北京楼市现“豪宅化”小阳春:抢不到的“万人摇”和回不去的销量

来源：每日经济新闻  记者 王佳飞   编辑 陈梦妤    

3月28日早上9点，海淀区紫竹院路29号北京香格里拉酒店，主办方早上7点就设好了签到台，很多人早早来到这里，他们的目的很简单：要买到东城区永定府的房子。

一天后，永定府首批391套房源全部售罄，原本预计进行4天的选房仅仅不到两天便结束了，5771个号尚未进行至2101。

“一房难求”不仅仅发生在东城，还发生在海淀。

4月4日，海淀区天恒学院里官宣143套可售房源已于当日15:40全部售罄。14034户家庭申购143套房源，申购比100：1，不到6小时全部售罄，售罄时选房号只到317。

不过4月10日，学院里发布通知称，可售房源递补选房活动已于当日9:17结束，这距离项目这次捡漏开始仅17分钟。

永定府和学院里两个项目都属于高端项目，均价8.5万-9万元/平方米，且均为共有产权性质。

很多人感慨北京楼市小阳春凶猛，但也有的声音说，北京并没有上演小阳春。

申购比100：1

“我们群里就没人有去现场的资格。”朱余居（化名）是一名汽车博主，考虑到资产保值增值和后续生活规划，他开始计划在北京再购置一套房产，由于具备相关购房资格，综合考虑之下，今年3月他申购了天恒学院里。据他透露，某公众号有近20个购房大群，大家对学院里项目都非常关注。

“优先级有9000多户呢，我也就5000多号，怎么可能轮得到我。”朱余居调侃。

朱余居之前还关注了海淀另一个明星项目融创学府壹号院，“3月初的时候去看房就不剩几套了，都是一层大户型，180平方米起步。”

他表示，项目所在的海淀树村地块一直有在关注，因为是北京排名前列共有产权商品房豪宅的卖点，但不知为何一直没等到公开申报的消息，等去现场的时候就已经卖差不多了。

“有置业顾问给我的说法是，一些共有产权房跟商品房其实没差别，实际是没有降价的，可能通过捆绑销售地下室等方式来维持一定的售价水平。”

3月19日，有融创中国相关销售人士发布了一条推送，“900户，开盘至今历时5个月，学府壹号院迎来了真正意义上的收官，除了275楼王在售，其他户型全部清盘，整个项目只剩个位数房源”。

从公开资料看，2021年10月，学府壹号院一次性拿出全部900套房源，以均价8.96万元/平方米对外销售，2000多组客户参与摇号。随后的现场公开摇号当天，从下午两点一直到凌晨一点，项目单日认购金额达到124.8亿元，刷新北京楼市单盘单日成交额新纪录。

学府壹号院排名1-3月北京住宅项目销售榜排名前列 来源：中指院

从机构研究数据来看也是如此。

根据中指院数据，2022年1-3月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额211.30亿元，网签面积33.76万平方米。其中，学府壹号院网签金额超66亿元，位居榜单首位；圆明天颂项目网签金额33.4亿元，位居次席。

“达不到小阳春概念”

尽管排名前列季度业绩齐齐大跌，但开发商们的成交喜报近期频现北京楼市。

如华润橡树湾开盘半小时便成交286套，成交额19.54亿元；中建学府印悦首开热销228套；中海汇德里开盘销售50亿元；京能龙湖熙上热销8亿元等等。

部分开发商发布的销售喜报

是开发商在烘托气氛，还是北京楼市小阳春真的已经来了？

“整体3月数据来看没有特别突出，只是一个正常的市场成交量。当然北京确实有局部很热的区域，但我认为这代表不了整体市场。”深耕北京豪宅市场多年的21世纪不动产经纪人盛家林向《每日经济新闻》记者表示。

“热点区域在我看来有两处，新房方面海淀热一些，二手房的话亦庄马驹桥热一点。我所在的板块交易量倒还可以，但完全达不到特别夸张的上升或增加。”

数据看也的确是这样。根据中指院数据，3月北京二手房市场进一步恢复。成交方面，3月北京二手房网签突破15500套，虽同比仍下降超过20%，但与2019年同期相当，市场有所恢复。

2020年-2022年3月北京商品住（不含保障房）月度成交情况 来源：中指院

盛家林说：“要知道2月是春节月，按照过去的交易量看，春节月的交易量是会少一些的，如果用3月的数据去和2月比，得出小阳春的结论，显然有些不切实际。”

“无论从哪个角度看，我觉得都达不到小阳春的概念。”

“区域热度还是要看供求。海淀区确实很热，但主要是由于供应量小，可选择余地比较小，造成了火热现象；朝阳区供应量大一些，所以就没有看上去那么火爆了。”

从业十余年的经纪人刘继定也告诉《每日经济新闻》记者：“最近北京不管是新房还是二手房，在我的观察来看变动都不大，小阳春也谈不上。当然有些营销人员渲染涨价的现象也是存在的，都是老套路了。”

为什么局部火热？

据诸葛找房统计，2021年北京共计出让57宗地，总成交金额约1900.31亿元，总建筑规模约571万平方米。

其中，海淀区出让仅6宗地块，土地总收益约304.65亿元，总建控规模约478101平方米，成交楼面价约64200元/平方米，房屋上限价约102333元/平方米。前文提及的学府壹号院即融创在2021年取得的地块。

作为比较的是朝阳区作为供应大户，2021年三批次共计成功出让16宗地块，土地总收益640.29亿元，位列成交榜首，总建筑规模约1468974平方米，成交楼面价约44939元/平方米，房屋上限均价79900元/平方米。

2021年北京部分区域土地成交情况 来源：诸葛找房

可以看到，但从供应量来看，朝阳比海淀高出许多，事实上的成交结果也是一样。根据中指院统计的数据，3月朝阳区商品住宅成交超过6万平方米，而海淀仅超过4万平方米。

很多明星项目火爆也有自身的特殊性，就拿学院里来说，其存在价差优势。根据拿地时的规定，学院里建成后商品住房销售均价不超过8.5万元/平方米，且较高销售单价不超过8.96万元/平方米。

记者在中介平台搜索了学院里所在的四道口区域，排名前三的二手房房源单价都超过了10万元，其中还有1998年建成的，房龄已经超过20年。

其实东城区永定府的情况也是类似，周边另一个以天坛为卖点的高端项目天坛府，在售均价已达12.2万元/平方米，相比于永定府的限价，简直“买到就是赚到”。

房价同比上涨明显

需要看到的是，在房价方面，北京是有所上涨的。

根据国家统计局数据，2022年以来，北京新房价格1月环比上涨1个百分点，2月上涨0.6个百分点；二手房1月环比上涨0.5%，2月环比上涨0.7%。

但看同比的话，上涨幅度就比较明显了。

1月和2月北京新房价格皆同比上涨5.5%，为2017年8月以来的新高；二手房1月同比上涨8%，2月为7.4%，保持着2021年初以来的趋势。

中指院表示，3月北京二手住宅价格环同比继续上涨，环比涨幅较2月有所扩大，“市场预期有所好转，考虑到北京市场需求支撑较强，在政策环境持续改善的预期下，需求或将进一步释放，预计市场将保持平稳恢复的态势。”

盛家林表示：“当然，北京房价由于基数太高了，所以一点点的变动特别数量也是很大的。”

“比如我常接触的房源，2000万元左右的多些，涨到2050万元仅涨了2.5%而已，但50万元也是个不小的数字了。”

朱余居也谈了自己的看房心得：“我感觉北京这些高端项目一直就卖得很好，价格也一直是上行趋势，身边很多朋友看房轨迹跟我差不多，也没有买到合适的房子，我是坚定看好北京房产的保值价值的。一直听说各种开发商降价优惠搞活动什么的，但我真的没有接触到太多，我关注范围内的新盘好像就没有出现降价的。”

虽然认为北京并未出现小阳春，但盛家林还是很乐观的：“很多城市已经出台了房地产利好政策，即使北京还未有相关政策，但我认为今年北京整体楼市交易量会不错。”