房企分身乏术 区域冷热迥异 “两集中”新政直击高地价软肋

来源： 中国证券报 作者： 董添 高佳晨

5月11日，北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕。首批集中出让30宗地块，共吸引200余家房企参与。多宗地块达到较高限价后，转入竞高标准建设方案阶段，竞标最终结果需要10个工作日后才见分晓。

目前实行“两集中”制度（重点城市对住宅用地集中公告、集中供应）的城市，热点地区土地市场依然火爆，部分地区成交楼面均价和溢价率则有所下降。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力以及关键时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。“众多城市最近集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。”参与了杭州集中出让地块拍卖的一家中型房企负责人吕伟对中国证券报记者称。

土地市场冷热不均

最近一段时间，楼市政策频出，包括“三道红线”从房企融资端发力等，而实行“两集中”制度，加大土地供应力度，抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的，共同构成推动房地产市场平稳发展的长效机制。

在11日的北京土拍现场，北京住总集团负责土拍的王姓高管对中国证券报记者表示：“以前很多房企不一定会参与密云、延庆的冷门地块竞拍，有些房企可以趁机捡漏。此次情况完全不同，不管冷门、热门地块，大家一窝蜂去抢。金地、中海基本每场都参与，保证金就交了上百亿元。进入竞拍环节，很多房企一举到底，竞拍环节根本成交不了，只能交材料转入竞高标准建设方案阶段。监管部门对房企资质、成本管控、项目预计销售等综合资质进行二次审核评估，再决定地块归属。”

“北京这次土拍，20%的保证金要提前交，竞拍失利则3个工作日退钱。如果转入竞高标准建设方案阶段，退钱时间至少推迟10个工作日。房企损失的不仅是利息，还可能失去参与其他城市土拍的机会。从这个角度看，对房企资金管控要求更高了。”路劲地产集团投资部负责人对中国证券报记者表示。

“能来的房企此次都来了，除了实打实参与，还可以学习流程，适应新规则。不少房企高管决定调整全年拿地、销售思路。首先是要抢抓回款，因为从银行借贷拿地太难了。另外，尽可能上半年拿，这样才有机会抢在年底之前项目入市。如果下半年拿地，今年销售基本就黄了。”上述王姓高管对中国证券报记者表示。

5月7日至8日，杭州首次集中拍地同样热度空前。本次集中供应57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿元）的47%，成交规模及溢价率均超预期。

此前，作为土地市场排名前列采用“两集中”制度的城市，长春的首批住宅用地出让则平淡收场。长春首次集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，涉及40宗地块。其中，30宗底价成交，6宗出现多家房企竞价情况，仅1宗达到较高限价。

为何“两集中”制度下土地市场冷热不均？中国证券报记者多方了解到，不同地区楼市关注度存在较大差异，而前期房企对“两集中”制度多存有观望态度，近期则转向积极参与。随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。    

“参与土拍，房企的大量资金被冻结，‘多线作战’参与更多城市的土拍难度大。”吕伟表示，“这可能也是‘集中’出让希望达到的效果，避免哄抢。”

中指土地运营总监张凯指出，22个采取“两集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬将有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，下旬还将有南京、济南、宁波、苏州，出让活动整体较为密集。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前的土拍市场冷热不均跟集中供地政策关系不大，主要还是当地楼市投资价值、投资潜力决定。比如，吉林市场本身就相对偏冷。如果冷门地区调整土地成本，热门地区通过限价、竞品质、提高配建水平等措施压缩房企利润，土地市场冷热状态可能发生变化。另外，不少房企上半年拿地力度较大，这一轮土拍过去后，房企有了土地储备“垫底”，客观上会带来土地市场降温。

华西证券研报显示，集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求高，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。

从已实行“两集中”制度的地区看，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高，新政对地价的打压作用尚不明显。而青岛、重庆等地成交楼面均价和溢价率均有所下降，土地市场热度整体有所回落。

考验房企资金管理能力    

“随着集中供地城市增多，房企的资金管理能力面临考验，须综合考虑自己的土地储备与融资谷峰等因素，应对新的形势。”东方今典房地产集团总裁胡长龙对中国证券报记者表示，“对于大型房企而言，只要资金能正常运作，都会积极参与土拍。如果错过机会，很长一段时间这个区域都没有土拍。现在只是部分城市实行该政策，其影响尚未让企业感到慌乱。在多地土拍信息密集发布的背景下，一些大型房企会从短拆市场获取资金，预计资金短拆市场会进一步被激活。”

实行集中供地制度的城市增多，土拍市场“乱花渐欲迷人眼”，令房企难以兼顾。有的房企在实行“两集中”制度的城市土地储备不足，于是向周边城市溢出拿地补货。

胡长龙指出，中小房企特别是区域排名靠前的地方性房企，会有更多机会拿到地块。地方性房企会进一步加强与头部房企合作，以借助头部房企的资金和品牌优势，预计联合拿地情况会增多。“房地产市场分化进一步加大，不少项目运转艰难。作为区域深耕企业，公司在区域内具备较强的营销和转化优势。”胡长龙强调，如果通过集中供地的方式拿地不够，东方今典会加大收并购业务。

“房企规模效应的分水岭会更加明显。比如，上千亿元规模的，会去更多城市发展；规模小的，更多在自己城市开展业务，不求规模，稳扎稳打也蛮好。年销售规模在300亿元至800亿元的这部分企业比较尴尬，既跟不上大型企业的步伐，向银行贷款也不容易，受影响会比较大。”严跃进对中国证券报记者表示。

多措并举稳楼市 

从一些房企的表态看，“两集中”制度有利于房地产行业长远、健康发展。出于对资金及“三道红线”的考虑，不少房企表示将更加审慎地开展业务。

中原地产首席分析师张大伟指出，截至目前，排名前列批以“两集中”制度出让的地块，起始出让金合计超过7000亿元；叠加已宣布将实施“两集中”制度、但尚未披露金额的，排名前列批集中出让土地金额有望超过万亿元。近期，广州、杭州、北京等“史诗级”土拍频现，多地一次性出让土地金额超过千亿元。集中供地对房企的资金链带来考验。同时，单次大批量土地供应，也对政府部门的管理能力提出了更高要求。

有参与土拍的房企反映，一些房企为了提高拍中率，会想出各种办法降低成本，未来可能造成房屋质量问题等。另外，土地集中拍卖，会带来项目集中入市，引发市场不稳。如何保证新房入市节奏平稳，成为地方政府和开发商共同面临的问题。

胡长龙指出，房企集中供货，市场竞争将更加激烈，将考验房企的产品力与营销能力，新房市场分化将加剧。