10个特大城市房价皆过万:杭州南京领衔,3城跌回一年前

       来源：排名前列财经  作者：林小昭

　　特大城市是我国城市体系中的重要部分，随着人口向大城市的集聚，特大城市快速发展壮大。

　　那么当前特大城市房价水平如何？

　　排名前列财经记者梳理了中国房价行情平台上10个特大城市的平均单价数据，当前，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格较低。

　　需要说明的是，特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。

　　根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。相比上年，特大城市增加了1个，即济南。

　　这10个城市中，5个来自东部沿海地区，4个来自中西部，1个来自东北。从南北方分布来看，南方和北方各有5个。

　　杭州、南京领衔

　　10个特大城市中，杭州的平均单价较高，达到了每平方米33808元。不过，如果放到全国所有城市来看的话，杭州仅位列第7，不仅远低于深圳等一线城市，也比二线城市厦门低不少。

　　杭州所在的浙江是第四经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。杭州作为强省会，杭州集中了全省较好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，杭州无论是GDP还是资金存量、财政收入、高新技术产业等重要指标，都占据特别优势。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对排名前列财经分析，无论是从经济总量、科研资源集中度还是辐射带动能力等方面，杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的数字经济在大数据方面走在全国前列，引领潮流。

　　在资金方面，2020年末，杭州全市金融机构本外币存款余额54246亿元，增长19.8%，资金总量仅次于北上深广四个一线城市，且与第四名的广州差距在不断缩小。资金增速在前十名城市中，仅次于深圳。

　　同时，近年来，杭州致力于打造“数字经济排名前列城”。在数字经济的带动下，杭州经济快速增长，人才加快流入。2015~2018年，杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人，逐渐追上广深。2019年，杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人，增量达55.4万人，年度增量首次超过深圳和广州，位居全国排名前列。

　　2020年，杭州对优秀人才的吸引力持续增大。2020年，杭州市2020年新引进 35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率持续保持全国排名前列。

　　在土地市场，杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位。2020年，杭州土地出让金虽然不再位列榜首，但也达到了2574亿元，位居第二。这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。

　　杭州之后，长三角的另外一个特大城市南京，平均单价达到了每平方米33556元，与杭州几乎的差距很小。

　　作为第二经济大省江苏的省会，南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元，经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。2020年，南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。

　　3个特大城市跌回一年前

　　杭州、南京之外，东莞和青岛处于2万元梯队，其中，东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。

　　东莞近几年的房价涨幅较大，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期，东莞高企从2028家提高至6412家，增长6.5倍，年均复合增长率达45.4%，高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐不断加快。

　　青岛以每平方米22137亿元位居第四。青岛之后，其他6个城市平均单价均在1万~2万元之间，其中武汉以每平方米19340元位居中西部排名前列位。

　　沈阳和郑州的平均单价均低于每平方米1.5万元。其中东北少有的特大城市沈阳，目前单价为每平方米12245元。

　　从近一年房价的变化来看，10个特大城市的走势出现明显的区域分化，在长三角、珠三角等地上涨的同时，北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力，有3个特大城市房价跌回一年前。

　　根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。

　　这种分化，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。近年来，长三角、珠三角等发达地区近年来新兴产业发展十分突出，人口流入较快，尤其是年轻人才，购房动力也更充足，因此东南沿海楼市整体热度更高。

　　在土地供应方面，郑州、济南等城市的供应都比较大。以郑州为例，数据显示，2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米。在供过于求的情况下，郑州也成为2020年房价下跌幅度较大的省会城市。

　　58安居客房产研究院分院院长张波预计，2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市，如山东青岛、济南等地，在2021年有可能迎来市场复苏。