南京预售资金监管新规:较高可拨付60%监管资金

王可/中国证券报

继长沙、青岛、厦门等地下发调整政策后，南京市也迎来预售资金监管新规！

4月14日，中国证券报记者向相关人士确认，近日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，自印发之日起试行一年。

对于南京市此次政策调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次政策的核心要点是商品房预售资金监管试点使用银行保函。通俗来说，银行可以提供担保，然后房企就可以把预售资金提取出去。换而言之，过去预售资金监管账户管控比较严，一些房企的销售资金是不能随便提取的。而现在有了可以提取的通道，可以缓解资金压力。

不超过预售资金监管额度的60%

文件称，该通知出台的背景，是为逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，保障预售资金用于工程建设，促进南京市房地产市场平稳健康发展。

根据南京市新规，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。

开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

办理进度方面，经相关银行预审通过的项目，开发企业向监管机构提交项目保函意向申请表及资金监管补充协议，监管机构一般应在5个工作日内完成审核；审核通过的，对开发企业提供的资金监管补充协议予以确认，资金监管补充协议内容包含保函文本基本内容，作为保函出具银行后续工作依据。

通知要求，监管机构在接到银行保函开具通知后，完成相应备案手续，资金监管银行一般应在3个工作日内为开发企业办理相应额度保函资金拨付手续。

多城调整预售资金监管政策

3月中旬以来，长沙、青岛、厦门等重点城市已纷纷出台预售资金监管调整政策。

3月16日，长沙市房屋交易管理中心下发《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》。其中明确，将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。

长沙市要求，新建商品房预售资金经由统一预售资金清算专户完成资金清算后，即时转入各项目对应预售资金监管专用账户。正常情况下，预售资金到达清算专户后，当天完成转入项目对应预售资金监管专用账户。各预售资金监管专用账户开户银行需认真做好预售资金流水审核，对不明资金进账，要及时进行清理清退，预售资金监管专用账户原则上只允许接收购房款项。

3月17日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知（征求意见稿）》，进一步规范商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障资金安全，优化营商环境，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

从青岛市的征求意见稿来看，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金。预售资金监管按照工程建设进度设置相应控制节点，控制节点及监管资金留存比例为：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%；当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%；当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%；当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。根据房地产开发企业信用评定结果，对等级较高的企业，适当降低商品房预售监管资金留存比例。

4月6日，厦门市住房保障和房屋管理局发布通知，就明确预售初始留存资金额度和后续留存资金额度有关事项予以通知：预售资金监管账户内的预售资金初始留存资金额度按预售项目工程总造价的120％计（其中包含工程总造价20％的风险金）。

厦门市规定，后续留存资金额度按照以下工程进度确定：完成主体结构工程四分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的75％；完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50％；主体结构封顶的，留存资金额度为初始留存资金额度的25％；完成外立面施工的，留存资金额度为初始留存资金额度的15％；项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5％。

（原标题：又一重点城市放松商品房预售款监管！较高可拨付60%监管资金，5个工作日内完成审核）