搜狐焦点网2018年保定房地产市场运行报告:消费者调查分析篇

提要：2018年，没有住房、亟待解决基本居住问题的刚需群体占比有所上升，投资型群体占比稳定下降。拥有一套住房的改善型群体占比近半，由此可见，改善型消费者仍旧是2018年保定房地产市场的主导力量。购房者优选的房源类型依旧是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小；房价直接打折仍是大多数购房者较受欢迎的促销方式。高层住宅产品最受青睐，中等户型最受购房者欢迎。此外，2018年保定购房者的资金水平有所上升；区域地段是影响消费者购房的首要因素，保定竞秀区更受购房者青睐，主城区热度不减。2018年保定消费者的购房意愿有所增强，有明确购房计划的受访者占比增加。更多的受访者认为楼市政策或会持续收紧，且保定房地产未来成交量或会持续下降。

一、消费者购房目的：刚需群体占比小幅上升 投资需求稳定下降

提要：2018年，没有住房、亟待解决基本居住问题的刚需群体占比有所上升，投资型群体占比稳定下降。拥有一套住房的改善型群体占比近半，由此可见，改善型消费者仍旧是2018年保定房地产市场的主导力量。

1、消费者拥有房产情况：刚需型受访者占比小幅上升

图1反映了2018年保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比25%，该部分人群主要是刚性需求消费者；40%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比21%，其中三套住房拥有者占比14%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。

▲图1 消费者拥有房产情况

调查显示，已经拥有一套住房、购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重较大。无房者的受访者占25%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的25%，这一数据与2017年（21%）相比有所上升。其余75%的消费者已经拥有住房。由此可见，2018年保定刚需购房者比例有小幅度上升；改善型购房者占比40%，这一数据与2017年（46%）相比有所下降。

2、消费者购房目的：投资需求稳定下降

▲图2 消费者购房的主要目的

如图2所示，51%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位，与2017年数据相比没有太大差异；27%的受访者购房是为了解决基本的居住问题，符合上一调查结果；出租获长期回报占11%，短期倒手赚取差价的占11%，投资需求占比共22%，相比2017年投资需求占比23%，2018年购房者投资需求略有下降，且近三年来，保定购房者的投资需求呈稳定下降趋势。搜狐焦点网分析，2018年楼市调控政策频出，中央坚持“住房不炒”的决心突显，房地产市场回归理性，购房者对房地产的投资依赖程度降低。

二、消费者购房需求：新房是购房者优选 房价直接打折较受欢迎

提要：2018年保定购房者优选的房源类型依旧是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小；房价直接打折仍是大多数购房者较受欢迎的促销方式。

1、消费者购房优选房源：新房源最受青睐

图3反应了2018年保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，64%的购房者表示购房时优选一手房源；13%的购房者表示愿意购买二手房源，另有23%的购房者表示两种房源均可接受。

▲图3 消费者购房优选房源类型

研究数据发现，保定购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，排名前列，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，对于一手房和二手房的选择，越来越多购房者表示无所谓，往往更注重性价比。

2、消费者倾向的促销方式：房价直接打折

图4反应了2018年最受保定购房者欢迎的促销方式。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重较高，高达78%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为11%，选择特价房的购房者占比为5%，6%的购房者选择了赠送面积。

▲图4 消费者倾向的促销方式

分析可以看出，在所有的促销方式中，最受购房者欢迎的还是房价直接打折这种促销方式，其次是根据付款方式制定优惠政策。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低。综合来看，在房价上的促销最受购房者青睐，因此开发商可根据购房者心理调整优惠策略。

三、消费者购房倾向：主城区依旧是购房热点区域 中等户型最受青睐

提要：2018年，高层住宅产品最受青睐，中等户型最受购房者欢迎。此外，保定购房者的资金水平有所上升；区域地段是影响消费者购房的首要因素，保定竞秀区更受购房者青睐，主城区热度不减。

1、消费者购房优选类型：高层住宅最受青睐

图5反映了2018年保定消费者优选商品房房源类型的分布情况。其中，选择高层住宅产品占比40%居首位，选择小高层住宅产品占比32%居第二位，多层住宅产品占比15%居第三位，其他业态占比总和为13%。可见，高层、小高层、多层住宅产品依旧最受购房者的青睐。此外我们认为，部分消费者倾向于多层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅是大部分人群的优选房产业态。

▲图5 消费者购房优选的建筑类型

花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言，购房更加趋于理性注重实际，高端住宅很难大众化。并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄。

公寓、写字楼和商铺等商业项目因为居住成本高、面积小、使用年限较短等因素影响，从调查结果看，2018年购房者对商业项目的兴趣不高。

2、消费者购房优选户型：中等户型最受青睐

通过图6我们发现，2018年保定消费者最为青睐的户型为中等户型。33%的消费者在购房时优选90-120平方米的户型；32%的受访者选择60-90平方米户型；22%的消费者在购房时倾向120-140平方米的户型；7%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下的占比为4%；还有2%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。

▲图6 消费者购房优选类型

搜狐焦点网分析，中等户型（60~120平方米）对于保定购房者来说更容易接受，占比65%，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型需求。多数人认为，比起大户型相对较高的总价，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。对于资金水平相对较低且住房需求旺盛的刚需群体来说，60平方米以下的户型更加合适，这部分人群占比4%。

120平方米以上的户型为多室户型，选择这类户型的人群多为孩子或老人共同居住而考虑。这部分人群属于改善型住房人群，且购买力比较高，总体占比35%。

3、消费者能承受的房屋单价：极少数购房者购买力与房价水平持平

图7反映了2018年保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示67%的消费者在购房时能承受的房屋单价为10000元以下；31%的消费者在购房时能承受的房屋单价为10000-15000元；有2%的购房者能承受15000元以上的购房单价。

▲图7消费者所能承受的房屋单价

由图7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价在10000元以下，这部分人群相对来说资金承受能力较低，并不能负担保定现阶段的房价水平。仅有5%的购房者能承受15000元以上的房屋单价，表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

4、消费者购房优选付款方式：住房公积金贷款为优选

图8反映了2018年保定消费者购房优选的付款方式。调查中，52%的受访者选择了住房公积金贷款，26%的受访者倾向于商业银行贷款，9%的受访者倾向于一次性付清，10%的受访者选择了分期付款，还有3%的购房者选择了其他的付款方式。

公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势，还具有首付低、利率低等优势，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。但由于大部分人没有公积金，所以更多的购房者选择了商业贷款，商业银行贷款也成为保定购房者比较容易接受的贷款方式，但商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力，因而公积金贷款成为人们优选的贷款方式。

▲图8 消费者购房优选付款方式

此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占9%，这一数据与往年相比呈现下降趋势。我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

5、消费者所能承受的月还款额：2500元以上占比较大 资金水平上升

图9反映了2018年消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在1500元以下的占16%，1500元至2000元之间的占26%，受访者月还款额在2000-2500的占25%，受访者月还款额在2500以上的占33%。由此可见，月还款额在2500元以上的购房者所占比重较高，购房者的资金水平有所上升。

▲图9 消费者购房时所能承受的月还款额

6、消费者购房优选区域：竞秀区最受青睐

图10反映了2018年保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者选择居住区域竞秀区明显高于其它四区，占据受访者的52%；选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的33%，在徐水区买房的消费者占据了受访者的6%，在清苑区买房的消费者占据了受访者的2%，在满城区买房的消费者占据了受访者的7%。

搜狐焦点网分析，保定购房者依旧倾向于在主城区购房置业的主要原因，一是莲池区东部和北部发展势头迅猛，城市建设规划不断，新建楼盘云集，发展潜力无限；二是竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力，竞秀区高新产业云集，并且西部体育新城规划建设逐步进入正轨，另外，竞秀区有着四通八达的交通网，购物、美食、休闲等设施分布密集，既方便出行又方便生活娱乐。综合来看，保定购房者更青睐主城区项目。2018年保定入市楼盘（住宅、商业）多集中于竞秀区，选择空间大，因而竞秀区备受消费者青睐。

▲图10 消费者购房优选区域

7、影响消费者购房的要素：区域地段是影响人们购房的主要因素

由图11可以看出，2018年区域地段是影响保定购房者选房的重要因素，占比为17%；其次，价格和证件情况分别占比13%；消费者对周边配套的关注指数占比为13%；消费者购房时对户型考虑占比为12%；消费者买房对开发企业品牌的要求占比为10%；期房现房要素占比为7%；物业情况占比为10%；施工进度占比为4%。

▲图11 影响消费者购房的要素指数

综合以上数据，2018年，区域地段依旧是影响保定购房者选房的首要因素，表明消费者对周边环境要求高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量和居住舒适度的需求也日益提高，更加注重享受生活。价格因素稍有下降，综合购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，2018年购房者的资金实力有所上升。

另外，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大，消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升，体现了保定消费者日趋理性的购房观念。户型、周边配套等因素对于购房者日后居住的舒适度有一定的关系。

四、消费者市场预期：预判政策走势持续收紧 但观望情绪仍高

提要：2018年保定消费者的购房意愿有所增强，有明确购房计划的受访者占比增加。更多的受访者认为楼市政策或会持续收紧，且保定房地产未来成交量或会持续下降。

1、购房者多长时间内买房：有明确购房意愿的受访者占比增加

在调查中，有31%的受访者表示一年之内买房；10%的受访者表示将在半年之内购房，另有7%的受访者表示会在三个月之内购房，52%的受访者表示何时对买房还很迷茫。与2017年相比，2018年有明确买房计划的受访者占比明显增加。

▲图12 购房者多长时间内买房

此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。分析可知，打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿虽然明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。打算在三个月内买房的购房者，多为急性刚需购房者，这部分人群目前已有明确的购房意向。对比调查结果，2017年有明确购房意愿的受访者占比为39%，2018年有明确购房意愿的受访者占比48%，占比明显上升，分析这部分人群在市场趋于稳定的情况下，购房心态也更加理性，购房意愿更加明确。

数据显示，52%的购房者还处于迷茫中，据分析，这部分人群或许是因为对于房产走势尚不明确，正处于观望状态，其次部分消费者是因为目前没有购房能力。搜狐焦点网建议，购房者应在明确认知自身购买能力和居住要求的情况下，合理把握购房时机。

2、消费者对政策走势的判断：持续收紧占比较大

针对国家调控政策的调查，25%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有35%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；13%的受访者认为未来政策走势不太明朗；27%的受访者表示下阶段政策会持续收紧，出台新的房地产调控政策。

2018年保定更多的消费者认为楼市政策会持续收紧。搜狐焦点网分析，2019年楼市调控以维“稳”为主，调控政策不会放松，“房住不炒”的原则不会朝令夕改。

▲图13 消费者对政策走势的判断

3、消费者对保定房地产成交走势的判断：认为成交量下降的受访者占比上升

如图所示，28%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升；45%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降；17%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳；另有10%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

相对于2017年的数据，认为保定房地产市场未来成交走势将有所下降的购房者占比上升，这一数据已连续三年呈上升态势。根据目前保定房地产市场情况来看，持续收紧的调控政策影响了居民对楼市成交量的乐观态度。但从长远来看，当房地产市场回归理性，成交量将以健康的姿态稳步上升。

▲图14  消费者对下阶段保定房地产成交走势判断

搜狐焦点网分析，在2018年，楼市调控一直处于高压态势，各地的房地产调控政策持续加码。在本阶段，成交量下滑等是短期内的必经阶段，在市场回归健康理性时，成交量才会稳步上升，因而房企和购房者应保持乐观态度。房企应制定符合市场发展规律和消费者情况的战略规划，推出符合购房群体的产品，制定相应的营销策略，审时度势，做大做强，增强企业的核心竞争力，顺应市场发展潮流。建议购房者在综合考量自身条件和需求的情况下审慎置业，不盲目过激也不松弛懈怠，理性购房。