1-2月开发投资、销售额偏冷,“暖风”后房地产将筑底反弹?

3月15日，国家统计局发布今年前两个月房地产开发投资数据。作为房地产市场冷暖的“风向标”，今年1-2月，全国房地产开发投资增速维持了正向增长，但是增速为3.7%，仍然处于偏冷区间。

58安居客房产研究院分院院长张波点评称：“相比去年同期房地产开发投资增速38.3%的高点来看，今年下滑的幅度非常明显。与之相对应的是，房地产新开工面积、竣工面积、销售面积和销售金额以及房地产开发企业到位资金出现全面同比下滑。但是，随着政策面的回暖，销售、资金等数据或已经筑底，市场有望迎来‘小阳春’行情。”

房地产开发投资维持正增速，仍处于偏冷区间

国家统计局数据显示，今年1-2月份，全国房地产开发投资约1.45万亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资约1.08万亿元，同比增长3.7%。

图片来源：国家统计局

“开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。今年房地产市场一项重要的工作就是要确保房企开发投资数据保持稳定。当前数据说明房企开发投资意愿偏弱，也遇到一些阻力和困惑。预计3月份及后续几个月，积极创造营商环境、鼓励房企拿地及打消开工懈怠情绪将成为主流。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

在目前市场环境下，虽然开发投资增速偏低，但是依然维持了正向的增长。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在行业面临较大压力的情况下，房地产开发投资依然保持了增长，这与年初部分城市的“土拍开门红”以及政府和企业高度重视“保交付”直接相关。开发投资数据的稳定，预示着行业的基本面得到了稳定，但也需要看到行业面临的流动性压力依然较大。

与此同时，房屋新开发面积和竣工面积双下降。国家统计局数据显示，1-2月份，房屋新开工面积14967万平方米，同比下降12.2%，其中住宅新开工面积10836万平方米，同比下降14.9%；房屋竣工面积12200万平方米，同比下降9.8%，其中住宅竣工面积8915万平方米，同比下降9.6%。

“无论是新开工面积还是竣工面积都出现双双下滑，其中新开工面积的下滑和2021年土地市场的降温直接相关。2021年，房地产开发企业土地购置面积约2.16亿平方米，比2020年下降15.5%；全国22城土地集中出让也在2021年下半年遇冷，同步导致了新开工面积快速收窄，预计这一趋势在3月份还将持续，二季度建设数据有望企稳。”张波如是说。

商品房销售额下降近两成，市场有望逐步复苏

图片来源：国家统计局

今年前2个月，在市场基本面仍然偏冷的情况下，商品房销售有较大幅度的下滑。根据国家统计局数据，1-2月份，商品房销售面积约1.57亿平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额约1.55万亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。

对于销售额和销售面积同比出现大幅度下滑，张波分析称：“一方面，由于2021年1-2月市场热度高，同比数据下滑自然十分明显；另一方面，2022年市场信心严重不足，无论是深圳、广州等一线城市，还是以往热度较高的南京、杭州等二线城市，市场都处于相对底部，虽然房贷政策的宽松让一些城市的成交量出现一定反弹，但市场信心还未恢复，预计3月各地在政策调整的背景下，将逐步迎来市场复苏。”

另外，需要注意的是，虽然商品房销售额同比来看出现较大幅度下滑，但是对比近五年的数据来看，今年前2个月的销售额仍然处于仅次于2021年的第二高位。这也说明，房地产市场温度正在回升。

据中原地产统计，年内全国房地产政策出台次数累计已经高达101次，与2021年开年1-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。

中原地产首席分析师张大伟预测称：“从最近对市场影响较大的信贷方面来看，不论是按揭贷款还是企业融资，都有宽松政策出现，市场有望在2022年3月份后，逐渐释放积压房贷，过渡到平稳发展。但按照目前调控政策叠加需求变化，率先回暖企稳的肯定主要是一二线城市。但是因为疫情的影响，预计2022年市场升温幅度不大。”

房企资金面仍然紧张，国内贷款同比降两成

图片来源：国家统计局

虽然在今年前2个月，房企融资端有开闸回温的迹象，但是从数据来看，房企资金链紧张的局面仍未获得根本性改善。

根据国家统计局数据，1-2月份，房地产开发企业到位资金约2.51万亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，同比下降27.4%；自筹资金7757亿元，同比下降6.2%；定金及预收款8027亿元，同比下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，同比下降16.9%。

“资金面总体上表现并不好，这说明既有的宽松金融政策还需要继续发酵和传导，才会让房企感受到资金方面的负担减轻。另外，最为关键的还是要提振销售数据，只有在销售数据改善后，才能真正让房企缓解资金压力，而不是单纯依赖外部的各类融资。”严跃进分析称。

此外，张波分析：“从数据来看，房企整体融资在1-2月份依然不乐观，国内贷款和利用外资分别同比下降21.1%和27.4%。一方面，‘利于外资’的总规模仍然处于快速下行阶段，这和近期不少海外债涉嫌违约有关；另一方面，国内贷款也处于较低水平，虽然整体融资的大环境不断转好，但融资总额的提升依然需要一定时间，预计二季度房企融资将迎来全面上升，目前正处于明显的转折点。”

来源：新京报记者 徐倩