5月河北省房地产市场简述:“517”新政利好加持,市场活跃度提升

政策环境

“517”政策连发，降低购房首付比例、取消房贷利率政策下限、降低个人住房公积金贷款利率，以及设立保障性住房再贷款等措施，均旨在促进房地产市场发展和经济复苏。从当前市场行情来看，重磅利好政策加码的确在短期内稳固了市场信心。

1. 政策动态:

1) 金融信贷：5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》发布。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，因城施策确定各城市商业性个人住房贷款利率下限。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》发布，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此次新政可为近几年各类购房政策中最为宽松的政策，首付款比例下调至低点，给意愿购房者带来更多的选择空间，但同时压力后置于还贷方面，相继推出公积金利率下调和商贷利率下限取消，置业难度得到了一定程度的降低。目前河北各银行已经开始执行首套首付15%、二套首付25%。

2) 唐山：唐山市住房公积金管理中心5月17日制定出台了《关于恢复开展住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务的通知》，拟分批恢复办理商转公贷款业务。充分发挥住房公积金制度作用，有效减轻职工家庭还贷压力。

2. 城市动态

1) 雄安：5月10日，河北雄安新区高新技术产业开发区正式揭牌，标志着雄安新区高新技术产业开发区管委会组织机构正式运行。5月21日，智慧雄安重要的部分 “雄才码”和雄安人才智慧服务平台正式上线，这标志着雄安新区以“雄才卡”为载体，已构建起“一卡、一码、一平台”智慧服务体系。

土地市场

随着自然资源部发文高库存区域供地暂停以及当前市场现状，各城市均明显放缓了供地节奏，在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。

1. 石家庄：5月石家庄土地市场房地产开发用地供应3宗，成交1宗。其中供应地块中3宗涉宅用地，可形成建面19.62万㎡；成交方面，成交1宗地块为商业用地，用地面积0.7万㎡，可形成建面3.1万㎡，总成交额10000万元，底价成交。

2. 唐山：5月路北区供应1宗住宅用地，位于路北区新华道北侧、站前路东侧。总建面积51680㎡，出让楼板价7501元/㎡，出让底价38765 万元。24日地块成交，由唐山安居房地产开发有限公司获取，成交楼板价7501元/㎡，成交价38765万元，底价成交。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：5月1日，自然资源部发文要求商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地的出让，直至商品住宅去化周期降至36个月；目前廊坊库存的去化周期已接近“红线”，政府供地也更为谨慎。

2) 香河：5月香河土地市场供应3宗土地。其中1宗住宅用地，位于北部新城板块，总建面1.49万㎡，起拍楼板价2665元/㎡；2宗商办用地，位于中心城区板块板块，总建面1.33万㎡，起拍楼板价1393元/㎡。本月无土地成交。

4. 保定

1) 涿州：本月供应2宗涉宅用地，占地近8万㎡。其中1宗已成交，项目总建面139333㎡，成交金额为46705万元，成交楼板价3352元/㎡

2) 高碑店：本月供应2宗土地，共1.38万㎡，全部为商办用地。

5. 雄安：本月雄安新有一宗土地挂牌发布：5月22日挂牌出让启动区总部区一宗土地使用权，面积约21亩，起始价1.302亿，相当于620万/亩。土地性质为商业服务业用地，承接企业总部疏解。在征迁安置方面，5月22日，容城县河西村、龚庄村413户全部签订集体土地征收协议。其中，河西村涉及承包地征收290户，5月22日全部完成签约；龚庄村涉及承包地征收123户，5月20日全部完成签约。这标志着河西村、龚庄村两村集体土地征收签约工作已全部完成，也标志着容城县核心区都已经完成集体用地征收工作。

6. 张家口：5月张家口土地市场冷清，全市未有土地成交。为改善土地成交端的疲软，在土地供应端各区县供应多块优质地块，宣化城区（宣化第一城西侧）6.79万㎡的纯住宅优质地块上市供应，怀来供应了一块位于主城区的8.69万㎡的纯住宅地块和三块官厅水库板块将近3万㎡的纯住宅地块。

7. 沧州：本月沧州市住建局发布《沧州市2024年住房发展年度计划》，其中公布沧州市2020-2023年土地供应情况，2021年供应量最低，仅为714亩，之后逐年递增，至2023年回升至1359亩；但是目前市场去化压力仍然较大，因此在2024年的供应计划中，沧州城区以消化存量为主，适度增加新建商品房用地，预计全年供应918亩，降至千亩以下，土地市场适当降速，提高土地质量，稳定土地价格。本月沧州监测区域内纯住宅土地供应1宗土地，位于肃宁，供应占地面积4.24万㎡，供应建筑面积6.78万㎡。成交3宗纯住宅土地，位于运河区、新华区、黄骅市，成交用地面积11.53万㎡，建筑面积26.49万㎡。其中运河区沧州市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(沧交告字[2024]8号)运河区吴川路南侧、永安大道西侧CTP-2412地块，成交占地面积1.03万㎡，建筑面积2.58万㎡，成交均价2088元/㎡。

8. 邢台：5月份截至目前，邢台涉宅土地供应1幅，建面5.17万㎡，供应面积环比下降79.97%，同比下降80.35%；成交方面，成交涉宅用地1幅，成交建面7.67万㎡，环比下降31.24%，同比下降75.87%，成交总价1.40亿元，环比下降26.45%，同比下降81.93%，楼板价1828元/㎡，环比上涨6.97%，同比下降25.12%。溢价率0.72%。

9. 邯郸：5月份，邯郸市区土地市场纯住宅土地无供应。纯住宅土地成交1宗，位于冀南新区，邯郸冀南新区自然资源和规划局国有土地使用权挂牌出让公告(冀南新区自然资源告字[2024]4号)生态五路南侧、滏淼二路东侧、滏瑞大街西侧、创新四路北侧2024-001号用地，成交占地面积48855.18 ㎡，建筑面积87939.32 ㎡，容积率1.8，成交总价13560 万元，成交楼板价1542 元/㎡，成交企业为邯郸冀南新区滏乐置业有限公司，底价成交。冀南新区距离市中心远，楼市成交一直不温不火，成交价格低于全市平均价，土地楼板价多底价成交。

新房市场

楼市517新政“降首付比+取消利率下限+降公积金利率等”齐发，短期内的确对购房者信心有所提振，但各地楼市活跃度也略有不同，部分城市来访量稳中有增，市场活跃度有所提升，但整体看市场仍处于筑底阶段。

1. 石家庄：5月市场供求量价环比微降，部分项目节前提前推货，导致当月市场供应规模环比下降，假期期间多项目利用小长假营销节点推出特价房、一口价房源、多重折扣等优惠政策刺激成交。根据环京数据监测，共有6个项目加推补货，1个项目新开盘，其中鹿泉区华禄悦府首开，属于鹿泉县城板块，首开推出16F小高层114-126㎡96套房源，7-10F洋房78-126㎡54套，共计房源150套。6月石家庄主城区预计入市新项目有新华区绿城豫府，该项目于2024年2月23日7#、10#、11#、14#取得预售证，户型小高层146㎡、洋房146-169㎡，价格精装25000-28000元/㎡，2024年5月18日正式认筹，交20万抵40万；长安区北国春天，项目规划小高层9栋8-17层住宅，容积率2.0，绿地率35%，户型面积144-215㎡。

2. 唐山：5月市场无新开盘和新供应，成交面积6.29万㎡，环比下降8.7%，成交均价9986元/㎡，环比下降0.4%。项目层面，荣盛锦绣前程，首付9万，入住南湖畔准现房。天正凤麟玺院，低密洋房，实景现房。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：虽然本月有五一假期的加持，有诸多政策的利好，但是市场反馈较弱，成交仍然在200余套的水平，与上月基本持平，市场“寒意”仍在，本月项目取证量较高，住宅取证316套，商业取证629套；但是在库存高企、流量降速的背景下，项目均采取顺销入市的方式，并未有开盘动作。本月华夏的天樾项目降价20%清库存，金融街金悦府作为新入市项目以8000元/㎡左右的价格、买房送车位的活动表现相对突出。目前廊坊市区在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等“真金白银”的营销方式上“能出尽出”，争夺有限市场。

2) 燕郊：本月市场无新增供应量，成交量环比上涨10%，成交价格保持低位水平。本月到访人数无明显涨幅，市场变现温和。各项目没有加推新房源，而是去化现有库存。6月预计市场会有一低价项目将入市，即燕郊东部尚璟花园，项目位于永旺商圈，周边配套成熟，项目为低密社区，21栋7-11层的洋房产品，总户数达1092户，主力户型为95-109㎡3居和118-140㎡四居。预计项目开盘价格为13500-15500元/㎡，排卡可享受购房优惠和车位赠送。

3) 大厂：本月成交量维持上月较高水平，成交套数约220套，成交均价约10500元/㎡，较上月基本持平。本月潮白河孔雀城润泽学府继续积极加推工抵房，均价9000-10000元/㎡，主力户型105㎡三居，本月约去化20套。市场仍然以高折扣促销为主，万科新都荟部分房源限时特惠99折，并推出5套一口价房源，首付14万起，按时签约送地下车位1个。

4) 香河：本月没有新增供应，市场成交持续低迷，本月仅世茂香颂、漫香墅项目有少量成交，成交套数仍然仅为个位数。

5) 固安：本月无新增预证，成交约3.76万㎡，集中于中部城区板块，其中，建投御湖园、金都樾府高品质性价比房源去化相对较好，成交环比增长58%；成交均价9839元/㎡，环比下降5%。

4. 保定:

1) 保定市区：4月底受新开盘项目影响，本月市场供应增加，成交增量，本月成交面积逾8万㎡，成交套数约700套，均价11400元/㎡左右。其中新房项目花溪北岸成交100余套，均价14000元/㎡，成交额接近2亿元，为本月销冠项目。国金风华仅随其后，成交70余套，均价13400元/㎡。本月北部低碳新城新增住宅柒星园住宅小区进行建设工程规划公示，根据公示信息，柒星园坐落于竞秀区阳光北大街东侧，隆昌路南侧，瑞安路的北侧。项目交通便利，周边住宅众多，东侧为公园时代丽景蓝湾，西侧是正在建设的国金风华。由河北源润房地产开发有限公司建设，此项目为河北源润房地产开发有限公司在保定主城区的第一个项目。项目总建筑面积8.57万㎡，容积率为2.28，由七栋18层小高层组层，外立面采用现代简约风格。目前项目户型尚未公开，预测目标客群将会以刚需人群为主，结合目前市场现状及项目品质，预计开盘价格不会低于11000元。

另外政府通过棚改安置助力新房去化，四期城改的项目之一工人新村5月10日启动签约，是保定首例房票安置的棚改项目，成为破解遗留问题的新举措。市政府筹集的新建普通商品住房，竞秀区范围内7个:王七里店安置区(七里佳苑)、沈庄安置区(盛世园、盛祥园)、水碾头安置区(水碾头家园)、东鲁岗安置区(东岗嘉苑)、东康良安置区(廉秀园)、西大园安置区(鑫熙园)、韩村安置区(越秀城): 莲池区范围内1个:东百楼安置区(东百楼家园)。工人新村共计815户，提供了989套房源，可选项目的户型面积从60到136㎡都有，目前签约率达到80%左右。

2) 涿州：市场本月再度回升，升至3月“小阳春”的成交水平，约260套左右；回升的主要原因是本月18号“北京城建·德远云璟”项目开盘入市，在其国企品牌、首开优惠、品质住宅的优势叠加下，开盘去化80套左右，在目前涿州市场已属“热销”，拉升全市成交水平。

3) 高碑店：本月成交160套左右，成交均价7000元/㎡，环比4月有所回温，但整体市场量价依然处于低位。本月成交量最高项目依然是白沟安汇里，40年产权公寓，均价不到6000元/㎡，总价20万元/套，以投资客户为主。高碑店市区成交量最多项目为荣庭水墨紫棠，主推89㎡两居，104㎡、121㎡三居，本月成交15套，均价5700元/㎡，套均51万元/套，为市区项目最低。

5. 张家口：随着购房政策的变化，来访看房客户数量较4月明显增加，但成交面积较4月未有明显提升，客户观望气氛仍较浓，从成交区域看，张家口市区、万全区成交相对明显又提升，市区的中粮祥云国际，宣化的高铁新城，万全的荣盛城，位列成交面积和金额双榜的前五位，同时市区的云璟台、旭日花园凭借桥东区优势的配套资源，云璟台10500元/㎡单价，旭日花园9000元/㎡单价，也纷纷进入成交面积和金额双榜的前五位。中粮祥云国际五一期间推出10套特价房（单价约95折）活动，同时延续买房送一年物业费的活动，购房客户送节日大礼包（中粮的米面粮油）活动，属持续热销状态。云璟台五一期间进门有小礼物，购房砸金蛋送家电等活动，也处于持续热销状态。

6. 承德：本月热销项目双桥区中瑞鼎峰城成交21套，开发区凤凰豪庭成交17套，和润新城成交13套，学府嘉园成交7套，项目去化较上月有所提升，不过各项目仍处于去库存阶段。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面也推出“吃喝玩乐，五一游园会、和润新城彩跑节、五一趣味抽奖、限时特价折扣、购房享受多重好礼等类营销政策。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，基本进入准现房阶段；同时恒大悦府推出8折起购房、荣盛锦绣学府加推特价房源等活动。交投·雲庐项目自上月复工后目前正在推进主体结构进度。

7. 秦皇岛：5月份秦皇岛市场成交量价环比继续下降，且无明显高热度楼盘。5月前半月秦皇岛楼市冷淡，五一假期并未迎来开发商渴望的看房小高峰，5.17新政后看房人数有所增加，但并未在成交方面有明显体现。5月21日绿城悦园开盘，14-15层洋房小高层，户型99-303㎡，位于秦皇岛政府西侧600米，秦皇岛大剧院旁，自带5000㎡商业会所，认购前100名送10年物业费，在售均价15000元/㎡左右，赠送1个产权车位。

8. 沧州：5月沧州楼市无新盘入市，整体市场无明显起色，购房情绪陷入低谷，成交价格位于低点。成交主力区域为新华区和运河区，刚需楼盘为成交主力。本月颐和新城尚城特价房8600元/㎡起，周去化约3套；荣盛尚府推出特价楼盘11500元/㎡起，周去化约4套；信和·金狮国际推出5套一口价房源，购房额外赠送5100元优惠，更赠送精美小家电，周去化约2套；金玉华府推出工抵房源，周去化约1套。京津限购政策的放松，对于沧州市场更多是“利空”影响，部分客户开始考虑是否可以去天津置业，客户开始分化；同时楼市的“双轨制”在鼓励产品的迭代升级，也成为目前沧州市场新房项目的发力方向，低容积率、高品质住宅、新一代设计、改善标签等成为新项目的重要卖点，产品力成为销售的核心竞争力。

9. 邢台：本月主城区商品房销量环比下降19.56%，同比下降39.35%；成交均价7739元/㎡，环比上涨0.10%，同比上涨4.65%；产品营销方面：推出多种折扣，购房立减，限时签约优惠等多项营销政策。目前，受新政影响，部分项目的来访量和成交量均出现了小幅提升，例如邢台整体市场表现靠前的项目中，遇建丨当代上品，本月到访430组，成交42套，万腾御景城本月来访达到397组，成交32套，盛邦·幸福里本月来访达到390组，成交48套。但市场仍在低谷，市场正在经历一个缓慢的恢复期；2024年下半年，主城区将有17个项目集中入市，这将迎来新盘入市的大潮。新项目的入市将带来更多的房源选择，满足不同购房者的需求。同时，这也将加剧市场竞争，促使开发商更加注重产品的品质和差异化。开发商需要在设计、装修、配套设施等方面不断创新和提升，以吸引更多购房者。

10. 邯郸：五一小长假返乡置业客群，开发商折扣力度较大，加之房贷利率下降等政策优势叠加，五月邯郸楼市成交量环比增加，成交重点区域以东区为主，东区在售项目多，成交量最多；成交价格方面，河钢东湖森林、荣科文苑等项目均推出折扣，楼市项目整体折扣力度较大，导致项目以价换量，成交价格整体微跌。

11. 衡水：衡水各大楼盘延续上月价格战模式，甚至愈演愈烈，市场继续以价换量，但成交量已无明显提升。本月路北新区锦绣前城付园项目以银行团购名义推出特价活动，4400-4900元/㎡，打破衡水楼盘上个月低价5字开头的记录，把价格战打到了新高度。开发商持续价格战，已经无法有效刺激客户购房欲望，虽有楼盘继续推出更大力度优惠价格，但由于与上月一样，降价产品均为有缺陷产品或降价楼盘为有隐藏暴雷趋势的开发商楼盘，因此并未达到继续加速去化的预期。预计未来若无政府相关利好政策出台提升市场信心，开发商的此类活动，将很难再刺激市场去化。

二手房市场

受二手房挂牌量巨大影响，二手房议价空间较大，受新政影响，客户带看量有所增加，成交量相对有所上涨，呈现点状复苏迹象。

1. 石家庄：5月石家庄二手房价格环比微降，成交量环比微涨，5月新政策落地，首套首付15%，二手房带看量明显上涨，但成交量显著上涨暂未显现。

2. 廊坊：

1) 廊坊市区:本月廊坊市区部分房东在价格走低、市场政策向好的背景下心态有所变化，导致挂牌供应下滑，库存微降至1.6万套以内；但是挂牌在售的业主为了快速变现和流转，愿意承担相应亏损，导致成交量表现远好于新房,月度成交仍近千套。

2) 燕郊：本月二手房成交价格12729元/㎡，环比小幅下降4%。燕郊的二手房挂牌量突破3万套，而且还在逐月增加。导致市场议价空间仍较大，但当前政策利好下，成交量有所上涨。

3) 大厂： 5月大厂在售二手房创新高，约10080套，本月新增挂牌约490套，成交约640套，成交量较上月小幅下降。成交均价10215元/㎡，环比下跌7.7%，同比去年下跌24.4%。成交主力户型二居占比51%，三居占比37%。

4) 香河：5月香河在售二手房7370套左右，本月销售二手房约480套，基本与上月持平。本月香河成交均价6700元/㎡，与上月持平，同比去年下跌13.2%；成交房型主要为二居和三居，分别占比51%、30%，二居成交比例明显上升。

5) 固安：目前二手房挂牌量超过14000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；各房源彼此降价竞争激烈且持续时间长，本月价格环比下降1%。

3. 保定：

1) 保定市区：5月二手房挂牌均价为8548元/㎡，环比下跌0.42%，而与上年同期相比，同比下跌6.54%。其中直隶新城关注度最高，户型主要关注总价80万元以下，90-120㎡三居产品为主。

2) 涿州：客户目前游走在新房和二手房之间，选择更具性价比的产品，在本月新房产品强势入市，政策利好叠加的分流下，环比上月成交量下滑两成左右，降至400套左右的水平，是新房成交的1.5倍左右。

4. 张家口：本月新房市场客户的涌动并没有直接带动二手房市场，张家口5月二手房市场有下滑趋势，成交均价6972元/㎡，价格比2024年4月下降了4.22%。

5. 秦皇岛：本月二手房成交均价10461元/㎡，环比下降0.28%。本月楼市销量下降，且价格继续走低，当前秦皇岛二手房挂牌量持续增加，存量巨大，市场压力持续提升。

6. 沧州：沧州市区二手房市场的业主务实，接受以价换量的客观事实，业主的定价更直接果断，二手房的议价空间和灵活性也远高于新房，导致目前二手房成交价格不断下探，成交量持续走高，目前已是新房成交量的1.5倍。

7. 邢台: 本月邢台市二手房成交均价7563元/㎡，环比下降1.20%，同比上涨5.25%。

8. 衡水：本月二手房市场成交量下降，本月价格为6660元/㎡，环比上升0.24%。二手房市场分化程度加剧，仅核心区小户型学区房相对较有热度，去化占比增加，因此拉动价格上升，其他非学区区域成交量价继续下行。

市场预判

517新政叠加地方利好政策推动，无论是新房，还是二手房，市场活跃度都有了一定提升。在重磅利好政策加持下，短期内楼市信心正逐步回归。随着政策持续发酵，成交层面也将有所体现。

备注：数据截止到2024年5月25日

来源： 克而瑞环京楼市