10家沪市房企集体信披经营状况:行业投融资信心重建进行时

来源：21世纪经济报道 记者：唐韶葵

2月24日晚间，10家沪市房企债券发行人陆续主动公开披露了企业的经营状况等信息。

据了解，包括北京首开、金地集团、上海金茂、保利发展、珠海华发、碧桂园、龙湖、旭辉、新城控股、新希望地产等10家房企陆续公告披露了近期企业生产经营情况、销售情况、债券发行情况、偿债能力、公司整体战略与下一步应对安排以及其他自愿披露信息，部分企业还披露了境外评级机构的较新评级。

分析人士认为，随着今年以来房地产相关融资政策放宽，房企开始申请境内债，为了打破发债主体和投资主体之间的负面循环链条，房企主动做出信息披露，或是架起双方有效沟通桥梁的一次积极尝试。

房企发债主体在主动信息披露的同时，也阐述了对行业发展的信心。

房企发力境内融资渠道

房企进入美元债展期周期的同时，开始转向境内发债渠道。

2021年12月召开的中央经济工作会议指出，当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。伴随宏观调控的深入，房地产行业也站在了转折点上。

在坚持国家宏观调控及“房住不炒”定位的前提下，“增信心、防风险、稳增长”，促进房地产行业良性循环已成为市场普遍共识。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，房企主动披露运营情况等相关信息，主要是重塑资本市场对房企的信心，开诚布公交换信息，可以有效降低资本市场对企业“隐性”负债信息不对称的焦虑。

他认为，前述沪市发债主体看起来没有这些顾虑，但主动作为，有利于将有限的资源引入自身企业，提高未来市占水平。

不少业内人士也认为，当前行业回暖趋势不明显的情况下，前述房企发债主体希望通过主动发声，提振市场信心，稳定投资预期，助力监管层构建更好的投融资平衡机制，是一次与资金供给方正向交流的尝试。

近期房企境内信用债申请活跃，一方面是金融层面有所放松，另一方面反映了房企有发展意愿，资金需求强劲。

梳理这些发债房企披露的信息，不难发现大部分为已公开披露过的，主要侧重于房企的经营情况、债务结构及融资能力等。比如北京首开披露，该公司全年整体销售去化及销售回款好于往年，整体销售去化速度较快，签约金额突破1149亿元，同比增长7%；旭辉的回款情况则达到2021年年初的预期。

央企、国企的资信及偿债能力比较优良。比如保利发展披露，截至 2021年9月30日，公司有息负债余额3410亿元，其中短期借款49.99亿元，一年内到期的非流动负债520.12亿元，长期借款2471.47亿元，应付债券 368.43亿元，分别占比1.47%、15.25%、72.48%、10.80%，债务结构合理;有息负债中1年以内债务为570.10亿元，1-2年 944.28亿元，2-3年983.11亿元，3年以上912.51亿元，分别占比 16.72%、27.69%、28.83%和 26.76%，债务期限结构稳健。华发股份披露2021年企业有息债务结构明显优化，全面实现“三道红线”达标转绿。

反观国内房企发债渠道的转换，在2014年也有过类似发展轨迹。平安证券首席分析师刘璐指出，2014年是中国房地产行业比较困难的一年，在基本面承压的情况下，中央棚改货币化安置政策，消解了巨大的去库存压力；同时作为配合，地产企业在境内发债的通道也放开了。因此不难理解今年大量房企回流本土发债，房企美元债市场是压缩的。

行业信心重建

亿翰智库研究总监于小雨分析指出，当前房企发债环境变差，尤其是在最近多家房企进入美元债券展期阶段，投资信任修复难度增加。从现在发债的数量和企业性质来看，数量和规模有一定回升，发行主体是央（国）企和个别民企。

事实上，不管是交易所还是银行间市场，对房企发行债券的准入门槛和企业资质的要求都更高，因此境内债发行主体普遍以国企央企为主。综合第三方机构统计数据显示，1.78万亿的境内债存量中民营企业占33.5%。美元债的发行要求相对宽松，1.26万亿的地产美元债的存量中，民营企业的占比为79.6%。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，去年底至今年初，房企发债融资主体主要是央企国企、地方城投公司和较为稳健的民营房企等，但近期已经有一些中型民营房企也开始发行债券，如金地、新城、金科、绿城、象屿、滨江、美的等。

近日，多家房企在发行产品时主动公布经营状况，其用意在于让潜在投资者了解公司现状，展示企业经营正常，对行业和市场有信心，打消投资者的顾虑。

作为此次发债主体中为数不多的民企，龙湖的资信及偿债能力也相对突出。该公司在公告中披露，于2022年1月12日完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿，票面利率3.95%。募集资金用于偿还到期的公司债产品。此外，龙湖还于2月14日取得银行间交易商协会接受注册规模50亿元。旭辉也获得了银行间交易商协会接受注册规模50亿元。

值得一提的是，10家房企发债主体中，不乏近期回购离岸票据的房企，比如，新城控股已做好提前赎回境外美元债券的安排，并表示公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响；同时，保利发展对地产行业的良性循环与健康发展表示了信心。

此外，境外评级机构对龙湖地产、旭辉控股、金地集团等企业也给出了较为积极正面的评价。

再者，房企投融资是正相关的。鹏元国际高级分析师左一鸣表示，房地产行业的波动影响了房企拿地的热情，进而影响政府土地出让行情。这种影响可能会持续到今年的一季度。左一鸣预计，房企拿地热情有可能在下半年慢慢复苏，导致土地市场在下半年有一定反弹，全年出让水平会保持一个稳定的态势。

在回暖预期下，市场对行业的信心开始有所恢复。亿翰智库认为，从中长期来说，在行业去杠杆的趋势下，存量规模的收缩是不可避免的，如何避免美元债规模收缩对企业经营的影响，适应新的行业生态环境，终究是企业需要面对的问题。