地价上升VS销售限价 集中供地下房企能否通过盈利大考?

近期，北京、杭州、南京、无锡等多个城市首批集中供地已经收官，未拿到地的房企发愁“无米下锅”，而很多拿到地的房企则忧心“赚钱几何”。

根据克而瑞对热点集中供地城市的盘点，从盈利情况来看，结合周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价测算，结果发现：市场热度较高的无锡、厦门、重庆、杭州等城市，“地房比”（地价占房价的比重）高达七成，盈利空间相对较小。

面对盈利空间不断被挤压的现实，房企手头的利润账本如何计算？应对之策又当如何？

房企夺地后的盈利难题

根据克而瑞对11个首批集中供地已经收官城市的盘点发现，城市之间的差异化增加，冷热不均。在热点城市竞争激烈的土拍中，地价攀升叠加后期销售限价，令不少地块都陷入盈利难的困境。

以热点城市无锡为例，集中供地中的热门地块——中储地块（XDG-2021-2号地块）周边配套成熟，交通便利，尤其是该地块紧邻地铁广瑞站，距离无锡火车站仅有一站之隔。该地块起拍楼面价为1.7万元/平方米，开拍后直接由万科喊价至较高限价1.8万元/平方米，进入竞租赁环节，经过多轮竞拍，最终被融创以总价41.71亿+66100平方米竞租赁面积夺得。而当前该地块周边项目售价约为2万元/平方米，按照这一价格计算，中储地块的“地房比”高达90%。

在厦门，建发拿下的湖里2021P03地块，成交价26.3亿元，配建面积1.32万平方米。据克而瑞测算，剔除配建后，该地块的楼面价高达6.78万元/平方米，而其商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米，房地差仅为约4000元/平方米。

北京的多宗地块也颇考验房企后续运营能力。比如朝阳区金盏乡的两宗地块，楼面价均超过5万元/平方米，由于两宗地块均进入竞政府持有份额阶段，故该地块未来限售价分别为6.6万元/平方米和6.46万元/平方米，“地房比”也超过了80%。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示：“地房比的影响因素比较多，不同能级城市差别比较大，但是一般来讲，地房比高于百分之六七十，盈利空间就会较窄。”

值得关注的还有刚刚结束的南京土拍，由于地价抬高加之销售限价，房企的盈利空间进一步压缩，业内人士称，部分热点地块的销售利润率不足2%。

据好地研究院数据显示，此次南京土拍中，有12宗地块的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。其中，溢价率较高的迈皋桥G42地块，成交楼面价为26724元/平方米，未来毛坯销售限价32907元/平方米，预期销售利润率仅为0.5%。而万科竞得的麒麟G47地块，成交总价14.2亿元，成交楼面价约为22702元/平方米，未来毛坯销售限价28500元/平方米，预期销售利润率仅为0.3%。

不仅如此，据克而瑞测算，在对11个首批集中拍地城市测算毛利率后发现，此次土拍仅青岛、福州、广州的毛利率在30%以上，地价上涨明显的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率则处于较低水平。其中，在“封顶+高配建”之下，无锡多宗地块甚至大概率面临亏损。

对于房企“舍利求地”的主要原因，朱一鸣认为，“其一，维持规模增长以及保证核心城市市占率是房企可持续发展的保障，房企不得不降低盈利预期。其二，一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于利润实现，更多承担补充现金流的作用，因此房企愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。”

利润受压下房企如何“算账”？

在长三角热点城市杭州，本土龙头房企在拿地后直言“赚钱难”的真相。滨江集团董事长戚金兴在回应拍下的杭州地块能有多少盈利空间时表示：“公司融资成本低，品牌影响力大，在公司团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

而在利润率进一步摊薄的情况下，滨江集团此次拍地选择了与融信集团联合拿地，以进一步减轻资金压力和风险。

“把竞争对手变成盟友”，融信内部人士也向记者表示，在杭州土拍中，已经事先采取强强联合拿地的策略。

融信集团品牌营销中心总经理孙群存在杭州拿地后也对新京报记者表示，融信正在探索联合拿地的新模式，“从去年开始推行‘战略合作企业投资’，即合作方是深耕当地，在土方、建设等方面有优势的开发企业，有一定知名度但综合能力和融资能力有所欠缺，融信以一定比例入股、利润保底的合作原则进行，此外，融信会提供超额借款、多投的资金则要向对方额外收取利息。融信正在培植8至10家这样的企业。”

事实上，在土地竞争激烈、运营风险加大的情况下，联合拿地早已成为业内共识。在北京，参与首批集中土拍的50多家房企中，有37个以联合体的形式出现，其中“金地+华润+保利”一共报名了16宗地块的土拍。在北京已成交的地块中，有9宗为联合体竞得；同样，在重庆，其出让的46宗土地中，也有8宗为联合竞拍取得。

除了联合拿地外，在计算盈利时，除了拿地、建安成本外，开发速度及销售速度也显得尤为重要。对于杭州拿地后的盈利问题，孙群存表示，“杭州的地，利润不会太高，但相对稳定可期，而且周转快，也就是‘安全稳定周转快’。”

除了联合拿地和提高周转速度之外，不少房企还选择了“错峰拿地”的战略，或选择利润相对有保障的非热点城市。例如，杭州市场方面，“杭州一哥”绿城在此次杭州首批集中供地中并未现身，但是，在今年春节前，绿城已经斥资约140亿元在杭州拿下9宗地块。而龙头房企万科也并未在杭州重仓，反而选择了南京连拿4幅地块，另外也在长三角三四线城市例如金华、绍兴进行加码。

而重仓三四线城市的碧桂园、恒大等龙头房企依然坚守布局策略，也鲜有参与热点一、二线城市的激烈拼杀。

事实上，房企拿地也倾向于在自己深耕的地区布局，形成“集中优势”并且降低风险。比如，龙湖倾向于深耕重庆大本营，虽然分别在无锡、重庆和杭州斩获8宗地块，但其中5宗位于大本营重庆，总金额为96.6亿，占龙湖本次集中拍地金额的2/3；越秀地产新增的7宗地块都位于大本营区域的广州。

此外，朱一鸣表示，“在单一的招拍挂拿地方式已经难以满足盈利需求时，房企也通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力来平衡利润率，以减少对公开市场招拍挂的依赖，同时达到成本控制、提升盈利的目的。”

例如，旭辉在2020年通过一二线联动、收并购、商业勾地等多元化拿地方式获得的项目货值占比达到51%，较2019年的33%有明显提升。此外，越秀实行“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，在2020年新增投资中通过非公开市场获取的地块占比达到54.1%。

而在当前的“低盈利时代”，运营能力的高低也成为房企盈利与否的重要一环。58安居客房产研究院分院院长张波认为：“目前，多个成交地块呈现‘高溢价+高自持’，结合新房限价的大背景，没有强大运营能力的房企，项目达到预期收益目标的压力将大大增加。”

来源：新京报记者 徐倩