5月楼市理性回归:新房成交增速收窄,二手房挂牌量减少

来源：每日经济新闻 记者 陈利    编辑 魏文艺    

刚刚过去的5月份，在22城“双集中”供地新规及各地楼市调控趋严等多方因素下，全国重点城市房地产市场整体成交趋稳。

日前，中指研究院、贝壳研究院、58安居客等多家机构公布的数据显示，5月新房成交量增速收窄，二手房挂牌房源量下跌。其中，一线城市受制于供应低迷，成交环比皆降；二三线城市分化加剧，重庆、杭州成交创年内新高，昆明、南宁、郑州等同比跌幅达40%。

《每日经济新闻》记者注意到，在集中供地新规影响下，北京、杭州、南京等首场集中土拍竞争激烈，优质宅地频频触及限价上限，时有地价刷新区域、板块新高。

新房成交增速收窄，三居室热度较高

58同城、安居客《5月国民安居指数报告》显示，5月67城新房在线均价为16163元/平方米，环比下跌0.18%。其中有28城新房在线均价环比上涨。

值得一提的是，一线城市中上海新房均价为48798元/平方米，北京、深圳新房均价分别以46480元/平方米和41386元/平方米紧随其后；广州新房在线均价29934元/平方米与新一线城市杭州的27969元/平方米相差不大，南京和天津新房在线均价也均超2万元/平方米。

另一方面，今年以来随着各地房地产调控政策力度的持续加强，在市场上也逐渐得到反馈，尽管新房市场成交量仍然继续呈上涨态势，但增速持续收窄。

贝壳院研究院报告显示，今年1-5月全国66城新房市场成交套数累计同比增长56.6%，成交面积累计同比增长53.1%，较4月累计成交套数和面积增速分别收窄18和18.7个百分点，连续三个月增速收窄。

特别是一线城市，楼市活跃度虽然仍保持较高，但降速也较快，新房成交面积累计同比增幅较4月全面下滑10-40个百分点，其中深圳、上海在不断加码调控政策下，成交量增速下降明显。

以深圳为例，据深圳市房地产协会发布的数据显示，5月深圳楼市持续低迷，新房市场受上半月供应不足影响，成交量并未出现反弹态势。在业内人士看来，近期深圳频繁出台的楼市调控效果正在显现。

数来源：安居客

58安居客房产研究院监测数据显示，5月新房找房热度有小幅波动，但总体基本保持平稳，全国找房热度环比微跌0.9%。其中，一线城市找房热度环比下跌3.4%，二线城市找房热度环比下跌1.1%，三四线城市找房热度下跌0.1%。找房活跃城市排行前五的城市分别是重庆、鞍山、南宁、漳州和九江。

从户型来看，5月份三居室找房热度占比达48%，较4月份有所增长；2居室找房热度占比为30.4%；1居室找房热度有所下降。

数来源：安居客

热点二线城市活跃，成交面积增幅超一线城市

然而，与全国整体发展趋势相一致，各二线城市新房市场增速同样出现下滑，但南京、杭州、福州、厦门、泰州等全国重点区域的强二线城市，今年1-5月的成交面积同比均有80%以上的增长，市场活跃度保持较好，成交面积累计增长幅度超越一线城市。

据克而瑞浙江区域的数据统计，5月份杭州市区总共成交39313套新房，环比4月的18387套涨幅超过1倍，创下了去年1月以来的较高值，甚至是近10年来的单月较高成交量。

《每日经济新闻》记者根据公开资料不完全统计发现，5月杭州一共有73个项目开盘，其中有12个项目的中签率低于10%，需限售5年。

其中，均价低于3万元/平方米的刚需项目有6个，包括星合映、宸瀚里、溪上俪庭、上景云栖宸园、泊昱名府、蜀惠朝闻花城；刚改类项目4个，包括宸章新邸、云澜天第府、滨耀学府、博语华庭。另外还有2个总价千万级项目，也进入限售名单，分别是晓月澄庐和花语天境府。

在这12个限售项目中，瓶窑的溪上俪庭以1.87%的中签率，刷新了去年8月以来杭州的较低中签率；而萧山北干街道的热点项目博语华庭，则是春节后出现的排名前列个“万人摇”楼盘。

而位于长三角地区的另一热门城市南京，尽管原本预计5月将有30多家楼盘推出近5000套房源，最后大幅缩水至3000套左右，但仍未影响当月南京楼市成交量的上涨。

公开统计数据显示，5月份南京商品房住宅认购6244套，成交5837套，环比分别上涨1.9%和7.93%，刚需盘仍然占据目前楼市销售量的首位。以南京房产网统计的销售榜单来看，位于南京江北的威尼斯水城以423套占据销售榜榜首，金地自在城和荣盛花语馨苑分别以402套、307套位列二、三位。

同策南京咨询研究中心分析指出，5月受集中供地影响，南京楼市持续火热，“预计未来集中供应土地后市场还将进一步升温”。

克尔瑞预计，随着房企年中冲刺季来临，整体推盘量也将有所恢复，保持稳中有增态势。不过不同城市间分化行情依旧，对于基本面较好的核心一二线和强三线，房企依旧会加快推盘节奏。

二手房挂牌价环比微涨，新增房源量下降

《5月国民安居指数报告》显示，5月全国67个主要城市二手房挂牌均价为16122元/平方米，环比微涨0.06%。

一线城市中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价依然稳定在5万元/平方米以上（北京、深圳和上海分别为58869元/平方米、56496元/平方米和53366元/平方米）。相比之下，5月份连云港、重庆、无锡、昆山和合肥的二手房挂牌均价环比涨幅较快。

来自广州市房地产中介协会数据显示，5月份广州全市(中介成交+自行成交)二手住宅网签10524宗，环比下降34.33%，同比下降7%。

市场供应方面，5月全国新增挂牌房源量环比下跌5.4%。4个一线城市均出现了不同程度的环比下跌情况。从全国范围来看，岳阳、合肥、三亚、南宁和衡水新增挂牌房源量环比涨幅先进其他城市，岳阳以14.4%的环比涨幅排名较高。

数据来源：安居客

另据58同城、安居客对房产交易热门板块的追踪，5月份一线城市中北京周边郊区领域二手房热度依旧居高不下，购房者对于北京密云、良乡、长阳、北七家和怀柔关注度较高；浦东、奉贤和闵行区仍是上海备受追捧区域；广州二手房热门板块中新塘、新区、金沙洲、滨江东和金洲备受青睐；深圳的龙岗中心城、后海、大运、民治和华侨城是焦点板块。

10城卖地近5000亿，头部房企拿地凶猛

土地市场方面，5月份土地市场量价齐升，热度持续回暖。

中指研究院数据显示，5月份全国300城土地平均成交楼面价有明显上涨，住宅用地平均楼面价6273元/平方米，同比上涨22.5%。其中10个集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金额近5000亿元。

但总体来看，5月份土地市的城市分化依旧显著，北京、南京和杭州成“吸金大户”，成交金额均超990亿元。

5月7-8日，杭州首批集中土拍共成交57宗地，总金额约1178亿元，也是首批集中供地中成交金额较高的城市。揽金超千亿元的还有北京，其次为900亿元级的南京和广州，其他城市的首次集土拍金额多在100亿-300亿元。

以杭州为例，在本次集中土拍中设置了“竞自持+清水限价+装修限价”等规则，超七成地块拍抵限价转竞自持，较高自持比例约40％，刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

同时，杭州多宗地竞争激烈，引发业内高度关注。如融信+滨江竞得的金融城地块，成交楼面价44938元/平方米+17%自持，带装修限价67500元/平方米；建发祥符地块，为49.6%的商业及公租房+38%的住宅自持；华润竞得的未来科技城商地以111亿元总价位列杭州百亿地块金额第三，也是杭州第6宗百亿元级地块。

此外，北京首批集中土拍总揽地金额仅略低于杭州，为1109.71亿元，平均楼面价32165元/平方米。

北京土拍规则极为复杂，诸如竞拍公租房面积或者是政府持有商品房产权份额，并在这个基础上竞报高标准建设方案，同时开发商承诺未来销售价格。尽管如此，北京集中供地仍吸引了243组房企及联合体的马甲参拍，数家企业均报名了十余宗地，7成以上土地触及地价上限。

相较于这些热点城市的高溢价成交，部分城市则稍显冷清。如济南首批集中供地共出让114宗地块，最终6宗流拍，30宗溢价成交，78宗底价成交，底价成交占比68%，总成交价282亿元，整体溢价率为2%。而溢价地块均未达到14400元/平方米的较高限价，无地块进入竞政府储备性住房面积环节。

在已经完成今年首批集中土拍的城市里，济南整体溢价率较低；此外，青岛为2.9%，长春为3%、沈阳、无锡溢价率约10%。

“从5月份集中供地来看，重点城市优质地块供应比重上升，土地流拍现象有所缓解，平均流拍率跌至9%。新晋流拍地块资质平平，大都为区位偏远、商业公建占比过高的土地，流拍实属正常现象。”克尔瑞分析指出。

值得注意的是，规模房企的拿地力度依然强劲。据克而瑞统计，在5月份10城的首批集中供地中，销售额TOP30房企共斩获40%的土地，规模房企凭借资金充裕、多元化的投资渠道优势显著。其中，TOP10房企一共竞得76宗地，占比超过20%。

今年1-5月50家典型房企拿地面积TOP10城市中，有9个城市均在22城土地集中供应的名单里，重庆以特别优势位列排名前列，杭州和南京占据第二三位。

目前已经完成首批集中供地的15城卖地总金额超7000亿元。而6月份还有苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉将进行首批集中土拍，预计22城的首批集中供地成交总额将超过万亿元。