武汉杭州卖地收入创新高,三轮土拍有成交溢价达117%

来源：排名前列财经 作者：马一凡 

随着政策“暖风”吹起，不仅地产股集体上涨，开发商在土地市场上又再度“支棱”起来了。

12月21日，卖地大户杭州进行了第三批次集中供地，今年以来杭州已经历爆火的排名前列轮供地和彻底冷清的第二轮供地，第三轮成为收官之战，决定着今年的土地出让金收入座次。结果最终有24宗地块的溢价率触顶，还需要次日摇号才能决出胜负，这说明杭州集中供地显著回温。

同日，卖地收入排全国前十的中部省会城市武汉，第三轮集中供地也拉开帷幕，33宗地全部成交，土地市场企稳，当天出现了高达117%的溢价率。

杭州七成地块溢价率封顶

第三轮供地中，杭州共推出35宗涉宅地（含1宗租赁用地），总出让面积176万平方米，总建面416万平方米，总起价713亿元，地块封顶溢价率不得超过10%。

经过21日一整天的鏖战，有24宗地块的溢价率触顶，需要在22日进行线下摇号，9宗地块底价成交，2宗地块溢价出让，总成交额已经提前锁定为760亿元。

根据wind数据，在第三批集中供地前，杭州今年所有用途土地出让金收入达到2021亿元，加上第三批次集中供地后，可达到2781亿元，土地出让收入排名有望升至第二位，仅次于上海。

这次集中供地，也成交了今年杭州总价第三高地块——成交价为88亿元的杭腾未来社区地块，由龙湖与浙江交投联合竞得。这块地正是第二批集中土拍中，杭州撤掉的一块地，出让面积为18.1万平方米，容积率3.27，建筑面积59.13万平方米，用途为住宅，起价88.24亿元，楼面起价14923元/平方米。

此外，杭州运河集团以54.38亿元竞得拱墅区运河新城地块，总价位居此次土拍第二。总体来说，央企、国企、头部民营房企是拿地的特别主角，中铁建、杭州地铁集团、绿城、滨江、兴耀、中交城投等均有拿地。

回顾今年10月第二次集中供地期间，在正式开拍十几个小时前，杭州曾无奈发布撤销土地出让公告，除了10宗竞品质地块因报名不足而“全军覆没”，普通涉宅地块拍卖也大大缩水。

即便今年排名前列次集中供地局面非常火爆，但事后却发生了退地事件。宋都退地揭开了房企亏本抢地的内幕，宁愿痛失5000万保证金也要坚决退地，宋都甚至把与祥生、宝龙的纠纷吵到了台面上，事件反映出中小房企资金压力的紧张，以及杭州地价创新高背后的“无利可图”。滨江集团董事长戚兴金在排名前列次集中供地后公开指出：杭州项目的利润率仅为1%-2%。

因此每一轮集中供地，杭州实际上都在不断调试政策，目前似乎来到了一个地方政府和房企之间能达成平衡的状态。

“杭州的新房市场并不愁去化，第三轮集中供地大家之所以都愿意报名了，主要是因为利润空间回来了，一方面地价、溢价率有所下调，门槛降低；另一方面，部分区域的房价限价有了合理提升。因此，利润测算超过10%，盈利水平很大概率超过今年上半年和去年。”一位在杭州从事房地产的业内人士称。

此前排名前列财经了解到，杭州原有新房限价被打破，多个板块限价普涨，涨幅较高的板块每平方米涨了2000元。

港资瑞安165亿重仓武汉

就在同一天，武汉第三轮集中供地也开拍了，21日拍出了33宗土地，成交总金额约409亿元，另外还会有15宗土地安排在三天后开拍。

根据wind数据，截至目前，武汉土地出让金收入在全国城市中排名第七，为1430亿元，第三批集中供地完成后，今年卖地收入有望破2000亿元，创下新的历史纪录。去年尽管受疫情影响较严重，但武汉全年土地出让金创新高，达到1728亿元，今年已经超过这一数字。

一宗总起价只有701万元的停车场地块备受关注，因为受到了激烈争夺，最终溢价率高达117%，成交价1521万元。

此外，港资瑞安与武汉城建联手（各持股50%），以165亿元的大手笔，拿下武昌区武船搬迁改造的打包三地块，展现了瑞安对重仓武汉的信心。

该打包地块被视为武汉的“王炸地块”，早在去年瑞安便与武昌区签约“武昌湾”项目，因此地块或被瑞安打造为武汉的第三个新天地，性质为商住办混合。

瑞安以底价摘地，楼面价并不高，三宗地块平均楼面价在15000元/平方米上下，四年前周边楼面价即为14330元/平方米。瑞安早在2005年进入武汉，积累了“顶豪”的名号，其打造的武汉天地项目二手房价目前在武汉市场处于天花板位置。对于瑞安来说，新拿地块的利润有很大想象空间。

除此以外，民营房企在武汉土地市场依然保守，第三轮供地还是央企、国企充当主角，创维地产、联投&清能、庙山投资、武汉文投集团、卓尔、黄陂城建投资、葛洲坝集团、武汉经开投资、东西湖啤酒集团、青山国资等均有收获。

土拍一直被当做楼市风向标，土地是影响城市发展阈值的重要因素，土拍火热程度和价格走势，是判断楼市与板块发展的重要标准。在多个针对房地产的政策利好刺激之际，杭州、武汉两城的土拍明显回温，体现了房企信心回归。

同一天，地产股也迎来了久违的强势大涨，截至12月21日收盘，沪深房地产开发板块涨5.7%，房地产服务、装修装饰、水泥建材等上下游板块也纷纷上涨。中金公司认为，房地产基本面已逐步见底，行业整体信心和预期已在修复进程中。