2022年楼市开局:投资小幅增长,销售好于预期

“从今年的情况来看，在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。”3月15日上午，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示。

当日，国家统计局发布今年1-2月房地产市场相关数据。今年前两月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，同比均有所下降，但特别水平仍处于近几年的高位。

同期，全国房地产开发投资保持正增长，但一些房企的资金状况仍不乐观。

去年以来，房地产市场出现了一定的下行态势，进入2022年，市场逐渐出现好转迹象。不过，分析人士指出，从今年前两月的数据来看，这种回暖的走势仍然较弱。但随着一系列稳市场政策的落地，市场平稳仍然可期。 

付凌晖也表示，政府工作报告提到，要进一步推动坚持房住不炒，坚持推动稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产发展的长效机制，加快推进房地产发展“租购并举”，进一步满足商品房市场正常需求。相信房地产市场平稳发展还是有基础、有条件的。

合理需求得到支持

与去年同期相比，今年前两个月的商品房销售面积下降约一成，商品房销售额下降约两成。其中，住宅销售规模的降幅更大。

但考虑到去年同期的销售规模达到历史高点，因此即使有所下滑，今年的数据并不太差。中原地产研究院的数据显示，从特别值来看，今年前两月的销售规模依然排在历史同期第二高位。

“开年以来，多地在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面政策的调整下提振了市场信心，对数据平稳起到了支撑作用。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

据不完全统计，今年已有超过50个城市出台了相关政策，采取多重方式，对合理的住房需求进行支持。

对合理需求进行支持，是近期的一条重要政策主线。2021年末的中央经济工作会议就提到了对合理住房需求进行支持。今年2月24日，住建部也在新闻发布会上提出，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。今年的《政府工作报告》也提到，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

值得注意的是，从数据上看，今年前两月的商品房平均销售价格为9845元/平方米，比去年同期有着10%左右的降幅。这种情况在近几年颇为少见。

潘浩表示，这一方面是由于西部销售占比提升了3%，另一方面由于房企面临较大的偿债压力，有动力通过促销加速销售和回款，双方面的因素共同导致了价格的同比下调。

付凌晖也表示，从房价指数来看，1月份70个大中城市住宅销售价格指数虽然环比下降，但降幅在收窄。

在量、价企稳的同时，供应端的数据也趋于平稳。今年1-2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%。但这一数据低于去年全年4.4%的增速。

考虑到当前市场信心尚未完全恢复，这一情况仍被认为是积极的。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道表示，各地“保交付”压力下，房地产在施规模保持小幅增长态势，在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑。

潘浩也指出，在行业面临压力较大的情况下，房地产开发投资依然保持了增长，这与年初部分城市的“土拍开门红”以及“保交付”在政府和企业的高度重视直接相关。开发投资数据的稳定，预示着行业的基本面得到了稳定。

市场将缓慢回升

但在市场企稳的背后，流动性问题仍未真正改善。今年1-2月份，房地产开发企业到位资金2.5万亿元，同比下降17.7%。而去年全年，该指标一直保持正增长。

其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等几项资金来源全部负增长。作为需求端的“晴雨表”，后两者的降幅分别达到27.0%和16.9%。

行业流动性不佳，既说明房企尚未从信贷政策调整中真正受益，也在侧面反映出市场仍有进一步改善的空间，尤其是需求端的热情。

央行发布的数据显示，今年2月，住户部门贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。潘浩认为，这说明购房消费端的需求疲弱态势没有得到本质改善。后续还需要企业、政府及金融机构共同努力，维护房地产市场的稳定，特别是在购房消费信心方面的提升。

多数分析人士认为，近期，地方政府不断出台相关的稳楼市政策，有望提升需求方的信心。

陈文静认为，短期来看，随着政策效果的逐步显现，预计3月市场规模环比回升。但考虑到2021年上半年高基数影响，市场销售规模仍会低于去年同期。同时也需要看到，疫情反复可能对部分市场的恢复节奏形成一定拖累。

中原地产研究院也指出，按照现有的政策方向和市场走势，在2022年3月份后，积压的需求有望逐渐释放，市场也有望平稳发展。从恢复路径上看，一二线城市将率先回暖，三四线城市的升温步伐则紧随其后。

在投资方面，北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，市场的升温和流动性的加强，都将有利于房企投资信心的恢复。但这两项因素很难在短期内大幅改善，因此房地产投资增速并不会很快回升。

他认为，保障房建设带来的投资热潮，将在一定程度对此进行弥补，使得房地产投资增速维持在一定水平。

该人士同时表示，目前来看，行业信心的恢复仍然需要时间。因此，未来的各项指标都将呈现出缓慢改善的局面。

根据国家统计局的数据，今年2月份，房地产开发景气指数为96.93，比1月的96.83有所上升，但与去年同期的101.43相比，仍有不小的差距。

来源 ：21世纪经济报道记者 张敏 北京报道