LPR连续两月“按兵不动” “普降潮”下房贷利率见底?

来源：21世纪经济报道 记者：家俊辉

尽管市场的降息预期落空，但房贷市场的宽松仍在持续。

3月22日，有消息显示，苏州部分银行首套房贷款利率降至4.6%，与5年期以上LPR持平，这是该地区近两年来首套房贷利率的较低水平。对此，21世纪经济报道记者向当地多位银行信贷人士求证得知，该消息属实，但对客户的资质有一定要求。

根据央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。而就在前一天，央行公布较新LPR报价显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。这意味着，苏州地区达到相应银行资质要求的购房者购买首套房时可享受监管要求的较低房贷利率，这再一次印证了当前信贷环境的宽松。

今年1月份，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点，带动了2月份房贷降息。在此前后，一波房贷利率“普降潮”在全国范围内展开。

3月21日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市3月份主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，降幅环比分别扩大4个、6个基点。“3月房贷利率降幅创2019年以来月度较大降幅”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，当前利率接近2020年三季度的水平。

具体到城市，103城中82城房贷主流利率下调。其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度较大，二套房贷利率降低34个基点；苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，苏州首套利率为4.65%，在重点城市中较低。

另一方面，按揭贷款的放款周期也在持续缩短。贝壳研究院监测数据显示，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度较快的速度。其中，近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天。

宽松的信贷环境有效带动了市场成交。贝壳研究院监测数据显示，3月以来贝壳50城二手房日均成交量较2月（春节后）日均成交水平增长约17%，二手房市场供需活跃度也有提高。

在此背景下，央行公布的3月LPR未见调整，是否意味着房贷利率已然见底？

在许小乐看来，3月LPR维持不变体现了国家对经济政策稳健、可持续的考虑，也是我国财政货币政策协调并进、精准施策的客观需要。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，即便LPR不调整，房贷利率依然处于下调态势，目前已连续下降6个月。“相对于首套房不低于LPR、二套房不低于LPR+60个基点的要求，房贷利率还有下行空间，未来实际房贷利率仍会继续下行。”

事实上，当前的房贷利率“普降潮”仍在延续，尤其是在二三线城市。除了前述苏州地区，日前四大国行在襄阳、十堰两地的首、二套房贷款利率较2月下调了40-45个BP；南京部分银行首套房贷利率较低降至5.4%，较2月份下调40BP；杭州多家主流银行春节后第二次下调当地房贷利率，其中首套5.3%，回到一年前水平。

多位业内人士向记者指出，与一线城市相比，二三线城市购房需求相对不足，且库存压力较大，需要包括信贷政策在内的更多纾困政策支持以修复市场。

此前，国家统计局发布的2月份70城房价数据显示，2月份一线城市新房和二手房销售价格环比均上涨0.5%，而70城中新房销售价格环比下跌的城市有40个，二手房销售价格环比下跌的城市有57个。

“预计年内会有更多城市因城施策，出台稳楼市政策，部分市场需求不足的城市可能会放松限购条件，如适度放宽社保或户籍限制，符合条件的新市民能够得到信贷支持”，许小乐认为，这是未来二三线城市市场修复的关键。

许小乐进一步指出，当前市场预期仍较弱，需求端信心尚未完全恢复。“金融委会议及相关部委表态对市场有积极作用，预计未来信贷环境保持宽松，地方支持性调控政策进一步出台，精准引导合理住房需求的释放。”

东方金诚首席宏观分析师王青指出，在全国房价延续整体下行的背景下，当前房地产市场下滑态势仍在持续，为了稳定楼市预期，在二季度LPR报价下调过程中，5年期LPR报价有望与1年期实现同等幅度下调，将更大幅度带动银行实际贷款利率下行，进而激发企业和个人住房贷款需求，提振新增贷款规模。

此前，王青就指出，为遏制楼市下滑势头，下一步通过5年期LPR报价下调、较大幅度降低个人住房贷款利率也将是政策的一个发力点。