克尔瑞丨新政利好下房企加大折扣力度,10月河北部分城市成交量创年度新高

当前房市普遍萎靡的背景下，河北省通过合理调整贷款利率和首付比例，推广住宅品质提升等策略，有效激发市场需求。这种降低成本和提升品质的双重策略，既能满足购房者的多样化需求，也能让房企在激烈的市场竞争中找到新的立足点，也为房地产市场企稳注入了一剂强心针。

1. 贷款报价利率(LPR)：10月中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率(LPR)由3.35%下调到3.10%，5年期以上(LPR)由3.85%下调到3.60%，均较此前下降了25个基点。这是今年以来第三次下调，也是降幅最大的一次，超出市场预期，货币政策对实体经济的支持和服务力度正在不断加大。

2. 河北省：10月17日，河北省住房和城乡建设厅会同省财政厅等5部门印发《关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“《若干措施》”），通过落实信贷支持政策、开展住房“以旧换新”、优化住房保障方式、扩大“白名单”覆盖范围、建设“好房子”等18条措施，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

3. 唐山：9月30日，唐山市住房公积金管理中心关于调整商转公贷款业务办理条件的通知：缴存时限由“借款申请人（主借款人）开户连续缴存公积金满10年及以上”调整为“借款申请人（主借款人）开户连续缴存公积金满5年及以上”。进一步满足了缴存职工商转公贷款需求，减轻了缴存职工的还贷压力。

4. 保定：调整公积金首付比例，降低购房成本。2024年10月15日，保定市住房公积金管理委员会发布，关于调整新建商品住房贷款首付款比例的通知（市房金委字〔2024〕2号）。对使用公积金贷款购买第二套住房且为新建商品住房的首付款比例由不低于30％调整为不低于20%。

5. 秦皇岛：10月15日，秦皇岛市住房公积金管理中心官宣：缴存职工首次住房公积金贷款已结清，再次申请住房公积金贷款购买自住住房的，最低首付比例由现行的30%降低为20%。同时，秦皇岛市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款（“商转公”）实施方案，也于10月15日正式实施。两项举措皆有效缓解了缴存职工购房资金压力，对于稳定房地产市场有积极作用。

土地市场

受新房市场影响，市场热度延续低位，大多数城市以底价成交为主，且基本以本地房企成交为主。投资目前仍在等待楼市回暖的明显信号出现，带动企业投资信心的增长。

1. 石家庄：10月新增供应13宗，其中10宗为宅地、3宗为商服用地，10宗涉宅用地可形成建面68.42万㎡，包含长安区2宗，其余8宗位于环城四区；成交1宗涉宅用地位于裕华区，用地面积2.94万㎡，可形成建面5.88万㎡，总成交额4.27亿元，成交楼面价7260元/㎡，位于高铁片区，系盛邦启元的后续地块。

2. 唐山：10月新供应1宗宅地，位于丰南区；成交4宗住宅用地，均底价成交，其中路南区成交一宗，位于花园道北侧、荷花路西侧、规划路东侧、规划路南侧地块由唐山市路南区聚安建设发展有限公司获得，成交价32232 万元，楼板价3934元/㎡；路北区成交三宗分别是：朝阳道南侧、规划三路东侧、纵六路西侧、横四路北侧地块由唐山城发悦沣房地产开发有限公司获得，成交价38914万元，楼板价5674元/㎡；长虹道北侧、卫国路西侧、规划支路东侧由唐山中睿房地产开发有限公司获得，成交价37315，楼板价7007 元/㎡；翔云道北侧、鹭港小区西侧、规划支路东侧、规划支路南侧由唐山市富宇房地产开发有限公司获得，成交价9078 万元，楼板价7400 元/㎡。

3. 廊坊市区：本月供应1宗安次区的土地，已流拍，另有一宗临空经济区的地块挂牌中；目前开发商对于廊坊市场的态度仍然较冷，对于市场并无信心。

4. 保定市区：本月无供应，成交1幅宅地，土地编号2024-027号，康宁路南侧、嘉禾街西侧，紧邻春江锦上项目，地块面积25827.4㎡，约合38.74亩，容积率2.8，起始价22895万元，由石榴和河北宏昌建设集团有限公司联合拿地，底价成交，土地市场持续低温。

5. 张家口：土地市场受二级市场库存大的影响，供应成交一直较为冷淡，本月张家口成交两块土地，一块商住土地位于宣化宣赤路北侧，建筑面积25539㎡，容积率1.7，成交方为张家口市金泰房地产开发有限责任公司，成交总价为1635万元，成交楼板价640元/㎡。另一块商住土地位于宣化崇秀西街北侧，属于解疑补证地块，建筑面积4365㎡，容积率1.4，成交方为张家口市中建房地产开发有限责任公司，成交总价为450万元。本月市区、万全、宣化都有土地供应，预计下个月上述三个区域将有土地成交。

6. 秦皇岛：本月宅地供应1宗，位于卢龙县，共计用地面积4.02万㎡，建筑面积6.03万㎡。成交1宗，秦海资规告字[2024]13号/2024-17地块，位于海港区滨河路以南、西港路以西，用地面积19004.51㎡，规划建筑面积22805.41㎡，容积率1.2，成交总价11687.77万元，成交楼板价5125元/㎡，由秦皇岛兴桐房地产开发有限公司竞得。

7. 邯郸：本月土地市场宅地无供应；土地成交1宗，为邯郸市自然资源和规划局邯山区分局国有土地使用权挂牌出让公告(邯出告字[2024]-Q09号)中华大街以东、刘张路以北[2024]-Q09-1地块，位于邯山区，成交用地面积3.55万㎡，建筑面积5.17万㎡，成交总价5611万元，成交楼板价1086元/㎡。

8. 邢台：10月份邢台涉宅土地供应3幅，建面21.93万㎡，供应面积环比上涨167.88%，同比下降65.99%；本月无成交。

新房市场

10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交出现了回升态势，部分城市成交量创年度新高，短期内的确刺激了一波刚需刚改客群入市，使得整体楼市有企稳回升的征兆。

1. 石家庄：10月石家庄新房市场表现量涨价降，成交量小幅上涨、价格微降。国庆节营销节点，多项目以加推、清栋清盘、特价房、一口价、样板间开放、限时秒杀等促销动作提高客户到访量刺激成交，整体市场来访及成交量均有所上涨。根据克而瑞市场监测，本月共有4个项目平销加推、1个项目新入市，其中10月6日裕华区绿城凤栖云庐开盘，项目距离地铁3号线东二环南路直线距离约300米；学校为自建9班幼儿园及18班小学，临近私立精英中学；目前区域内无优质学区加持。该项目拍地时间较早，入市周期较长、前期动作主要以宣发为主，后引进贝壳渠道，但整体力度不足，再加上目前周边在售竞品集中，保利裕华和颂央企交房保障及天玺华府改规划及降价依托区域优势，严重分流客户。

2. 唐山：10月供应4.54万㎡，环比上涨14%。成交面积10.85万㎡，环比上涨34.44%，成交均价9955元/㎡，基本持平。本月城泰郡泽园102#等7栋楼取得预售证，面积45402.96㎡，套数390套，房源面积86-230㎡二-四房。产品营销层面，中海臻如府143㎡洋房推出一口价特惠房源，中天南湖玥准现房推出优惠房源，去化效果较好，对于高端项目来说，实属不易。冲击本年度业务，开发商优惠力度较大，性价比较高，深受改善型客户的欢迎。

3. 廊坊

1) 廊坊市区：随着政策的接连出台，廊坊市场快速回升，尤其国庆七天表现极为突出，单周认购超过250套，超过9月整月水平；虽后续认购并未维持高速，但整周认购超过500套，达到全年月度成交的最高水平。10月龙河板块的金融街金悦府项目取证656套，为市场提供新鲜“货源”，提高了市场去化量。本月安次区的金融街金悦府项目取证加推，备案价9500元/㎡，实际成交价不足8500元/㎡，快速拉升市场成交。

2) 燕郊：10月新房市场无新增供应，成交量环比上涨70%，成交价格保持低位水平。福喜雅苑项目10月26日开盘，地铁洋房总高11层，单价12000起，排卡2000元抵10000元，户户送车位。户型为 85㎡两居、100㎡三居和127㎡三居，一层带院子，顶层送阁楼。本月新房市场优惠力度一个比一个卷，比如送车位、送装修、送物业费等。十一期间中和府、港中旅、尚璟花园等成交较好，影响这些项目销量的因素主要是地段好，价格低，有地铁或者学区品质加持，经过两年多的调整，燕郊楼市已经见底，处于以价换量阶段。待交通布局及配套设施有较大完善，燕郊楼市有望企稳。目前来看，楼市下半年逐渐放量，库存量持续增加，但结合市场表现还需要时间消化。

3) 大厂：受降息、降利率等利好因素影响，10月成交量较上月明显回升，成交套数约120套，成交均价约10400元/㎡，较上月基本持平。万科新都荟、东方丽城项目成交量区域领先。

4) 香河：10月新房市场依旧低迷，整体市场维持个位数成交量，成交均价较上月基本持平，约10200元/㎡左右。水岸香园进行清盘推出特价房，均价6200元/㎡。

5) 固安：10月金都樾府新增预证3.43万㎡，本月成交约5.45万㎡，集中于中部城区及北部新城板块，其中，石榴映园春晓成交超过百套，绿地光屿森林、水木蓝山、金都樾府成交超过50套，成交环比增加169%；成交均价8731元/㎡，环比下降2%。

4. 保定

1) 保定市区：10月国庆期间市场成交小幅回升，本月成交面积超过6万㎡，成交套数超过1000套，均价11400元㎡左右。其中华中·紫华学府中秋开盘后，持续销量领先，均价11700元/㎡。位于高新区的枫林雅苑，主打被动住宅、绿色建筑、科技住宅，10月1日开盘，共288户，规划97-197㎡两至五室，均价9500元/㎡。市场观望情绪浓厚，成交延续低迷态势，房企品牌成购房者敏感考量因素。整体来看，保定房地产市场仍处于筑底阶段。

2) 高碑店：10月成交约70套，成交均价6600元/㎡，环比降幅10%。10月成交好的项目为鹏润原著和中新悦上，其中鹏润原著均价6000元/㎡，在售92㎡两居，105-139㎡三居。中新悦上均价5700元/㎡（下调600元/㎡）。

3) 涿州：10月各项目在政策的助力下积极去库存，其中华远和府、中铁建樾府国际加推特价房，北京城建德远云璟额外优惠1万元，华侨城天鹅堡赠送车位，各项目积极营销“以价换量”。

5. 张家口：今年的金九银十显得暗淡许多，10月，国庆节各个项目都推出了相应的营销活动，案场来访量比上月有明显增加，但是成交情况不甚理想，张家口房地产市场整体与九月份基本持平，整体张家口成交面积环比9月份上涨1.02%，整体成交价格比9月份上涨了2.3%。10月全市仍没有新盘入市，在售项目依然以去库存为主，成交区域主要集中在张家口市区、宣化、怀来、万全区、下花园，其他区域基本都无成交。其中市区的旭日花园为了快速回笼资金，上月由原价10000元/㎡降到8800元/㎡的同时，本月十一期间还有成交家电好礼，99折的优惠活动，凭借桥东区的地理优势，加上价格优势，占据张家口成交金额和成交面积两个榜单的第一位。中粮祥云国际、中泰城、青山绿庭、铭豪嘉苑分列二到五位，前五的项目均来自于张家口市区，成交区域较为集中。

6. 承德：从成交情况来看，较前期有小幅升温，成交以地缘去化为主。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面特价折扣、购房享好礼等活动。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目基本进入工程收尾阶段，交投·雲庐部分楼栋主体建设进度已到中高层。

7. 秦皇岛：10月份秦皇岛市场成交量有所增长，成交价格继续下行。借助十一假期及中央利好政策出台优势，开发商积极营销，开展各类优惠促销活动，推出特价房、认购签约折扣优惠等。假期结束后，当地官方补位，组织促销补贴活动，参加楼盘共20个，补贴力度2-3万元/套。整体来看，部分高品质改善楼盘热度上升明显，假期到访及成交量有所上涨，成交量最高的项目可达30套；但刚需刚改产品波动不明显，刚需刚改客户更多的选择了二手房，新房市场被分流。10月新开盘1个，加推项目3个。兴桐·佰俊学府项目开盘，1-6号楼，共计380套34988.94㎡洋房产品在售，面积区间建面约75-105㎡，均价7500元/㎡左右。半岛六区、皓顺·琨御府、绿城·悦园等加推。2024年10月19日起至10月底举办“看房直通车”活动，秦皇岛市农业银行协同房地产业协会联合发放购房直降券，选购120㎡以下的人员可领取一张2万元直降券、购买120㎡（含120㎡）以上的购房者可领取一张3万元直降券。需在指定项目购买住宅时使用，且一套住宅只能使用一张直降券，应用于活动期间的首访客户，直降券可与售楼处优惠叠加。共有20个楼盘参与，包括在水一方、佰俊学府、瀚海峯璟、融汇鑫城、融瑞鑫城、融晟鑫城、鑫城十区、天宸玺岸、南岭国际四区、岸上澜湾、古御壹号、瑞泽园、渤越天筑、.山海壹号、玺悦台、东港花园二期、星光山水、海滨颐昊院、春晓、兴龙紫云府。

8. 沧州：10月份多个新盘入市，市场供求环比9月大幅度提高，国庆长假返乡客群促进项目成交。新盘泰岳府、天玺、山河玺院取得预售证，即将入市。安居云河入市，小高层约8500元、类洋房约9000元+，特殊房源7500+起。当前成交以中心城区新华区、运河区为主，成交价格起伏不明显。

9. 邯郸：国庆长假影响，看房量增加，成交量增加，成交价格环比下降，目前市场两极分化明显，购房补贴、家电补贴等活动推动成交。荣科东城悦郡开盘推出小高层产品，面积108㎡三房和129㎡三房，成交均价9700-10500元/㎡；购房送车位。十里春晓、缔昌·澜庭叙积极准备入市。东区在售楼盘多，品质刚需和改善为主，国庆节返乡置业客群增加。泽信·拾光名著超燃5重礼：97㎡新品上新；一期清栋特惠，128㎡品质房额外97折，成交总房款惠减10000元；成交砸金蛋赢品牌电器。2024年10月20日东部板块荣科·东城悦郡开盘，9月7日认筹，交1万购房抵2万。

10. 邢台：10月主城区商品房市场销量较上月有所上涨，主城区商品房销量环比上涨2.30%，同比下降30.53%；成交均价7743元/㎡，环比下降1.39%，同比上涨1.40%，市场成交量下降，均价维持平稳。从各方面的数据反映来看，企业大多将去库存列为首要任务，项目供应的积极性整体不高，即便供应，也只是补货式的少量加推。整体来看，房地产市场正逐步调整，未来发展仍需持续关注政策及需求变化。

11. 衡水：10月衡水市住宅市场新政加持背景下，开发商积极营销，推出优惠活动和主题活动等，个别楼盘打出假期结束即将收回部分折扣的消息逼定，虽购房者观望情绪仍在，但市场关注度有所提升，一些性价比较高的楼盘看房量有明显提升，其中改善性楼盘实际去化量增加最显著。本月保利拉菲公馆时光印象销量排名第一，由于项目提前交房，且交房既交证，同时推出降价优惠，首付可分期，产品均价7000元/㎡带车位，不满意可以随时退，优惠叠加性价比较高。天正山河玺院销量排名第二，项目为改善盘，户型、园林、区位、环境、开发商口碑均比较好，项目在国庆期间加推新品，推出买房送车位活动，整体来看性价比高。泰昌悦湖庄园销量排名第三，户型好、价格低是最明显的优势。

二手房市场

一系列政策刺激下，因刚需购房客群基数较大，叠加二手房业主延续以价换量策略，市场韧性还是略好于新房，未来市场份额占比还将进一步增长。

1. 石家庄：本月二手房成交价格环比微降，成交量环比微增，新增房源挂牌量小幅增涨，随着政策面利好频出，市场信心有所增长，新增带看量明显上涨，但整体二手房成交价格表现持续走低。

2. 唐山：库存囤积，市场冷淡：二手房成交均价8452元/㎡，基本持平。投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者压缩空间加大。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：廊坊市区仍是二手房主导的市场，本月成交量突破1600套，即使本月新房成交已表现突出，仍是新房成交量的3倍以上。二手房的高流速来自于目前二手房即买即住、性价比高的优势；本月开发区环比上涨超过50%，表现最为突出，原因就是更多次新项目进入二手市场，也使得二手产品的产品竞争力增强。

2) 燕郊：本月二手房成交价格12403元/㎡，环比小幅上涨4%。由于近期楼市利好政策频出，燕郊二手房市场十一前后每日成交百套左右，热度维持不到1个月又出现下滑现象，与新房市场现状不同，部分二手房还出现涨价惜售现象。整体看成交主力为总价段偏低的房源，主要是想趁房价还在低位时买房自住的人群。

3) 大厂：10月二手房挂牌约9580套，本月新增挂牌约770套，成交约190套，较上月基本持平；成交均价8700元/㎡，较上月微降。

4) 香河：10月二手房挂牌6760套左右，本月新增供应约960套左右，本月销售二手房约200套，较上月明显增加。本月成交均价约5500元/㎡，较上月小幅提升。

5) 固安：目前固安二手房挂牌量超过15000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；来自新房市场持续降价及各优质房源降价抛售，本月价格环比下降2%。

4. 保定：

1) 保定市区：本月二手房均价约8024元/㎡，与9月持平；同比来看，二手房成交均价同比跌幅连续七个月走低。

2) 高碑店：本月二手房均价为8815元/㎡，与上月相比，下跌0.64%，同比去年同期下跌8.79%。高碑店市的房价二手房持续低迷，悲观情绪浓重，市场持续低温。

3) 涿州：二手房表现亮眼，当月成交量近千套，达到近两年月度成交的最高水平，但同时价格下降，成交均价已不足六千，二手房以性价比获得更多刚需客户青睐。虽然本月成交快速上扬，但基本是国庆假期的“功劳”，后三周表现已然乏力，市场并未得到实质性改变。

5. 秦皇岛：本月二手房成交均价10367元/㎡，环比下跌0.05%。本月二手房成交量大幅上涨，成交价格相对平稳，成交客户基本为之前积攒的有需求但犹豫不决客户，在利好政策催动下成交。预计在本轮积压需求释放后，若没有新的利好政策刺激，未来销量将有所下降。

6. 邢台：10月二手房成交均价7551元/㎡，环比上涨0.16%，同比下降1.55%。

7. 衡水：10月衡水二手房市场挂牌价格6385元/㎡，环比下降1.5%。二手房市场成交量价保持低位，本月成交量仍在下行，带看量持续低糜，成交周期拉长，库存压力大。

市场预判

得益于新政利好和房企加大折扣力度促销积极“自救”，整体成交达到年内高位，当前房地产市场的主要矛盾仍在于购买动力不足和未来预期不明朗，市场仅仅算是筑底企稳。11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，预期市场增长动能放缓。

来源： 克而瑞环京楼市公众号