城中村改造支持政策扩围至300城 货币化安置助力商品房去库存

11月15日，城中村改造概念股盘中崛起。截至当天收盘，筑博设计涨幅超9%，深圳瑞捷涨超7%。从消息面看，当天，住建部网站出现一则联合财政部印发的通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，提出城中村改造政策支持范围扩大到了近300个地级及以上城市。

业内人士认为，100万套的改造体量对新房销售将形成实质性带动。若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售。这是从城市更新的角度推动增量政策落地的重要举措，也是下一阶段促进商品房市场止跌回稳和打造房地产新模式等重要抓手。

支持政策扩围，城中村改造政策加速落地

住建部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

早在10月17日，住建部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。本次通知印发后，这项增量政策将加速落地。

按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，对市场需求的带动也有望更快体现出来。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在当前房地产止跌回稳的大环境下，重新理顺推进逻辑和支持，更好发挥城中村的综合效应。城中村背后涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等，都将有提振空间。资金到位了，自然补偿方案就会更加成熟，市场推进节奏就会加快。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，推动新一轮城中村改造，既是房地产高质量发展的必然要求，也是彻底解决城镇化遗留问题和未尽事宜，实现城市公共服务全覆盖，解决新市民融入城市的问题。过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市也是必要的。

货币化安置可带动约1亿平方米住宅销售

上述通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。事实上，通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来说，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房，可谓一举多得。

根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。

从目前来看，近期广东省首笔城中村改造专项借款用于购买安置房已经落地广州，国家开发银行、农业发展银行将陆续向项目发放首期2.5亿元专项借款；佛山南海区一城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。

由此可见，城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。“稳妥推进货币化安置，有望为市场提供更多新增住房需求。”陈文静认为，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。

从目前来看，货币化安置包括货币（现金）支付、房票支付等。各地都在纷纷推进房票的政策，目的就在于让老百姓早日拿到房票，且可以更自由选择房源和房屋，也有助于房地产止跌回稳。这对各地消化库存房源和促进供求关系平衡等都具有积极的作用。

业内：释放新型城镇化潜力，修复市场动力

众所周知，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。而城中村改造是城市更新的重要内容。

通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制订完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

对于“一项目两方案”，李宇嘉认为，并不是所有的项目都实施货币化安置，城中村改造并非大拆大建，前期国家文件已经明确了三种改造模式，即拆除新建、拆整结合和整治提升。此次文件明确提出，严格落实“一项目两方案”，严格筛选符合条件的改造项目，即每一个改造项目都要先制订征收补偿方案和资金平衡方案，做到收支平衡、收益和融资平衡，方案不成熟，资金不能平衡的项目不能推进改造，也不能获得政策扶持。这样，就能实现城中村改造的多方目标，特别是能让拆迁户尽快住上新房。

严跃进表示，本次政策是对“组合拳”的具体落实，也是本周继鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后的第三个楼市政策。可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。

陈文静表示，我国住房发展进入存量体质增效的重要阶段，城市发展也进入城市更新的重要时期，城中村改造是城市更新的重要内容，有力有序有效推进城中村改造，有助于推动城市高质量发展，也有助于进一步释放城镇化发展潜力。

总体来看，李宇嘉认为，城中村改造100万套货币化安置的政策，是从城市更新的角度推动增量政策落地见效的重要举措，也是下一阶段促进商品房市场止跌回稳和实现行业高质量发展，以及房地产行业新模式打造的重要抓手。

来源：新京报贝壳财经记者 袁秀丽