地产观察|调控政策持续收紧,深圳、西安等热点城市降温

来源：界面新闻 记者：王婷婷TT  

一 政策：上一周最值得关注的楼市政策发生在北京和长三角城市杭州、南京，前者侧重于租房市场，后者主要针对的是新房市场。

先是杭州在7月14日发布征求意见稿，内容覆盖房产、城市建设等多方面。值得一提的是，为探索研究特定区域购房政策，将制定特定区域的差异化购房措施。另外，也积极推进共有产权住房和创新保障性租赁住房筹建方式，加大公租房筹集力度。

次日，南京公布，将建立全市统一的购买新建商品住房在线报名平台。针对部分关注度较高的商品住房项目，购房者仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

北京于7月16日宣布拟实行租房新规，首次就共有产权住房交付后可对外出租向社会公开征求意见。

二 数据：上周国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，6月全国整体房价涨幅环比略降，房价上涨的城市数量也有所下降，各地密集调控效果显现。

新房方面，一线城市的销售价格环比上涨0.7%，涨幅与5月相同；二三线城市的销售价格分别环比上涨0.5%和0.3%，涨幅均环比回落0.1个百分点。二手房方面，一线城市的销售价格环比上涨0.7%，涨幅环比扩大0.1个百分点；二三线城市的销售价格分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与5月相同。

在广州，写字楼市场仍是复苏态势。第二季度末，空置率回落至9.1%，季度环比下降0.8个百分点，是七个季度以来首次录得空置率的下行，大致回落到2020年末水平。世邦魏理仕报告也指出，今年上半年，广州合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%，净吸纳量达到31万平方米。

北京在2021年二季度，也连续出现多宗大额投资与收购成交，成交金额达人民币157.67亿元。其中，写字楼占比58.6%，综合体占10.6%。较为典型的成交，如和谐健康保险90.46亿元收购北京SK大厦、平安人寿330亿元收购凯德集团旗下六个来福士广场部分股权。

三 公司动态：远洋集团40亿元收购红星地产70%股权。

7月18日晚，远洋集团发布公告，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。远洋本次收购的红星地产，共计持有91个项目。同时，红星的物业平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。

安徽房企三巽集团四次递表后，终于在7月19日上市，成为今年排名前列家在港上市的内地房企。此次IPO，三巽募资总额为7.8375亿港元，募资额不多，一定程度上也缓解了资金需求。

综合上周房地产行业在政策、数据和公司层面的重要事件，我们认为包括北京、长三角城市在内的一二线城市对楼市的调控更趋精确详尽，无论是针对租赁还是销售，政策的出台仍是以稳定市场为主。

从全国70个大中城市房价数据来看，房价涨幅整体呈现稳中有落的态势。其中，新房价格上涨城市数量年内首次下降，涨幅出现首次回落；二手房价格方面，上涨城市数量持续减少，价格涨幅连续两月收窄。

相比5月份，6月份房价涨幅在收窄。而从城市数量来看，6月新房上涨城市数量为55个，较5月减少7个；二手房价格上涨城市数量继续减少，为48个，为年内较低值。

不难发现，各地调控政策收紧是房价上涨城市数量下降的主要原因。

典型城市如深圳，深圳新房市场，7月18日，位于宝安西乡的京基智农山海御园线上选房，919批客选1457套，项目备案住宅共1457套，住宅户型建面约94.7-174.6平方米，均价约6.95万元/平方米，单价区间在6.37-7.48万元/平方米，总价区间在611-1294万元/套，精装交付。

据悉，项目截至当天中午12点选房结束，去化500多套，仅3成多。

自2019年6月以来，深圳二手房房价持续上涨，连续23个月，较高涨幅高达23%，相当于每个月都上涨1%。然而，近两个月深圳二手房房价出现下调。国家统计局数据显示，5月，深圳二手住宅价格环比下跌0.1%，是连涨23个月后首次出现下调；6月，深圳二手房再次下跌，环比下跌0.2%。

在2月8日，深圳发布3595个住宅小区的二手住宅参考价，参考价普遍低于市场价。政策发布后，深圳二手住宅成交量骤跌，3至6月的月均成交套数较2020年月均水平减少一半。

公开数据显示，2021年上半年，深圳二手房连续3个月成交量低于5000套。6月甚至跌破3000套，与去年同期10594套相比，降幅超过70%，推动房价下行。

西安亦是这个逻辑，在西安新房连续63个月上涨后，供给开始不足，导致市场上二手房倒挂现象严重。

在这样的背景下，西安的楼市调控应势而出。7月初，西安明确，以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格，以引导二手住房理性交易，稳定市场预期。随后，公布了102个小区二手房指导价格，致很多二手房销售平台连夜整改，下架价格虚高房源。

可以预见，未来在强管控之下，叠加二手房指导价的机制，“新房摇不到、二手房买不起”的西安楼市或将进入一个横盘的博弈期，成交量、价将趋于理性，实现逐步降温的效果，如同今日的深圳。

整体来看，在调控深化细化、不断收紧作用下，新房、二手房市场热度均有所降温，市场正进入价格修正与调整阶段。预计接下来调控升级仍将延续，调控加码城市将继续扩围，房价涨幅也将更趋于平稳。