“七普”后养老地产或成“香饽饽”,房企将深耕人口红利城市

来源：每日经济新闻 记者 吴若凡    编辑 魏文艺    

近日，上海八旬独居老人将300万元房产送给水果摊主一事登上热搜榜，而老人被法院认定为无民事行为能力人。这件事之所以备受热议，就是因为很多人想到了一个问题——自己老了，会怎样？

本月中旬公布的第七次全国人口普查（以下简称“七普”）数据显示，我国60岁及以上人口为2.64亿人，占18.70%。其中65岁及以上人口为1.9亿人，占13.50%。

显然，我国人口老龄化已步入“快车道”。积极应对人口老龄化的现实迫切性空前凸显，党的十九届五中全会应势而为地将其上升至国家战略的高度。这也意味着，更好的营养结构、医院、医疗等与老龄健康领域密切相关的产业、服务和基础设施均面临着少有的压力和挑战。

事实上，近年来，包括房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构已经在积极布局养老产业，涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。

七普数据还显示，我国流动人口持续上升，人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。这也为当地的住宅市场带来更大需求，同时也为房企未来的布局和打法带来启示。

“高门槛”的养老院

事实上，当前不少城市的养老院价格都居高不下。

以《每日经济新闻》记者所在的城市上海为例。记者身边就有两位80多岁的老人，因为子女无法照顾，老人为了住进了当地的公立养老院，费了很大劲。

不仅在户口资格等条件上要满足当地严格的要求，还要健康不能太差，不然失能级评测都可能过不了。而满足了各项条件后，还得排队，“等几个月到一年的情况很常见”。

以上海杨浦区延吉街道为例，这里有近10万居民，其中30%是60岁以上的老年居民，大多数老人都在排队等养老院的床位。

那么，这些公立养老院的价格如何呢？据记者了解，在服务尚可的情况下，一张床位的价格都要2500~5000元/月。这个价格，只有拿着不低且稳定退休金的老人才可以承受。

而这个价格，在市场上已经不算高了。

因为相比之下，私立养老院的价格可能会翻几番。以上海为例，记者走访多家高端养老院发现，一个床位每月的价格约在7千元以上，加上其他服务费用，一个老人一个月大概需要花费1.8万元。

资料来源：公开资料、智研咨询整理

随着人口向经济发达区域和城市群进一步聚集，意味着一些小城市人口会越来越少，其房价也或会失去支撑。同时也预示着，一些大城市的老年人可能会选择去小城市生活，从而降低养老成本。

“老年人未来需要的不仅仅是满足基本的衣食住等基本保障，而是有着更多的差异化需求，这本身就存在着极大的产业发展空间。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析认为，未来的老年人群体会出现一些新特点，如对于互联网更为熟悉和了解，更多老年人有着较高的学历，更多老年人有着以房屋为代表的大额家庭资产。而这些新特点可能使得一些养老形式可以更丰富。如在大城市以外的一些城市，只要具备基本的良好配备，就可以实现物联网系统，这使得养老不一定依赖在大城市。

以上海为例，其已经在这方面有了一些探索，如引导老年人到城市郊区或周边中小城市（嘉兴、苏州等）“异地养老”。

13万亿养老商机的诱惑

“公办进不去、民办住不起”，这是导致当前养老门槛高的重要原因。

不过，随着老龄化人口问题日益突显，国家对于养老地产的利好不断。十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，推动养老事业和养老产业协同发展，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，为亿万老年人“老有所养”绘制了新蓝图。

中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》就预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。可见，随着老龄化程度加深，养老地产正迎来新的机遇。

房企也早已嗅到了其中的商机。早在2015年，上海万科就与上海地产集团、上海中医药大学联合发起成立的申养公司，旨在进一步扩张康养服务的机会。目前，万科仅在上海就已布局超过30家养老机构，床位超过1100张，遍布上海主要中心城区。

资料来源：公开资料、智研咨询整理

据克而瑞统计，截至目前，百强房企中涉足康养产业投资的已有68家，百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。

张波告诉《每日经济新闻》记者，整体看来，通过养老概念入局是大部分房企的选择，万科、恒大、保利、华润、招商、远洋和富力的健康布局均涉及这方面，相关项目也在陆续开始运营。

“目前房企出于盈利目的，项目大部分定位利润较高的中高端市场。未来伴随政策越来越成熟，价值越来越大，其他维度的市场或许也能得到补充。”张波表示。

人口流入VS住房需求

七普数据还呈现出另一个特征——中国流动人口持续上升，人口向经济发达区域、城市群进一步聚集。尤其对于年轻人来说，大城市会越来越有吸引力。如深圳、广州、杭州、长沙4个城市，近4年的年均净流入人口均超20万。

人口增加带来的自然是住房的需求。以上海为例，自去年放松了落户制度后，常住人口迅速增加，住房需求持续攀升。

张华是通过高新人才引进方式来到上海的新市民，他和爱人于2020年拿到了上海户口后，便马不停蹄地开始看房子了。

张华夫妻两个的收入加起来将近80万元，足够支撑总价在700万元左右的新房。彼时，上海新房政策还未收紧，他们顺利摇到了号，却没料到因为信用卡逾期而导致辞的征信问题，使得贷前审核没有通过。

新房计划落空后，张华夫妻不得已选择了二手房，最终在离公司不远的一个小区买了一套80平方米的房子，总价480万元。

张波告诉《每日经济新闻》记者，从数据来看，未来10年还将有1亿多农村户籍人口转为非农，这也代表着未来有着大量的居住需求将在城镇产生。

另外值得注意的是，目前我国平均家庭人口仅为2.62人，但人口流动使得年青人和老年人分居现象严重，尤其是大量三四线以下城市空巢现象明显。其次，新落户人群中两胎家庭正不断增多。

这也使得不少家庭对住宅面积或户型功能提出了更高要求。两房本身是可以满足三口之家的生活，但现实的状况是，已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地的父母来帮助照顾小孩，两房明显不够用。

因此，目前很多一二线城市已经出现“小面积三房”，未来的趋势将是户型会进一步紧凑。这一点在上海市场表现得尤为明显，如市中心不少新盘就推出了90平方米的优质小三房。

数据来源：贝壳研究院（截至5月13日的12城集中土拍）

房企聚焦人口红利城市

需求是支撑地区房地产发展的重要因素，主要看两个方面：一是人口，二是土地。七普数据呈现出来的人口格局，也给房企未来的城市布局和打法带来不少启示：如进军养老地产、深耕热城市等。

据七普数据，我国老龄化率较高的区域包括京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、华中区域，这也是我国经济发展靠前的区域。而深耕这些区域，符合当下大多数房企的全国布局策略。

同时，深耕也意味着这些核心城市辐射的周边区域也不能放过。因此可以看到，在4月中旬开始的今年首批集中供地竞拍中，核心热点城市无论是成熟板块还是郊区板块的地块，都受到房企们的激烈争夺。

如在无锡、杭州的集中土拍中，头部房企因为资金和运营优势，在这两个城市的成熟板块频频出手拿地，而中小房企则纷纷在郊区抢占地盘，或通过组团参股方式“分一杯羹”。

张波认为，当前我国的一些核心大城市及其周边（都市圈范围内），人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善、基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化，这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”

“房企一方面可以选核心城市、选城市群的发展；另一方面其实也可以大量发展租赁，解决新市民的居住问题。”张波表示，相对应的，购房者完全可以跟着开发商的布局脚步投资置业，向核心城市群、产业聚集区流动。