破局2021|地产圈十大事件:哪些发人深省?哪些蕴藏新机?

2021年，房地产行业跌宕起伏，危机与机遇并存。在这一年，很多房地产大事发生，充满了五味杂陈、人生百态。

时值年末，新京报房产新闻盘点出“十大事件”，包括“深房理”被调查、恒大债务危机、美元债违约频现、万科分拆物业赴港上市、首创置业退市、华夏幸福2000亿偿债计划出炉等等，希望通过这些大事件窥探今年房地产行业的全貌。

1、恒大陷入债务危机

今年，恒大潜伏已久的危机浮出水面。作为500强企业和曾经规模较大的房企，恒大走到如今这一步令人唏嘘。

今年6月，三棵树商票的逾期事件成为恒大股债双杀的导火索，紧接着恒大美元债危机来袭；7月，广发银行请求冻结恒大相关财产；8月，人民银行、银保监会约谈恒大；9月，由于恒大理财产品无法兑付到期利息从而引发理财产品爆雷，恒大危机愈演愈烈。

与此同时，恒大方面也展开自救。9月，恒大高管签下“保交楼”军令状，复工复产保交楼成为恒大头等大事；另一方面，恒大也在积极出售资产来化解危机，但是进展不佳。由于债务亏空巨大，恒大于12月3日发布公告称，首笔美元债违约。

较新的消息是，广东省人民政府已经派驻工作组来推进恒大风险处置工作。对于恒大危机，央行、银保监会表态，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。目前，恒大危机还在发酵当中，恒大未来的走向也值得继续关注。

2、房企频现美元债违约

今年以来，房企美元债违约事件持续发酵，信用危机不断蔓延。据不完全统计，先后有华夏幸福、花样年、阳光100中国、新力控股、蓝光发展、当代置业、佳兆业、恒大等多家房企出现美元债违约；同时，中资美元债持续下跌，绿地控股、雅居乐、禹洲集团等多家房企美元债出现大幅下跌。

面对持续蔓延的美元债危机，多家企业展开自救，纷纷回购票据。目前，中梁控股、龙光集团、融信中国、弘阳地产、阳光城等多家房企多次回购美元债来提振市场信心。

10月，国家发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集了包括万科、世茂、建业等8家房企开展中资房企外债专题座谈会，相关部门也表态会支持房企合理合规的外债置换和偿付需求，并且继续要求房企不断优化债务结构。

3、“深房理”被调查

深房理事件震惊了整个房产圈。“深房理”是微博的ID名，这位博主从小职员起步，有一定积累后开始创业，依靠炒房完成了个人财富积累，并且通过“摇篮会员”制，打造了一个炒房产业链。在个人简介页面，自称为深圳资深房产投资人。2019年他开始发展会员，培养所谓职业房产投资人。

今年4月初，名为“深房理装修队003”的微博用户爆出“深房理”摇篮会员合伙炒房材料102份，震惊市场。4月8日，深圳住建局等七部门对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。

8月，深圳市发布对“深房理”联合调查的进展，经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中涉及经营贷3.8亿元。目前，有关责任单位和人员已被依法依规问责和处罚。

4、首创置业退市

经历了18年在资本市场的“止步不前”，今年9月，首创置业终于实现私有化退市。

首创置业于2003年6月在港交所上市，但是，18年来股价与市值表现平平。首创置业方面表示，“之所以选择私有化，因为上市平台已基本失去股权融资的优势。”今年9月30日9时，首创置业在H股的上市地位正式撤销。

作为北京市全资国有企业首创集团旗下房地产业务重要平台，首创置业私有化退市后走向何方引发业界关注。目前，完成H股退市后，首创置业成为首创集团全资持有的非上市公司，其业务吸收合并至新公司“北京首创城市发展集团有限公司”，未来发展聚焦三个方向，包括城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级业务。

5、华夏幸福2000亿偿债计划出炉

作为今年最早出现流动性危机的房企，经过几个月筹谋，华夏幸福超2000亿元金融债务的清偿方案在9月份出炉。该方案中对2192亿元金融债务给出了清偿方案，包括出售资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；回笼现金兑付约570亿元金融债务；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约550亿元金融债务由华夏幸福承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

回溯年初至今，华夏幸福屡现债务违约、到期未支付的情况，最终危机爆发。目前，华夏幸福各项经营工作已逐步恢复，其旗下项目已经基本按计划实现全面复工。

6、融创从“买买买”到“卖卖卖”

在“三道红线”的压力下，降负债、保现金成为今年房企的主旋律。最典型的就是融创中国，今年上半年，融创中国持续上演“买买买”，收购广西房企彰泰集团，在土地市场大手笔拿地。但是进入下半年，融创中国在“买买买”上变得“低调”起来，在资产处置上则较为高频，采用多种方式为公司 “输血”。

住宅、酒店、商业等都成为融创中国摆在货架上的“货品”。融创中国将杭州两项目股权转让给合作方滨江，出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，以及出售贝壳股份、配售股票融资等。融创中国董事局主席孙宏斌曾公开表示：“融创需要优化资产结构，卖掉酒店、商业甚至一些乐园资产。”

7、万科分拆物业赴港上市

万科分拆物业上市的传闻终于落地。今年11月5日，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云在港交所上市。对于上市的决策，万科方面表示，目前，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，认为上市时机成熟。

从否认上市到上市，万科的态度有了逆转。目前，万物云上市虽然没有公布具体时间，但已经是箭在弦上。万科董事会主席郁亮表示，选择现在分拆上市是因为万物云已经展现出作为城市服务商的形象。

作为市场上公认的巨头，万物云的上市极具有市场看点。业内人士也表示，虽然目前尚不确定万物云上市主体所涵盖的内容，但是，预计万物云上市后估值会位于行业头部梯队，市值也有望突破现有天花板。

8、物业并购大潮来袭

今年正式拉开了物业并购的大幕，出现了“大鱼吃大鱼”、“快鱼吃慢鱼”等现象，大型收并购频次增加。据中指研究院统计数据显示，今年前11个月，物业管理行业内发生的并购交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长约198%。对此，业内人士认为，物业企业收并购热潮或将持续，带动行业集中度进一步提升。

今年物业并购多是以头部物业企业为主，仅碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的约三分之一。以碧桂园服务为例，其收购蓝光嘉宝服务、富良环球以及邻里乐控股这三宗的收购金额即已超过180亿元。

9、土地流拍高发

今年，我国土地市场以三次集中供地的方式出让土地。与排名前列批集中供地的火热情况形成鲜明对比，第二批集中供地中，包括北京、杭州在内的多个热点城市出现土地的流拍的现象。从全国来看，仅第二批集中供地就有超百幅土地流拍。

对于第二批集中供地出现大面积土地流拍的原因，业内人士指出，一方面，房地产行业资金面趋紧，房企拿地明显谨慎；另一方面，部分城市提高了地块出让门槛，包括准入机制、拿地资金等，这也是土地流拍高发的原因之一。

随着年末的到来，多个热点城市第三批集中供地规则有所放松。但是，从上海、重庆等目前已经完成土地出让的城市来看，房企拿地积极性不高，土地市场仍然在降温中，土地流拍现象有所减少。

10、新房、二手房销售遇冷

今年下半年，房地产市场由热转冷。随着信贷政策的收紧，全国多地新房、二手房销售遇冷。根据国家统计局数据，9月，新房价格指数出现2015年5月以来的首次环比下跌。

进入11月，新房、二手房房价仍然呈现下跌的趋势。据国家统计局发布的11月房价数据显示，今年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。其中，从环比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降；从同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅也持续回落。

来源：新京报记者 徐倩