北京鼓励非居住建筑改建租赁房,蓝领“租房难”有望缓解

近日，北京市人民政府官网显示，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》（简称“《通知》”），进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。

业内人士指出，该政策释放出北京坚定促进职住平衡、保民生的信号，提振了行业信心，保证形成更多的“有效市场供给”（即邻近就业地、交通便利、基础生活配套齐全）房源，有望在短时间内缓解城市服务群体租房难的问题。

鼓励非居住建筑改建“宿舍型租赁住房”

根据《通知》，非居住建筑改建宿舍型租赁住房，是指具有一定规模、不动产权（房屋所有权）证（或建设工程规划许可证）证载用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。

日前，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《通知》。图片来源：北京市人民政府官网截图

促进产城融合、职住平衡，是“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”的一大要求。《通知》提出，非居住建筑改建宿舍型租赁住房应重点分布在商务区、科学园区、产业园区、交通枢纽等重点功能区周边以及合理通勤圈交通枢纽周边区域。同时，根据周边需求，允许同一建筑物内分区域改建为宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房，其中宿舍型租赁住房建筑面积比例不少于50%。

值得一提的是，宿舍型租赁住房是为了解决周边单位员工或从事基本公共服务人员的住宿问题而建，在运营中也得严格确保将初衷落到实处。《通知》规定，各区要对改建宿舍型租赁住房项目运营情况进行现场检查，凡擅自将改建后的宿舍型租赁住房以租代售、分割销售、违法转让的，或弄虚作假将改建项目用于非租赁住房的，须责令其限期改正，情节严重的列入负面清单；同时，应依法将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围，确保工程质量安全。

事实上，早在2018年6月，北京市住建委与市规划自然资源委、市公安局联合印发了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(简称“11号文”)，共有13个项目、3822套(间)房源取得开工手续，已计入北京市政策性住房建设筹集计划。彼时，根据“11号文”，宿舍型租赁住房的来源，主要分为新建和改建，其中改建房源被限定为“低效、闲置的厂房”和“闲置的商场、写字楼或酒店”。而此次新政，正是对改建部分的政策进一步完善。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉指出，针对非居住建筑改建为租赁住房，北京市是少数出台专门文件的城市之一，此次《通知》是在2018年第11号文基础上的补充。一般来说，非居住建筑改建为租赁住房普遍面临改建范围模糊、建造标准限制较多、审核手续复杂、缺乏流程指引等问题，除了加强监管、严禁以租代售以及提供常规的资金支持、实行民水民电等政策支持外，此次《通知》还有不少亮点体现。

具体来看，其一，明确定义非居住建筑改建宿舍型租赁住房，划定了清晰的“工/商改租”范围界限，企业做项目选址会更加清晰；其二，明确了运营期间的改建项目在被征收时，项目应获得补偿的权益，保障了项目的运营权益；其三，强调选址要求，重点解决突出的职住平衡矛盾；其四，在项目的结构安全、消防设计、公共配套、符合居住要求等建筑改建标准方面给予明确指导，允许项目在确保安全的情况下，突破现行的结构、消防等建造规范，项目改造有标可依；其五，细化了改建程序并设置联席会议，简化了变更手续、缩短审核周期；其六，允许同一建筑内分区改建蓝领、白领公寓，能够更好地满足周边不同类型的租客需求。

“该文件对当前‘非改租’（即非居住建筑改建租赁房）项目落地过程中的主要难点均做了针对性的约束、规范和突破，有利于非居住建筑改建租赁住房的稳步推进，盘活闲置存量的资源，更好地缓解城市职住平衡的问题。”黄卉总结称。

企业运营方：促进职住平衡，提振行业信心

对于此次《通知》的出台，业内纷纷认为，该政策的重要精神是促进职住平衡，给租户带来切身的利益。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，北京市非住宅楼改建职工宿舍政策的出发点最主要还是缓解部分商务区、产业园区等从业人员密集，而区域周边可供租赁的中低端出租类物业稀缺的矛盾。此外，部分产业园内会有一定的空置物业，通过盘活这部分物业帮助园区获得相对稳定的现金流，并且也能缓解园区内产业工人相对较低的居住需求，达到一举两得的作用。

中指研究院调查事业部研究副总监战雪也表示，职住分离是许多租户面临的现实困境。该政策的重要精神是促进职住平衡，给租户带来切身的利益。将工作地附近的非住宅改为职工宿舍可以很好解决职住分离的问题，大幅缩短租户的通勤时间，切实提高租住者的幸福感。

巴乐兔研究院分析指出，北京租赁政策向来以规范、控制为标尺，此次《通知》的关键词和亮点在于“宿舍型”“非住宅房”，北京已开始针对性解决租赁市场问题，是一次分人群、分用地的积极尝试。特别对于一二线城市未来是否能帮助蓝领和庞大的“长尾人群”解决租房贵的问题，有着非常重要的意义。

业内人士指出，将工作地附近的非住宅改为职工宿舍，有利于促进职住平衡。

而从公寓运营主体角度分析，业内人士指出，非居住建筑改建租赁房的政策提振了行业信心，将大大缓解发展租赁住房的房源问题。

在接受新京报记者采访时，安歆集团创始人兼CEO徐早霞指出，宿舍型公寓解决的就是大城市第三产业基层员工，以及维护城市正常运转的基本公共服务人员的住宿问题，因此需要在CBD、商业中心、科技园和产业园的周边布局项目，这样才能解决员工的职住平衡和大城市早晚交通的“潮汐”问题。整体来看，该政策的出台，可以扩大宿舍型公寓项目的“池子”，也利于政府去化运营不善的办公楼/商场等资产。

徐早霞表示，该政策的出台，有利于各个监管主体明确监管标准，让运营公司的项目落地有章可循。而政策中提出的运营要求，也有利于改善目前宿舍的不良管理、降低安全风险，提高城市治理能力。除此之外，该政策也有利于小区住宅有效清理群租房，宿舍型公寓将成为群租房疏堵结合的有效手段。

“一线城市租房难的问题，并不是说一线城市房子不够，而是出现了供需错配——有很多洼地资产不能充分利用，而真正需要房子的人，特别是‘新城市人’租房难。”乐乎公寓集团创始人CEO罗意告诉新京报记者，该政策既有望激活闲置厂、办、商资产，同时，对于发展租赁住房的种类，更多指向宿舍型产品，指向“新城市人”的刚性需求。因此，这些“点”找得非常准，有望在短时间内缓解城市服务群体租房难的问题，这是非常有意义的一步。

“作为从业企业，更关注的是政策的落地实施，有些城市尽管也有类似指引性文件出台，但具体到区县落地存在一定困难。因此，期待能和主管部门一起，拿出具体的项目，一起把路子跑通。”罗意如是说。

新政下北京存量商办将迎“出路”？

新京报记者了解到，从全国范围来看，近年来，除北京外，还有一些城市也出台了鼓励非住宅改建居住用途的相关政策。

2017年，南京出台了《南京市住房租赁试点工作方案》，主要鼓励国有企业厂房、商业办公楼改建为租赁用房，通过国有企业对非住宅类用房改建，从而在保证居住安全性的情况下，提高这部分物业使用效率。同一年，广州出台了《加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励市场化的租赁企业参与到老旧社区、城中村、厂房的改造中，缓解市场的租赁矛盾。

而早在2007年，上海就出台了《闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定（试行）》的政策，不过，这项政策主要针对的是居住用房。在此基础上，2017年，上海新推出了相关政策，鼓励工业用地、研发用地和企业标准厂房改建成宿舍。

对比来看，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，在促进产业融合方面，北京的政策提出明确鼓励多业态混合发展，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展；而上海等城市的政策中无明确的业态指示。此外，北京所设定的改建比例（宿舍型租赁住房建筑面积比例不少于50%），也明显高于上海等其他城市（如上海规定较高可设置比例为总建筑面积的15%）。

“从全国各城市出台的类似政策来看，其首要关注点在于居住的安全性。”陆骑麟进一步指出，此次北京出台的政策，也需要改建企业事前提供改造方案和施工图纸，并且在后期也会有主管单位对其验收，并统一纳入北京市住房监管平台，对宿舍进行统一监管，保证后期运营的安全。

值得一提的是，该政策还激起了业内对北京存量商办出路的探讨。合硕地产机构首席分析师郭毅指出，该政策的积极信号是，城市管理者们发现了北京商办市场目前存在的一些问题，在积极寻找破题的思路与解决的可能性。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，目前商办改造项目面临着一定的现实难题。商办改造存在技术上的改造难度，由于商住与民住在水、电设施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水电更改难度较大。另外，改造需要投入的成本不低，且租赁回报率不高，资金回笼的时间较长，开发商更偏向出售，而如果地段、配套等条件不佳，改造后出租难度也较大。

“商办改造项目一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期还需相应的监管、规范政策相配套。”陈霄称。

赵然还指出，与其他城市的类似政策相比，北京此次政策明确了运营期间租户享受民用水电气价格，除了提出“符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金”外，更提出“纳入全市政策性住房建设筹集计划的宿舍型租赁住房改建项目，运营期间相对应的土地视同城镇居住用地管理，租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格”。

在战雪看来，此次《通知》出台后，预计进一步的配套政策也会随之出台。例如，符合条件如何申请中央财政补贴资金；如何衔接好税收问题、执行居民水电费的问题；改造项目达到何种条件可以退出，在退出的时候如何平衡好租户和企业的利益等。

在业内看来，商办改造项目不仅需要前期改造的政策支持，后期还需要相应的监管、规范政策相配套。

短期内对市场租金影响有限

符合条件的非居住建筑可以被改建为宿舍型租赁住房，那么，这对于租赁市场而言，将带来哪些影响？

对此，巴乐兔研究院认为，这对于北京租赁市场是一项定向利好的政策。《通知》提出了改建范围为重点功能区及合理通勤枢纽周边区域，并限定“宿舍型”租赁住房面积比例不少于50%，主要目的在于释放职工密集区域的租住压力，适当解决职住分离的问题。

不过，在陈霄看来，总体而言，由于符合改造的商办项目有限，并非所有的非居住建筑均可改建宿舍型租赁住房，必须符合指标条件才能申请改建，在一定程度上限制了改建的规模，不会出现大批量的改建产品涌入市场，并且实施上也有诸多难度，因此，预计短期内对租金水平影响不会太大。不过，对于租赁市场，尤其是租户而言，可能是一个积极信号，房源供应量增加，有利于平抑租金，但是目前来看，实施起来难度不小。

战雪也表示，从对租金的影响来看，该政策涉及的项目规模不大，本身对租金水平造成影响相对有限。同时，改造和入市也需要较长的时间，进一步降低了对现有租金的冲击。相反，在供给更为充足的情况下，中长期的租金水平将会得到进一步的稳定。

来源：新京报记者 张晓兰