多家房企变卖资产,2022年接下来会好些吗?

2021年，部分房企出现流动性危机，低气压所笼罩房地产行业。岁末年初，多家房企加入卖地、卖股权大军，加速资产处置，引起了市场高度关注。

A股、港股多家上市房企都在卖股权

去年11月18日，深陷流动性危机的中国恒大(03333.HK)发布公告，11月17日，公司全资附属公司与联合资源投资控股有限公司订立协议，据此，卖方同意出售及买方同意购买恒腾网络集团有限公司16.62亿股面值为0.02港元的已发行股份，购买价为每股1.28港元，总代价为21.3亿港元。

11月16日，港股公司中国金茂(00817.HK)公告，2021年11月10日，中国金茂全资附属公司天津东辉与青岛青悦汇签订产权交易合同。天津东辉向青岛青悦汇出售其所持项目公司90%的股权，代价为24.27亿元人民币。

11月30日，绿地控股(600606.SH)发布公告，拟30亿元转让上海地产宏星房地产开发有限公司60%股权，并约定2年内以实际投入金额增加每年8%收益之和回购。

12月7日，富力地产(02777.HK)公告，将出售广州国际机场富力综合物流园30%股权给黑石集团。富力地产将从出售事项收取现金付款约12.63亿元人民币，董事会拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及用作集团一般营运资金。

12月13日晚，国瑞置业(02329.HK)公告，今年9月4日，公司间接非全资附属公司海南国瑞与双枫及目标公司万宁国瑞房地产开发有限公司订立股权转让协议，双枫同意购买万宁国瑞的全部股权。

12月28日，光明地产(600708.SH )披露，拟转让全资子公司光明食品集团上海东平小镇农场有限公司 100% 股权及债权，受让方为光明生态岛投资发展有限公司，交易双方已经签订了《产权交易合同》，交易涉及金额为人民币约 14.63 亿元。

1月5日，大发地产(06111.HK)公告称，1月4日，大发地产的间接非全资子公司成都瀚维与厦门辰轩订立股权转让协议，成都瀚维同意向厦门辰轩出售成都悦湖利鑫置业有限公司33%股权，总对价为1.95亿元。

1月14日，新华都(002264.SZ)公告，正在筹划重大资产出售事项，截至目前，此次出售资产的范围为11家零售子公司100%的股权。

1月24日，雅居乐集团(03383.HK)公告，拟将其合营公司广州利合集团26.66%的股权以18.43亿元人民币出售给广东中海地产。卖方已于2022年1月21日与买方订立买卖协议。董事认为，此次买卖协议的订立对公司及股东整体有利，因为此举将有助于集团满足其营运资金需求及日后业务发展。

1月24日，世茂集团(0813.HK)公告称，以18.445亿元的代价出售持有的广州亚运城项目26.67%的股权，出售事项所得款项目前拟由本集团将约80%用于降低其负债及约20%用于一般企业用途。1月21日，世茂集团发布公告，与上海久事北外滩建设发展有限公司签订出售协议，出售上海世茂置业发展有限公司的全部注册资本，总代价为10.6亿元。2021年12月17日，世茂集团以20.86亿港元的代价出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款。

其中，中天金融命途多舛，出售中天城投生变数。12月2日晚，中天金融(000540.SZ)公告，拟将中天城投100%股权转让给佳源创盛和上海杰忠，经交易各方协商一致，本次转让价格为89亿元。此举将为公司增加净利润约11亿元。今年1月6日，中天金融公告，截至目前，公司尚未收到受让方应按协议约定支付的第二期股权转让价款29.59亿元。

加快抛售房产，多为优质资产

11月25日晚，大悦城(000031.SZ)公告，公司拟通过北京产权交易所有限公司以公开挂牌的方式分层出售位于深圳市福田区福华一路1号深圳国际交易广场（大中华国际交易广场）的2层办公房产，标的资产评估值为3.27亿元。

11月24日晚，佳兆业集团(01638.HK)发布公告，为增加流动性，公司正考虑加快出售房地产项目和优质资产。据悉，此前，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业担保的理财产品出现兑付逾期。

12月3日，东易日盛(002713.SZ)公告称，为盘活公司资产，提高资产运营及使用效率，东易日盛拟以4184.46万元的价格出售房产。公告显示，东易日盛拟向北京大龙瑞洋商贸有限公司出售房产，该房产位于北京市朝阳区东大桥路，合计建筑面积1494.45平方米。

12月6日，越秀地产(00123.HK)披露，公司召开特别股东大会，批准公司有关透过其直接全资附属公司作为卖方与越秀房地产投资信托基金订立收购契约，出售旗下座落于广州珠江新城的国际甲级写字楼越秀金融大厦的议案，该议案获得99.9997%通过。

防范化解流动性危机，2022年接下来会好些吗？

天风证券指出，2021年房地产市场景气度经历了倒V反转，上半年销售热度惯性延续，下半年部分城市行政调控边际收紧，部分房企信用事件爆发，金融机构、购房者、地方政府风险偏好收缩，进一步加剧微观层面的流动性挤兑，市场信心大幅受挫。

去年12月6日，中共中央政治局召开会议，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。

日前，人民银行营业管理部以视频形式召开2022年北京地区货币信贷工作会议。会议强调，要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求。

中信证券表示，预计行业信用风险能逐步得到化解，优秀企业迎来发展机遇。坚持市场化原则，在稳住市场信心方面比拉郎配更好。积极推动项目层面的并购，是化解资金困难企业的重要手段。2022年3月之后房屋交易市场有望逐渐稳定，项目并购则会逐渐在更广阔的领域展开。

天风证券表示，预计2022年政策总体保持定力，增强系统性考量，完善长效机制作为行业中长期转向良性健康发展的底层保障，同时需求侧进行适度的逆周期调控，为行业降档创造稳定环境。需求侧满足合理住房需求，供给侧为优质房企提供政策支持，防范化解流动性危机，加速行业转型。

国盛证券表示，鉴于政策放松真正起效需要时间，房企的现金流将继续承压。地产行情或将发生震荡，但预计行业有望延续向上趋势，若遇震荡或是较好布局时点，地产股估值虽已回升至历史平均水平，但行情仍有一定空间。