契税、增值税双降,500万房产立省至少10万元

来源：第一财经 作者：张慧敏

11月13日傍晚，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易契税、非普通住宅增值税进行了新的规定，至此，此前关于非普通住房相关税收减免、契税减免的传闻正式落地。

上述公告明确，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

此外，北京、上海、广州和深圳四个城市，若取消普通住宅和非普通住宅标准，之后将与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

结合此次税收政策之前的情况来看，契税方面，新政前，普通住宅的契税税率为1%-1.5%，非普通住宅为3%（上海北京按照90平米划分、深圳广州按照144平米划分）；新政后，140平方米以下按1%的税率征收，140平方米以上按1.5%（首套）或者2%（二套）征收。

非普通住宅的增值税方面，新政前，普通住宅购买满2年后出售则免征增值税，非普通住宅购买满2年出售，则按差额的5%征收增值税；新政后，若一线城市取消普通住宅标准，满2年以上的非普通住宅也将免征增值税。

很明显，上述政策之后无论是首套房还是二套房，无论是普通住宅还是非普通住宅，都有可能受益。

据中指研究院测算，以单价5万元/平方米计算，面积分别为80平方米、100平方米、150平方米，政策优化后首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

另外，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若成交价500万元，购买时原值200万元，需要缴纳增值税14.3万元。政策优化后，满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

与此同时，上述三部门有关负责人在答记者问时还提及，降低土地增值税预征率下限。与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度，为发挥土地增值税预征的调节作用，2010年税务总局发文明确了各地区预征率下限，其中，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。 此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

关于土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，中指研究院政策研究总监陈文静表示，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

陈文静表示，新政落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

对于此次政策出台的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，针对此前我国住房“有没有”时期缺房子的情况，需要的是最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房一说，以及差别化的税收政策。现在，我国住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，而且房地产下行压力比较大，交易循环不畅，因此，差异化的税费不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。