2017年保定楼市运行报告之购房者调查分析篇

搜狐焦点保定站 2018-01-10 16:54:08
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建议开发企业应根据市场情况,客观预测市场发展和政策走向,同时参考购房者的消费心理,理性推出下一阶段产品,切勿出现跟风与盲目涨价现象,而对市场造成大量同类产品的挤压与滞留。

一、消费者购房目的:改善型需求占比近半

提要:与往相同,改善型刚性需求消费者即已经拥有住房,但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群,这部分人群表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,成为2017年保定房地产市场的主导力量。

1、消费者拥有房产情况:拥有一套房产的受访者占比最多

图1反映了2017年保定消费者拥有房产的分布状况。其中,在受访者中没有房产的人员占比21%,该部分人群主要是刚性需求消费者;46%的受访者拥有一套住房,该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比14%,其中三套住房拥有者占比19%,搜狐焦点网预测,该部分人群购买住房大多用于投资升值。

▼图1 消费者拥有房产情况

调查显示,已经拥有一套住房并且购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重最大。无房者的受访者占21%,可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求仅占市场需求的21%,其余79%的消费者已经拥有住房。由此可见,保定刚醒购房需求并不强烈,改善和投资需求占比较高。

2、消费者购房目的:改善居住条件近半 投资需求上升

▼图2 消费者购房的主要目的

如图2所示,52%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;25%的受访者购房是为了解决基本的居住问题;出租获长期回报占20%,短期倒手赚取差价的占3%,投资需求占比23%,相比2016年投资需求占比25%,2017年购房者投资需求略有下降。搜狐焦点网分析,2017年楼市政策不断缩紧,对炒房行径打击力度大,或在一定程度上影响投资者的投资意愿。

综合分析消费者拥有房产状况和购房目的,我们发现,2017年拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者占比52%,这与2016年的调查结果相比有所上升,但总体来说并无太大差异。改善型需求群体表现出更为明确和清晰的购房意向,但购房意愿并不迫切。

二、消费者购房需求:一手房是购房者首选 房价直接打折最受欢迎

提要:2017年保定购房者首选的房源类型依旧是一手房,选择二手房源的购房者所占比重较小;房价直接打折仍是大多数购房者最受欢迎的促销方式。

1、消费者购房首选房源:一手房源最受青睐

图3反应了2017年保定购房者在购房时首选的房源类型情况。其中,70%的购房者表示购房时首选一手房源;12%的购房者表示愿意购买二手房源,另有18%的购房者表示两种房源均可接受。

▼图3 消费者购房首选房源类型

研究数据发现,保定购房者中多半购房者倾向于一手房,倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出,第一,新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房,因此计划购置新房的购房者较多;第二,二手房房源选择余地较小,且过户等手续繁琐,更名费价格较高等原因,选择二手房购房者所占比重较小。选择“无所谓”的购房者占比与2016年并无太大差别。

2、消费者倾向的促销方式:房价直接打折

图4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。其中,选择房价直接打折的购房者所占比重最高,高达74%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为13%,选择特价房的购房者占比为7%,6%的购房者选择了赠送面积,没有购房者选择赠送实物这一促销方式。

▼图4 消费者倾向的促销方式

分析可以看出,在所有的促销方式中,最受购房者欢迎的还是房价直接打折这种促销方式,其次是根据付款方式制定优惠政策。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定,比较具有随机性;选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高,这是因为随着保定购房者专业素质的提升,逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处,因此特价房的吸引力逐渐降低。综合来看,在房价上的促销最受购房者青睐,因此开发商可根据购房者心理调整优惠策略。

三、消费者购房倾向:莲池区依旧是购房热点区域 青睐户型面积减小

提要:2017年小高层、高层和多层商品住房仍最受关注,消费者对于居住的舒适度需求仍较高,60-90平方米户型最受购房者欢迎。此外,保定极少数购房者购买力与房价水平持平;“价格”回归为影响消费者购房的首要因素,保定莲池区更受购房者青睐,新三区热度上升。

1、消费者购房首选类型:小高层住宅依旧受青睐

图5反映了2017年保定消费者首选商品房房源类型的分布情况。其中,选择小高层住宅产品占比43%居首位,高层住宅产品占比28%居第二位,多层住宅产品占比20%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大,其他业态占比总和为9%。可见,多层、小高层、高层住宅产品依旧最受购房者的青睐。此外我们认为,部分消费者倾向于多层建筑,与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面,高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以高层住宅也是大部分人群的首选房产业态。

▼图5 消费者购房首选业态

花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言,购房更加趋于理性注重实际,高端住宅很难大众化。并且,由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应,停止别墅类房地产开发项目土地供应,从而使高端住宅项目土地供应少,市场范围狭窄。

2、消费者购房首选户型:青睐的户型面积减小

通过图6我们发现,2017年保定消费者最为青睐的户型为60-90平方米,占受访者的34%;33%的消费者在购房时首选90-120平方米的户型;26%的消费者在购房时倾向120-140平方米的户型;4%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型,消费者在购房时倾向60平米以下的占比为2%;还有1%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。

这个结果与2016年数据有所不同。往年,保定购房者更青睐90-120平方米的户型,搜狐焦点网预测,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。而2017年,保定购房者更青睐60-90平方米户型,相对于往年调查数据有所增加。搜狐焦点分析认为,青睐60-90平方米户型的购房者多为刚性需求者,当90-120平方米的户型需要花费更多的资金的时候,一部分刚需就会将目光转向相对较小的户型。市场影响着人们的购房心理和购房预期。

▼图6 消费者购房首选类型

除此之外,在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重。另一方面,根据调查可知,在购房者中改善型刚性需求占比最大,所以在选择户型时,对居住感受的需求比较大,这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。总体来说,比起大户型相对较高的房价总额,中小户型因其总价较低,低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

3、消费者能承受的房屋单价:极少数购房者购买力与房价水平持平

图7反映了2017年保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示43%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000元以下;16%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000-9000元;有26%的购房者能承受9000-10000元的购房单价;13%的购房者能承受10000-15000元的购房单价;有2%的购房者能承受15000元以上的购房单价。

▼图7 消费者所能承受的房屋单价

由图7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价为7000元以下,这部分人群相对来说资金承受能力较低,并不能负担保定目前均价万元左右的房价水平。然而据此项调查数据显示,仅有15%的购房者能承受10000元以上的房屋单价,这表明仅有极少数购房者的购买力与保定现阶段房价水平相符,但仍不能确定其购买意愿能够达成。另外不难看出,保定消费者所能承受的房屋单价水平,与消费者首选的业态仍具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高,因此,保定购房者较弱的购房能力与其所青睐房地产业态具有很大的矛盾性,不利于购房意愿的实现。同时,保定消费者所能承受的房屋单价水平与现阶段保定商品房价格也具有一定的矛盾性,与保定现阶段的房屋价格水平不符。

4、消费者购房首选付款方式:住房公积金贷款为首选

图8反映了2017年保定消费者购房首选的付款方式。调查中,43%的受访者选择了住房公积金贷款,34%的受访者倾向于商业银行贷款,6%的受访者倾向于一次性付清,16%的受访者选择了分期付款,没有受访者选择民间借贷,还有1%的购房者选择了其他的付款方式。

▼图8 消费者购房首选付款方式

公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势,还具有首付低、利率低等优势,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。但由于很多人没有公积金,所以更多的购房者选择了商业贷款,商业银行贷款也成为保定购房者比较容易接受的贷款方式,但商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力,因而公积金贷款成为人们首选的贷款方式。

此外,我们发现,选择一次性付款购房的受访者占6%,这一数据与往年相比呈现下降趋势。我们认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。但占比逐渐缩小,可以体现出保定购房者的购房资金能力在下降,这与保定较高的房价与较低的工资水平不符有关。

5、消费者所能承受的月还款额:2000-2500元占比最大

图9反映了2017年消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在1500元以下的占17%,1500元至2000元之间的占29%,受访者月还款额在2000-2500的占31%,受访者月还款额在2500以上的占23%。由此可见,月还款额在2000-2500元的购房者所占比重最高,这一数据与2016年相比,保定消费者月还款额能力下降,但符合保定居民现阶段的工资水平。

▼图9 消费者购房时所能承受的月还款额

6、受楼市调控政策影响 购房者对新三区意愿增加

图10反映了2017年保定消费者购房时的首选区域的分布情况。数据显示,购房者选择居住区域莲池区高于其它四区,其中选择莲池区买房的消费者占据了受访者的47%;选择在竞秀区买房的消费者占据了受访者的36%,在徐水区买房的消费者占据了受访者的9%,在清苑区买房的消费者占据了受访者的5%,在满城区买房的消费者占据了受访者的3%。

▼图10 消费者购房首选区域

搜狐焦点网分析,保定购房者依旧倾向于在主城区购房置业的主要原因,一是莲池区东部和北部发展势头迅猛,城市建设规划不断,新建楼盘云集,发展潜力无限,二是竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力,竞秀区高新产业云集,并且西部体育新城规划建设逐步进入正轨,另外,竞秀区有着四通八达的交通网,购物、美食、休闲等设施分布密集,既方便出行又方便生活娱乐。综合来看,保定购房者更青睐主城区项目。

相比2016年,保定购房者对新三区的购房意愿略有上升。分析原因,2017年雄安新区的成立,使保定成为楼市焦点,主城区严格的限购政策,使新三区成为热点区域。

7、价格回归为影响人们购房的主要因素

由图11可以看出,2017年价格因素是影响保定购房者选房的重要因素,占比为13%;其次,区域地段和证件情况分别占比12%;消费者对配套的关注指数占比均为9%;消费者对周边环境的关注指数占比均为11%;消费者购房时对户型考虑占比为9%;消费者买房对开发企业品牌的要求占比为7%;期房现房要素占比为5%;交通占比为9%;物业情况占比为7%;施工进度占比为4%,其他要素占比为2%。

▼图11 影响消费者购房的要素指数

综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看,价格成为2017年影响保定消费者购房的首要因素,分析原因,或是近年来飙升的房价使购房者更加关心是否有承担买房的经济能力,对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说,资金问题还是影响置业的重要因素。其次,区域地段依旧是影响保定购房者选房的重要因素,表明消费者对周边环境要求高,可见随着生产力的发展,人们对生活质量和居住舒适度的需求也日益提高,更加注重享受生活。另外,证件情况这一要素对购房者的影响没有变化。分析认为,随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿,证件要素对消费者的影响力越来越大,消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升,体现了保定消费者日趋理性的购房观念。户型、交通、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系,但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高,出行不再是难题。

四、消费者市场预期:预判政策走势持续收紧 但观望情绪仍高

提要:2017年保定消费者的购房意愿不迫切,观望心态仍旧较强,购房意愿基础薄弱。整体来看,多数消费者认为楼市政策会持续收紧,且保定房地产未来成交将有所下降。

1、有明确购买意愿的购房者占极少数 多数观望意识强

在调查中,有23%的受访者表示一年之内买房;13%的受访者表示将在半年之内购房,另有3%的受访者表示会在三个月之内购房,61%的受访者表示何时对买房还很迷茫。可见保定购房者观望情绪仍然较大,消费者的置业意愿依旧不强烈。

▼图12 购房者多长时间内买房

此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。分析可知,打算在一年之内买房的受访者,多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者,当然其中也不乏投资者,这部分受访者购房意愿虽然明确,但购房意愿并不迫切,只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。打算在三个月内买房的购房者,多为急性刚需购房者,这部分人群目前已有明确的购房意向。

数据显示,61%的购房者还处于迷茫中,据分析,这部分人群或许是因为对于房产走势尚不明确,正处于观望状态,其次部分消费者是因为目前没有购房能力。搜狐焦点网建议,购房者应在明确认知自身购买能力和居住要求的情况下,合理把握购房时机。

2、消费者对政策走势的判断:持续收紧占比最大

针对国家调控政策的调查,21%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有25%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;17%的受访者认为未来政策走势不太明朗;37%的受访者表示下阶段政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策。

2017年保定多数消费者认为楼市政策会持续收紧,这一结果与2016年有明显区别。搜狐焦点网预测,根据目前保定房地产经过近一年的调控后来看,楼市回归理性,不断降温,为了坚持“房住不炒”的基本论调,对平稳态势加以巩固,下一阶段政策松绑的可能性较小。

▼图13 消费者对政策走势的判断

3、消费者对保定房地产成交走势的判断:成交量下降成主流

如图所示,31%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升;36%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降;16%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳;另有16%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

相对于2016年的数据,2017年认为保定房地产市场未来成交走势将有所下降的购房者占比上升。根据目前保定房地产市场情况来看,严查的态势已经影响了保定房地产成交量。

▼图14  消费者对下阶段保定房地产成交走势判断

搜狐焦点网分析认为,房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素,也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。目前本阶段保定楼市降温,购房趋于理性。建议开发企业应根据市场情况,客观预测市场发展和政策走向,同时参考购房者的消费心理,理性推出下一阶段产品,切勿出现跟风与盲目涨价现象,而对市场造成大量同类产品的挤压与滞留。对于购房者而言,应冷静理性,从自身情况出发合理购置房产。

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