买房?先买20万“装修包”再说!上海某项目疑现捆绑销售

每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

不买装修包就不能网签、不能贷款？

新年伊始，《每日经济新闻》记者接到群众爆料，上海宝山区大华悦庭项目在与客户签订购房合同前，要求其先签署一份装修升级协议，否则不予签订购房合同。

据悉，上海很早就开始严格执行公证摇号买房以及房价“一价清”政策，开发商不得再收取电商费、团购费、茶水费等任何名目的额外费用。早在2017年7月，上海市住建委就曾发布《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，避免出现购买商品房就必须得购买车位、夹带升级包的情况。此后，上海楼市相关乱象得到抑制。

但在楼市调控不断升级的当下，此类现象又有了死灰复燃迹象。

捆绑销售突破限价？

购房者王军称，其1月26日参与了大华悦庭的摇号，选中房子之后销售曾明里暗里暗示，有两个装修包可供选择，一个约16万元，一个约20万元。

王军向记者出示了15.9万元的装修合同，包含从地暖、地板到中央空调、厨卫设备等部品的20多项升级。王军告诉记者，这升级包如果他自己购买安装，不会超过6万元。

另一名购房人刘涛告诉记者，大华悦庭1月26日上午公布摇号结果，他下午去到现场之后，工作人员便将其带去一处签装修合同，签完后才能签购房合同。

刘涛告诉记者，现场交款，是先签订装修升级包合同，然后才能进入购房合同环节。

王军表示，一切都很突然，在此之前，销售只是告诉他如果不买装修包，可能无法网签和办理银行贷款。

就这样，王军和刘涛等一批较早去签购房合同的人就签了装修合同。

记者问及是否有强制购买的证据，王军表示，在签订购房合同前，是销售口头通知他必须强制购买装修包。

据悉，该装修包分为A和B两种，根据户型大小，不同A包的价格也不同，其中99平方米户型的A包售价15.9万元，A+B包20.38万元；122平方米户型的A包售价16.9万元，A+B包22.38万元。此外，B包不单独出售。

但情况随后发生了扭转。

王军告诉记者，他从购房群得知，后续签合同的购房人不用再购买装修包。

“有客户在现场提出强制装修包是违规行为，并去房管局投诉，后来的购房人就没有再购买升级包了。”

感觉受到欺骗的王军于1月29日前往售楼处讨要说法，却在售楼处大堂看到了一则通知：装修包为增值服务，客户可以根据个人需要自行购买，公司绝不会以合同之后付款周期、银行贷款手续不配合等形式影响客户选择。

王军表示，既然后续客户不用购买装修包，那之前购买的客户该如何处理？对此，王军曾多次去售楼处找开发商相关负责人，“只是说我把我们的想法反馈给乐享家（项目装修公司），然后就没下文了。装修公司接待了，但大华的销售不承认他们捆绑销售，能不能退款让我们对接装修公司”。

王军告诉记者，装修公司的答复是，要退可以，但必须按之前装修合同中的约定，支付相应违约金。

另一名购房者李洋告诉记者，他们曾于1月29日晚上找乐享家的人和销售，对方改口称我们是自愿签的协议。1月30日找到了项目销售总和乐享家负责人，得到的回复是让我们等消息。后来又找了两次，2月10日我们得到最终回复，让我们走司法程序。

王军向记者出示的一份装修合同中明确显示，如因甲方原因导致本合同提前终止或解约，甲方应承担合同总价50%作为违约金。

王军告诉记者：“开发商现在是回避态度，装修公司表示不退钱，开发商那也找不到人。”

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，升级包本身对于开发商来说是一个利润增长点。在新房限价的背景下，一些项目的利润率比较低，开发商也不能突破这个限制，因此会出现个别开发商在装修层面寻找利润空间。

家装升级包即便价格不高，但开发商通过集中采购的方式把成本降低，在同等条件下具备成本优势，还是有一定的利润空间。

张波表示，装修升级应该是双方协商，而不是强买强卖。从合同角度来说不是特别合适，所以大华在后续也对政策做了相应调整。对于之前买了精装包的购房人，首先看在销售过程中是否存在欺诈行为，只有重大有失公平和公序良俗的情况才能撤销合同。

开发商否认捆绑销售，“绝不姑息”

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，上述情况从实际本质上来看，属于捆绑销售，本身是一种违规行为。从实际情况来看，开发商采取了一定的规避方式。

对于装修包的问题，记者致电大华悦庭项目负责人梁先生，其告诉记者，装修包是自愿购买的，所有手续都是按照政府规定正常办理的，不存在购房人提到的不买就不能网签和贷款的情况。

该负责人表示，如果存在强制购买装修包或者其他违约违规行为，只要提供证据，公司会处罚相关销售人员，绝不姑息。

针对已经购买装修包不能退款的问题，该负责人表示，“我们只负责房地产销售，装修协议是客户与公司战略合作伙伴签订的。如果要单方面解除合同，我们会根据客户诉求，让其和装修公司当面洽谈。如果装修公司没有任何违规行为，而客户想单方面解除合同，那就按照合同执行。”

因为，购房者是和第三方签订的装修合同，主体是装修公司，所以在民事上很难做认定，要想以此为规定来解除装修合同，比较困难。

同时，王律师告诉记者，装修公司收取50%违约金在司法实践中很难实施，因为房屋没有交付，装修公司没有任何损失，这就意味着违约金远远高于装修公司的损失，即使在司法实践中也是酌情减免的。

王律师表示，装修和房屋买卖从法律关系上是脱离的，“不能因为你是捆绑销售，所以合同就无效，这在司法实践中是很难实现的。”

王律师建议，购房者可以提请住当地住建部门对这种方式进行调查处理，进而推动相关合同解除。

王军告诉记者，他们已经向宝山区房管局就装修包一事进行过投诉举报，得到的答复是，购房人没有和开发商签订装修合同，建议购房人走法律程序。

“房管局回复我们与装修公司签的合同，他们只能对接到大华，管不到装修公司，让我们走司法。”

对此，王律师表示，老百姓对涉及自己切身利益的事情，申请相关部门履行法律职责时，如果对方不作为或者不予答复，老百姓有权向上一级主管部门提起相关行政诉讼，进而督促有关部门去履行。