龙光70亿拿下康佳旧改地块 运营前景仍存变数

21世纪经济报道 2017-11-20 07:50:02
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持续多年的康佳总部地块之争终于告一段落。11月14日,龙光集团以69.8亿、溢价68%拿下康侨佳城置业投资有限公司70%股权,从而获得这幅靓地的开发权。

  持续多年的康佳总部地块之争终于告一段落。11月14日,龙光集团以69.8亿、溢价68%拿下康侨佳城置业投资有限公司70%股权,从而获得这幅靓地的开发权。  对深圳康佳集团(以下简称深康佳)而言,本次出让康侨佳城股权将为其带来63.5亿元投资收益。此前,深康佳中小股东与其大股东华侨城集团就这一地块的开发权已争议数年。  龙光地产擅长高价拿地。近年来,其豪掷300亿,先后竞得龙华白石龙高价地、光明高总价地。此次获得康佳总部项目旧改开发权,是其首次进入深圳市中心。有消息称,龙光将与平安信托控股子公司平安大华合作开发此项目。不过截至目前,龙光未对这一地块的开发进行表态。  黄金地块开发权之争  自上世纪80年代建成后,位于深南大道北侧的康佳总部厂区即是深圳地标之一。由于地理位置极佳,该地块长期备受关注。  2010年,该地块就曾被列入旧改项目。彼时规划图显示,项目计划建造多栋高层建筑,包含一栋69层大厦。然而,由于大股东华侨城认为深康佳持有的房产证不含土地使用权,反对由深康佳作为项目唯一实施主体,双方争论多年导致项目未能实施。  经过仲裁,2015年初,深康佳与华侨城共同出资10亿元组建康侨佳城公司持有该地块,以负责开发该项目。深康佳出资7亿元,占比70%;华侨城出资3亿,占比30%。  新方案再次遭到深康佳中小股东反对。他们认为,华侨城对康佳未作出实质性贡献,反对由华侨城主导开发。  随着各方对康佳地块控制权的争夺愈演愈烈,深康佳经营也陷入混乱。在转型关键时期的2015年创下史上最大亏损。  2015年以来,深康佳A已连续数年净利润为负。财报显示,今年前三季度,公司营收201.64亿元,但扣除非经常性损益后的净利润为-7889.13万元。  深康佳开始寻求转型,并陆续出售旗下资产。今年5月,深康佳A宣布出售映瑞光电科技(上海)有限公司22.9%股权;6月宣布出售昆山康佳电子有限公司51%股权;8月宣布将位于上海市虹口区辉河路25弄5号的三套房产在产权交易所挂牌转让。  康佳总部厂区地块同样在寻求出让。今年7月,深康佳拟以底价约29.02亿转让康侨佳城公司49%股权,另一股东华侨城保留优先购买权。但由于价格过低,这一议案在临时股东大会中再遭中小股东否决。  10月13日,在华侨城放弃项目优先购买权后,深康佳将所持康侨佳城股权挂牌出售。公告显示,深康佳拟公开挂牌转让康侨佳城公司70%股权,挂牌底价约为41.45亿元。  11月14日,经过长达两小时的拍卖,龙光将其收入囊中。  据深康佳公告,本次出售能优化资产配置,增强资产流动性,提高整体效益,并契合大力发展主营业务的战略。  地块前景几何?  根据出让公告合同,康佳总部厂区更新项目占地面积3.73万平方米,计容积率建筑面积26万平方米;另有不计容建筑面积6.25万平方米,其中包括8000平方米的地下综合商业和5.45万平方米的地下停车库。  海通证券曾测算,该项目若建成写字楼出租,有望给康佳集团带来每年1.35亿元净利润;若建成后一次性出售,保守估算有26亿元利润。  如今龙光接手后,多名深圳业内人士认为,作为集团首个位于深圳市中心的项目,龙光或会将其打造为豪宅公寓产品,单价将在10万元以上。  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,由于该地块位置十分优越,预期项目定位会较龙光其他项目更高。  记者查询发现,康佳总部地块所在的华侨城片区存在多个豪宅项目。其中,天鹅湖1号、香山美墅果岭、香山美墅云邸等在售新盘价格均在8-13万元/平方米区间,另有大户型豪宅项目侨城一号等待入市。这些项目大多为住宅类产品。  在拿地后,有市场消息称,龙光将与平安大华合作开发此项目。  过往来看,龙光多个项目背后有平安大华身影。2014年,平安大华就曾对龙光玖龙玺的项目公司注资20亿元,以持有49%项目权益。此后,平安大华多次以注资龙光旗下项目公司的方式参与到龙华、光明等高价地项目中。  但接近龙光的人士向21世纪经济报道透露,龙光在该项目上并未有与平安大华合作的意向。此前与平安的合作都是开发销售项目,但在深康佳这幅地块上,龙光打算持有运营,甚至不排除龙光在此打造超高建筑。  上述人士表示,龙光看到了香港、纽约等世界级大都市城市的资产价值,在过去多年一直在升值,今年公司强调深耕粤港澳大湾区战略,继续加大在深圳布局,未来会在深圳核心区域做更多项目布局,增加持有物业的项目储备和运营,而不是开发出售。  关于这一点,龙光董事局主席纪海鹏多次公开强调过。  不过,该项目未来运作仍存变数,这集中在华侨城所持有的康侨佳城30%股权。此前,实施主体争议曾困扰项目数年。如今股权转让后,华侨城是否会放弃开发主导权、龙光将采取何种方式与华侨城合作,均存在疑问。截至记者发稿时,华侨城官方尚未就以上问题表态。

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