香港楼价11个月升幅达7.6% 将适时推适当措施

21世纪经济报道 2017-01-04 07:53:33
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 一直以来,美联储加息都是悬在香港楼市之上的一把“达摩克利斯之剑”。

  新年伊始,香港楼市动向成为市场追逐的热点。  香港署理财政司司长陈家强1月3日出席立法会财经事务委员会会议时表示:“自从去年11月初政府加推楼市需求管理措施后,过去两个月楼市已有所降温。”  为了打击楼市炒卖,香港特区政府于2016年11月初宣布,11月5日起把购买第二个物业的买卖印花税划一调高至成交价15%。新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易,但不包括非住宅物业。  香港差饷物业估价署最新数据显示,截至去年11月,香港私人住宅售价指数报306.6点,比去年9月的306.1点历史高位微升0.2%,环比上升约0.79%,已连升8个月。去年首11个月该指数累计升幅约7.6%。  陈家强指出,去年11月楼价指数环比升幅仅为0.8%,相比8月至10月每月2.6%的平均升幅,升势已显着放缓,“楼市成交过去两月减少,政府会继续观察楼市情况,在适当时间推出适当措施,保持楼市健康发展。”  “新辣招对楼市的影响主要体现在二手市场成交进一步减少,在投资者绝迹市场的情况下,交投量已见明显下滑,虽然楼价依然上升,以目前的情况推断,未来几个月楼价将有下调风险,今年整体楼价大约将有5%的波幅。”莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。  元旦新盘成交炙热  然而,香港的一手楼市却依然十分坚挺。  根据公开数据显示,2017年元旦3天假期,香港新盘市场录约86宗成交,相比去年同期40宗成交明显增加。其中,恒隆地产旗下位于西九龙浪澄湾项目于2016年12月31日早上10时开始公开发售48个单位,截至当日下午3时全部售出,平均尺价17730港元,套现5.2亿港元。恒隆宣布将于1月7日加价加推58个单位,售价平均上调4.1%。  事实上,浪澄湾地皮于2000年12月拍卖,由恒隆地产前身淘大置业以底价25.8亿港元投得,当时的楼面尺价仅1582港元。然而,恒隆在2004年项目落成之后却一直“捂盘”至2007年才首次发售。  “香港一些地产商对某些项目采取投资性物业的计算方法,通常在持有10年左右等待物业大幅升值后进行出售,因此恒隆可能设定了某个时点出售这个项目,考虑地段因素,定价相对合理,仍吸引了一大批的购买力。”高力国际亚洲估价及咨询服务行政董事张翘楚向21世纪经济报道记者表示。  去年前六个月,恒隆在香港市场明显加快了卖楼步伐,共出售了226个“浪澄湾”住宅单位及最后两个“君逸山”住宅单位,因此其香港物业销售收入及营业利润分别飙升223%、147%,达到24.04亿港元及13.89亿港元。  市场人士指出,恒隆采取精品的住宅物业发展模式, 由于定价进取而惜售, 因此利润率亦十分可观。截至2016年6月底,公司在香港已落成待售的住宅物业的账面总值为31.44亿港元。  同时,新鸿基地产于1月3日宣布,旗下元朗Grand YOHO二期首批推出166个单位,平均尺价17998港元。  新鸿基地产副董事总经理雷霆透露,项目首批折实均价1.45万港元,相比第一期首批约1.2万港元调高21%,与Grand YOHO第一期最后一批单价相若。  雷霆表示:“公司推大型楼盘通常首批以较优惠价格推售,稍后加推将有加价空间,此次出售的单位相比第一期更优越,因此对销情有信心。尽管今年第一季度香港有多个大型楼盘推售,由于地区不同,各有优点,相信可吸引不同买家。”  加息箭在弦上  一直以来,美联储加息都是悬在香港楼市之上的一把“达摩克利斯之剑”。  陈家强在1月3日立法会会议上指出,美国加息后香港短期拆借利率上升,而美元上升将会增加对香港出口业的压力,资金流向亦可能转变令市场波动,“香港经济面对的不明朗因素,包括美国经济政策的变化、英国脱欧、意大利银行业危机,以及地缘政治局势,对香港外贸带来隐忧。”  根据香港财资工会公布的数据显示,港元银行同业拆借利率(Hibor)仍然徘徊在高位。1月3日,按揭利率的主要基准利率1个月Hibor升至0.74643%,相比2016年5月0.2%的低位已大幅反弹。香港金融管理局数据显示,2016年11月H按计划使用比例,环比上升0.3个百分点至95.1%,创历史新高。以2017年新批核的楼按息率为H+1.35厘计算,实际息率已达到2.09厘。  光大银行香港分行金融市场部资金业务副主管颜剑文表示,尽管香港银行体系结余未有变动,但同业拆息上升速度非常快,这表明市场对于美国加息反应比预期强,认为香港已有条件加息。如果年结后一个月或三个月期拆息仍高企,香港最优惠利率有可能会提前上升。但他仍认为,此次美国加息后,香港在六至九个月后会跟随加息。  “香港银行最快将于今年下半年开始加息,香港最优惠利率(P)加幅将少于0.25厘,按揭利率主要仍处于2.5%以下的低水平,相比历史平均水平4.5%-5%仍有一定距离。”高力国际亚洲估价及谘询服务行政董事张翘楚表示,并认为香港有条件暂时不追随美国加息。  同时,中原地产按揭经纪董事总经理王美凤向记者指出,以每100万港元贷款额,供款25年及以最优惠利率按加息0.25厘计算,每月供款将增加124港元,影响十分有限。目前,香港买楼人士要通过3厘的压力测试,香港金管局数据显示,目前的供款占收入比率只有33.8%,假设加息至3%,这一比率将达到46.5%,显示香港供款人防守能力较高。

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