2022买房必看财务报表,精明的购房者不踩雷

来源：排名前列财经   作者：孙梦凡 

时针转至2022年，经历了数月跌宕起伏的楼市，终于出现些许友好信号。

近日，广州住房按揭贷款利率下调，首套房利率从5.85％降至5.65％左右，二套从6.05％左右降至5.85％，上海二手房贷发放加速，其他城市也有下调趋势。虽然市场整体观望情绪较重，但刚需人群似乎已迎来进场置业的窗口期。

与此前不同的是，这届买房人选房时，多了一个考量指标，即开发商的财务状况。毕竟，这是很多购房者泣血经历累积起来的经验之谈。

对于此，购房者张林有惨痛的教训，他告诉排名前列财经：“去年在老家买的两套房都踩雷了，一个因小开发商资金断裂停工，另个迟迟不交房，数次沟通无果。”

房地产新周期下，买房必看财务报表，这并非耸人听闻。在过去的2021年，楼市降温伴随着房企违约事件增多，不少项目瞬间“宕机”。第三方研究机构克而瑞统计数据显示，去年24个样本城市中，延期停工项目近19万套，长沙、重庆、武汉等城市更是停工潮的“重灾区”。

对于一般购房者而言，判断开发商是否财务稳健，并不是一件简单的事。所幸的是，不断被市场教育之后的购房者，风险意识日益提高。去年四季度以来，部分出险房企便受到流动性危机的波及，普遍遭遇了销售“滑铁卢”。

购房人主动回避风险房企

过去的2021年，成为楼市重要的转折点。房价下跌、楼盘烂尾......这些在过去看起来遥不可及的事情，在楼市降温期切实发生了。对购房者来说，最重要的变化则是，以前“蒙眼乱买”、“坐等升值”，现在除了考虑房价下跌风险，还要避开停工烂尾风险。

这种心态的改变，从去年开始就在微观市场悄然发生了。

从事地产融资工作的李丽，跟开发商打交道很多，同时主理着一个买房交流群。去年下半年，找她咨询买房人的人，普遍会问一个问题：想买房又怕碰到烂尾楼，怎么办？哪些开发商更保险？

恒大、泰禾......这些已经暴雷风险的房企，成为购房者询问的高频对象，甚至对那些没出现公开违约的房企，购房者也会了解其资金状况，生怕不小心“踩雷”。

咨询的人越来越多，李丽索性拿出一张房企“负债表”,也就是在业内不是秘密的“三道红线”达标表。她直言，按表中绿色的买就行；或者按企业性质划分，期房优先考虑国企央企、龙头稳健民企，现房、准现房等项目，考虑范围可扩展至一般民企。

对普通购房者来说，完全按上述标准买房，也并不现实，毕竟还要考虑价格、地段、户型等诸多因素。但毫无疑问，买房时筛查房企资金状况，已成为越来越多人的共识。

张林老家在河北某二线城市，自从踩雷了两个“问题盘”后，他看房时多了份心眼：项目光五证齐全还不够，还要避开不知名小房企，多了解企业背景和资金状况。“不能再碰上烂尾楼了，房企可以甩手跑路，我不能不还贷款啊。”他无奈称。

一位TOP20房企人士也表示，在一线销售市场，看房人普遍会关心企业资金问题。这种现象，在高端项目更为明显，一些高净值人群对风险因素的敏感度更高。

如今，“风险”这个词汇，已经与买房相伴相生。湖南最近官方发文，将房企无证收定金、低于市场价卖房等11种行为，都列入风险提示名单。当房价神话被打破，房企开始经历行业下行的代价，购房者闭眼抢房的年代，也彻底结束了。

出险房企被“无情抛弃”

新一代购房者主动回避高风险房企，这在一些出险房企的销售数据里，得到很好的佐证。

据中指研究院数据统计发现，去年出现资金危机的典型房企，如中国恒大、花样年、当代置业、佳兆业等，第四季度销售额均在百亿以下。其中，恒大整个四季度只卖出去55.7亿元，佳兆业卖出去90亿元，当代置业则只销售了25亿元。

这些房企销售“滑铁卢”的轨迹，与公司公开爆发出流动性危机的时间高度相关。以恒大为例，去年上半年其销售还处于正常水平，月均销售额几百亿。但自从7月份出现利空消息后，销售情况急转直下，8月份开始出现负增长，整个四季度的销售额更是仅有55.7亿元。

2020年，恒大的销售金额高达7232.5亿元，2021年经历的销售下滑，直接使其行业排位跌到TOP3之外。

去年11月，佳兆业的理财产品锦恒财富，因3亿元到期未兑付爆雷，遭遇投资人上门讨债.风波爆发后，佳兆业的销售也遭遇断崖式下滑,11月销售额由10月的81.95亿元跌至10.06亿元。

业绩体量是佳兆业一半的花样年，去年销售金额465亿元，同比下降5.31%；其中四季度卖了56.3亿元，比位于其后的三盛集团还少30.5亿元。近期物业卖子没成功的当代置业，去年销售金额仅360.5亿元，同比减少14.6%，四季度更是只卖掉25亿元。

“流动性危机对于公司的影响是全方位了，除了债务挤兑，更糟糕的是市场信心的丧失，导致房子卖不动，这犹如一个恶性循环。”一位房企高管向排名前列财经表示，公司若非万不得已，都不愿意出现债务违约，但既然出现了，只能尽量去化解，恢复信心是排名前列位的，所以企业都会率先选择保交付，维持市场端的信心。

即便如此，购房者的担忧却并非多余，毕竟因为房企资金周转不灵而出现停工或者延期交付的例子不在少数。

易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱评楼市”演讲中透露，很多项目面临非常大的交付风险，在统计的24城中，延期停工的项目有近19万套，一些城市延期或停工项目超200万平方米。

数据显示，截至2021年末，停工延期交付项目规模较大的城市为长沙、重庆、武汉、郑州、广州、昆明、南宁、上海、福州、天津，其中长沙尚未交付的总建面达446万平方米。

目前，全国绝大多数一手房仍旧是期房销售，注定了买房面临着无法交付的或然风险。不过，随着各地加紧了预售账款的监控，烂尾风险敞口或会得到更好的锁定。只是，对于购房者而言，在选房过程中，仍不能掉以轻心。