楼市全线回落,百强房企2月销售额腰斩

来源：排名前列财经  作者：马一凡 

尽管整个2月份各地在政策面上对楼市释出较多积极消息，但是受到市场下行趋势和春节返乡置业遇冷等因素影响，百强房企交出了一份惨淡的销售数据，再度重挫地产股。

根据相关机构统计，今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，一二三四线城市楼市成交量总体全线回落。十强房企门槛值降至200亿，百强房企门槛值降至21亿，两者均腰斩。

克而瑞研究中心认为，市场背景较2008年和2014年已经发生根本变化，当前的政策放松力度还远不足以扭转市场的颓势，3月份市场下行压力依然较大。

部分二线城市近乎停摆

由于今年春节市场低迷，房地产遭遇销售额惨淡的2月份。根据克而瑞统计，全月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低24%、同比降低47%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低57%。

以全口径销售额计，今年1-2月百强房企中的前十强分别为碧桂园、万科、融创、保利、中海、招商蛇口、华润置地、金地、绿城、龙湖，同比去年1-2月榜单，恒大、金茂在十强中出局，绿城、龙湖递补进入。

不过，进入前十的门槛大幅降低。去年1-2月进入房企十强的较低销售规模门槛值是400亿元，今年仅剩200亿元（即第十名龙湖的销售额）。排名排名前列的碧桂园今年1-2月全口径销售额为923亿元，同比下降24%；万科实现销售额646亿元，同比下降44%；融创则为503亿元，同比下滑26%。

中指研究院的统计数据则显示，今年前两个月销售额超百亿房企为30家，较去年同期减少了24家；超50亿房企为26家，较去年同期减少16家。前100房企的门槛值为20.9亿元，同样也腰斩了。

对于2月份百强房企惨淡的业绩，克而瑞表示，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。企业推盘及营销积极性也普遍不高，成交创近年来单月新低。

分城市能级来看，一线城市成交全线回落，主要原因是2月份供应低迷，成交量环比跌了42%，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%左右。供应方面的极端例子是深圳，新盘近乎断供。一线城市中，仅上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日光”，成交同比增长33%。

二三线城市市场则持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%，其中，有近四成的二三线城市成交同比腰斩。部分城市受到疫情影响较大，比如苏州和杭州，2月份的市场近乎停摆。还有城市是下行压力过大，比如南宁、东莞，成交同比跌幅超过了70%。

而指望着靠春季返乡置业拉升楼市的三四线城市，今年的算盘打不响了。根据克而瑞实际调研，今年返乡置业明显弱于往年，案场到访客户实际转化率普遍低于10%。

中指研究院则认为，今年2月二三线城市中超九成城市成交下降，苏州降幅显著，为53%，福州次之，武汉降幅排第三。

海外债发行规模暴跌95%

因2月份地产销售数据较差等因素，2月28日，A股房地产板块、港股内房股板块遭遇重挫。

28日午后，融创中国跌幅一度超过17%，最终收跌16.34%，报6.40港元/股，创2022年以来较大跌幅。开年后融创股价已几乎腰斩。

但融创并不是个例，昨日143只港股内房股中，有81只股下跌，明发集团、正荣地产、建业地产、中国金茂跌超5%。开年以来，正荣地产股价已经跌超80%，龙光集团股价跌超60%。

A股方面，昨日地产板块整体下跌0.7%，阳光城跌4%，新城控股跌3%。

从政策面看，2月份释放了不少积极正面的信号，比如全国性商品房预售资金监督办法已于2月初制定出台，能够缓解房企的资金周转压力。此外，并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等政策，也一度引起市场极大关注。近日更有多个省市对楼市调控进行松绑，包括降低首付比例、公积金贷款放松等。

不过，无论是从市场销售数据还是从房企股价来看，这些政策暖风，尚未让房企感受到明显暖意。

克而瑞认为，近期虽然政策面有缓和、好转的趋势，但就目前的市场情况来说，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限。

在融资层面尽管也出台了利好新政，但实操中目前大部分房企的融资仍然受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，尤其是民营房企，同比远低于历史同期。当前新发债企业仍以国资为主，发债总量占到近5成。

根据中指研究院统计，今年2月房企信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，其中信用债发行规模为250.2亿元，同比下降8%；内地房企海外债发行规模为15.8亿元，环比下降83%，同比下降95%。

克而瑞认为，接下来房企仍面临巨大偿债压力，而品牌房企接连债务爆雷，则导致市场信心严重缺失，居民购房预期进一步转淡。