房企预售资金监管政策宜灵活适度调整

来源：证券时报 记者：王君晖

在各方共同努力下，房地产行业已度过至暗时刻，回暖迹象明显。官方较新数据显示，2021年末，全国房地产贷款余额同比增长7.9%，增速比9月末提高0.3个百分点，四季度房地产贷款较三季度多增1578亿元。近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

市场的改善离不开政策的支持，去年以来，受个别企业风险显性化影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应，市场较为暗淡。针对这些情况，相关监管部门及时采取措施，在配合地方政府做好风险化解工作同时，适时适度对房企融资及居民按揭贷款政策进行调整，指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。房地产行业逐步回归常态，证明了相关政策行之有效。

在融资和销售回归常态的同时，“保交楼”这一挑战仍是悬挂在诸多房企头顶的达摩克利斯之剑。目前信贷层面的资金虽已放松，但资源仍集中在头部房企，不少中小型房企资金链仍较为短缺。市场有观点提出可以对预售资金监管进行调整，缓解部分房企开发资金不足、员工资金发放等问题。山东烟台市日前发布守信房企激励措施，降低预售监管资金留存较高5个点，并提出相关预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。近日，住建部三部委发布相关通知，明确规定冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出。

商品房预售制度的作用是融资功能，其存在对于缓解地产开发企业资金紧张、盘活在建项目、促进住房供给起到了很大作用。过去有些房企通过不正当方式挪用预售资金给行业带来风险，2021年以来多地加强了辖区预售资金监管，预售资金提取难度增加，多少影响到地产企业的正常运营。从市场的角度来看，预售资金监管力度的强弱也体现着政策的松紧。

在当前稳经济的背景下，稳定房地产企业的预期也尤为重要，因城施策，灵活调整预售资金监管政策也可以纳入考虑，特别是针对不同信用资质的地产开发企业采取不同的监管容忍度，既能形成激励效应，又有利于开发项目的推进。对于支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位也有积极作用。