深圳土拍“放大招” 地价房价联动下调

来源：证券时报  作者：吴家明

吴家明/图文    

8月29日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块数量不变，但做出了调整优化，下调了住房销售限价，通过价格引导进一步稳定市场预期。

合理限定土地溢价

下调住房销售限价

此次土拍调整了竞买人资质条件和准入要求，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函；同一企业及其控股的各个公司，参与用地竞买最多可竞得3宗用地。

此次深圳土拍还优化了土地竞价方式，合理限定土地溢价，而且更加注重“租赁”。据了解，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山、龙华2宗自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。其中一些地块的竞买规则还显示，全年期自持租赁住房不得作为时租房、日租房、旅馆等进行经营。

此次深圳土拍还强化“房地联动”，下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。如前海桂湾地块，建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元，降价7000元。

此外，此次土拍严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；深圳市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。与此同时，审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

记者梳理发现，深圳正在大力增加住宅用地供给。深圳多区此前陆续公示了一些土地调整的公告，多数是从商业用地、产业用地等变更为二类居住用地和教育设施用地。另据《深圳市2021年度建设用地供应计划》，深圳2021年计划供应住宅用地363.3公顷，较2020年住宅用地计划供应量提高了24%，计划新供应住宅用地132.3公顷，其中商品住房用地58.3公顷，公共住房74公顷。为落实土地供应向租赁住房倾斜的要求，单列租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地37公顷，占住宅用地比例超过10%。

进一步促进房价稳定

今年以来，深圳楼市调控逐步升级，市场降温明显，购房者逐步回归理性。记者调查发现，深圳近期入市的一些新建住宅项目认筹情况均远不及开发商预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳楼市政策动向具有很强的信号意义。这几年来深圳房价暴涨，泡沫成分非常大，房价下跌是对去泡沫最有力的落实。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过价格引导进一步稳定市场购房预期，也进一步体现限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策，但深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低住房销售限价，稳房价的工作得到进一步巩固。

近日，广州、杭州、合肥等地纷纷发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于排名前列次集中供地，各地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。不过，深圳二次集中土拍没有出现北京和杭州版的“竞品质”方式，而是加入了摇号方式。此外，南京更提出“限房价、定品质、竞地价”的方式。

在涉房融资不断收紧背景下，房企拿地总体趋于谨慎。有房企投拓部的工作人员告诉记者，今年的土拍新政不断，房企需要在短期内筹集大量的资金，对于中小房企压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，优选还是热门的一二线城市。不过，深圳此次提出“摇号+限购”方式给中小房企创造了一些机会。中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地两集中的背景下，房企拿地态度将更趋谨慎。