延庆区成交量最少，成交5套。成交均价方面，朝阳区较高，为73,791元/平方米，成交均价较低出现在平谷区，为21,868元/平方米。

新房存量及去化

选取北京市新房市场2019年4月-2020年3月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要22.8个月可去化完成，较上月有所提升；存量面积约需要24.8个月的去化时间，环比上基本保持平稳。本月北京商品住宅市场存量稍增，数量为115,324套，较上月下降32.6%。

存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、通州区存量套数较多，分别为14,954套、14,183套、12,928套；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区较快，分别为880套/月、569套/月和499套/月；去化时间上海淀区、石景山区和怀柔区最短，分别为9.86月、10.84月和14.31月，压力较大的为西城区、密云区和平谷区，去化周期分别为254.26个月、45.16个月、36.49个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量成交分析

2020年3月，北京存量房住宅成交套数环比上扬，同比下降。本月存量住宅成交7,493套，较上个月环比上涨106.48%，同比下跌53.32%；本月存量房均价为51,950元/平方米，环比下降0.27%，同比上涨1.11%。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三，分别为1,731套、886套和795套，占比分别为23.10%、11.82%和10.61%。成交量较大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍，依然是名副其实的成交大户。怀柔区成交套数最少，成交64套，占比仅0.85%。成交均价方面，西城区较高，为106,696元/平方米，成交均价较低出现在怀柔区，为16,855元/平方米。

虽然病毒疫情造成房地产的暂时停工和停售，但被压抑的需求只会延后不会消失，3月份北京二手房市场成交量翻倍，均价保持平稳，面对疫情冲击造成的经济压力，房地产将继续抗压。北京市部分社区严格的疫情管控措施，让租户更加意识到自有住房的重要性，被压抑了三个月房地产市场以出现成交反弹。

中心城区房价走势

从市场监测案例均价数据结果看，3月份北京市主城6区，只有西城区上涨0.86%，大部分下跌(如图所示)，其中东城区下降0.14%；海淀区下降0.81%；朝阳区下降0.06%；丰台区下降0.11%；石景山区下降0.89%。北京市主城区除西城区外，均出现二手房区域均价下滑表现，房地产调控的持续，是市场下降的主要原因。北京整体城市规划，中央政务区以及副中心的持续发酵，相比较看东城区和西城区的价格抗跌性比其他区域更强。

远郊区住宅房价走势

从市场监测案例数据结果看，3月份北京远郊区的10个区域中，除门头沟区上涨0.35%；昌平区上涨0.13%外，小幅下跌，其中平谷区下降0.99%；大兴区下降0.96%；怀柔区下降0.74%；通州区下降0.71%；顺义区下降0.71%；延庆区下降0.66%；房山区下降0.55%；密云区下降0.53%。

存量住宅市场小结

近几个月成交数据来看，北京存量房成交数量受春节影响整体下降，成交价格小幅下行，由于北京地区政策调控作用比较明显，房产市场告别大涨大跌的波动。放眼2020，在新型冠状肺炎影响下，商业办公类物业价格受影响较大。反观住宅市场，虽然住宅市场报盘、带看、交易受阻，目前市场波动还未显现，预计对住宅市场短期内有一定的影响，长期来看不会造成市场价格过大波动。经过2019年下半年的波动下行，2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势，仅有东西城两个行政区在政策面上有利好迹象。受疫情影响，二手房交易受阻，本月疫情有所缓解，成交量较上成倍上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京存量房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看存量房市场继续保持平稳。

北京市住房租赁市场3月份经过各区加权平均后的月租金为97元/平方米，租售比为1:545，租金基本持平。

土地供应分析

2020年3月，土地供应7宗，规划计容建筑面积44.86万平方米，持续保持上扬走势，这其中3宗为供应用地，2宗为商办用地，1宗为住宅用地，1宗为综合用地。

土地成交分析

2020年3月，土地成交仅1宗，土地成交面积3.09万平方米，规划计容建筑面积5.26万平方米，成交总金额3,815.15万元，本宗土地为大兴区工业用地。

土地市场小结

北京规自委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地最少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会非常高涨。2020年3月，北京市土地市场爆冷，成交跌至冰点，新冠疫情对市场的影响尤为显著。

2020年一季度，北京市商业新房成交套数493套（含期房），成交平均单价为21,727元/平方米，成交套数环比下降56.91%，成交均价环比下降36.96%；分区域来看，房山区、通州区、朝阳区商业成交套数列前三位，分别为98套、82套、70套，占比分别为19.88%、16.63%、14.2%，平均成交单价来看：东城区成交均价较高，为69,091元/平方米。

2020年1季度，北京市办公新房成交套数1,680套（含期房），成交平均单价为31,123元/平方米，成交套数环比下降16.42%，成交单价环比上升18.52%；分区域来看，通州区、海淀区、门头沟区办公物业成交套数列前三位，分别为1087套、135套、120套，占比分别为64.70%、8.04%、7.14%，平均成交单价来看：朝阳区办公物业成交均价较高，为70,779元/平方米。

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