缓解楼市压力,南宁下调二套房公积金贷款比例至三成

来源：界面新闻  记者：牛钰 

放宽公积金政策已逐渐成为各地楼市调控的明显趋势。继福州、北海等10余个城市之后，广西南宁也调整了公积金政策，降低购房者首付和还款压力。

近日，南宁住房公积金管理中心出台了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》（下称《细则》），3月1日起执行。其中包括，第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。

据悉，此次首套房公积金贷款政策没有改变，二套房公积金贷款首付比例则是由40%下降至30%，新规实施后购房者换房的首付压力减小。

不过，这也并不意味着改善型购房者剩下的70%的房款都能公积金贷款。根据较新规定，南宁首套房公积金贷款的较高额度为70万元，第二套房公积金贷款的较高额度为60万元。

也并非每一位缴存的职工都能获得较高限额的贷款，因为贷款额度是一个动态公式，贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。资金运用率高，风险防控系数低，贷款额度也会相应减少。

除降低首付比例外，另一明显变动为取消了较低月还款额的限制要求。在以往实行的贷款政策下，每一笔贷款的较低月还款额有限制要求，借款申请人收入越高，需要承担的月还款额也就越大，相应的贷款年限就要缩减，还款压力较大。《贷款实施细则》中取消了较低月还款额的限制，有利于借款申请人根据自己的收入情况选择适合的贷款年限，降低了还款压力。

同时，南宁此次放宽再交易住房及商转公贷款对房龄的限制条件。申请再交易自住住房贷款或商转公贷款的，所购住房房龄不能超过30年。自住住房的房龄以工程竣工永久性质量责任标牌的竣工时间或房产管理部门出具的房屋原始档案显示的登记时间为依据。

值得注意的是，上述公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上自住住房。

在广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）的在职职工，且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的，购买南宁市行政区域内自住住房，可向南宁公积金中心申请公积金贷款。

中原地产研究院认为，公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号。

实际上，同已调整公积金政策的多个城市一样，楼市下行的压力是促成南宁此次出台新政的主要因素。

据克而瑞数据显示，2021年南宁商品房累计成交金额达1032.03亿元，环比下降28%，供应面积为1104.25万平方米，环比下降36%；成交面积876.88万平方米，环比下降29%，成交均价11769元/平方米，环比上涨2%。

从2015-2021年南宁新房市场的供需情况来看，2021年的成交量回落至2015年的水平，供应面积甚至创下近几年的新低，均价则保持小幅上涨的趋势。

与新房市场成交量下滑现象相对应的是，南宁的二手房市场受到信贷政策和楼市下行的影响，成交量也出现了下滑。从去年年初较高月成交超2741套，下降至平均每月不足2000套，5月、6月成交量回升至超2000套，较低点在2月和10月，成交套数不足1100套。

受去年楼市情况及房企的战略收缩影响，南宁的下半年的土拍市场热度断崖式下跌，尤其在11月，无一宗宅地出让，全年终止/流拍地块共计27幅，占比供应幅数的45%。

进入2022年，虽然春节期间“返乡置业潮”不再，二手房价格下降明显，南宁的新房价格仍在上涨。据统计局较新发布数据，1月份，南宁新房环比增长0.4%，比去年1月增长1.8%，且各面积段价格增长率平衡。

“首付比例下调比贷款利率下调的效应要更大，客观上更容易激活房地产市场的交易行情。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二三线城市都开始出现了政策松绑的信号，且对于市场交易能够形成较为实质的影响，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极的作用。