太原新房价连跌9个月后回正 库存去化周期超20个月

       来源：每日经济新闻   记者 陈利 编辑 魏文艺

　　在经历9连跌后，太原楼市终于在上月迎来了微涨。国家统计局数据显示，今年4月，太原新房销售价格环比上涨0.2%，同比下降1.1%；二手房销售价格环比下降0.3%，同比下降3.7%。尽管新房价格有所回升，但二手房价降幅仍在扩大。

　　《每日经济新闻》记者近日调查发现，在经历了2020年成交量、成交单价双双下跌后，太原新房市场开始逐步回温，有部分楼盘开始悄悄涨价；但即便如此，存量巨大的二手房市场依然在走下坡路，价格已连续下跌11个月。

　　在同策研究院高级分析师李霄霄看来，太原前期大体量开发，城市商品住宅库存量依然很大，近两年市场始终处于供大于求的状态。而房价的持续阴跌也会打击购房者积极性。

　　楼市下行状况得到缓解

　　2020年，太原楼市经历了成交量、成交单价双跌的过程。统计数据显示，去年，太原商品房市场成交面积752.78万平方米，同比下降4.5%；成交单价为11723元/平方米，同比下降7.7%。

　　从具体价格来看，去年1月，太原住宅成交均价1.23万元/平方米，12月降至1.1万元/平方米。

　　面对房价持续下跌，太原市部分区域也开始积极救市。如今年初，太原市万柏林区出台《万柏林区人才购房补贴申领办法(实行)》，对党政人才、企业经营管理人才、专业技术人才等6类符合条件的购房人，2月20日至3月31日在万柏林区域范围内购买五证齐全的新建普通商品住房，一次性补贴5万元。

　　在此背景下，2021年，太原楼市下行状况得以缓解，开始出现回升。作为太原市置业的热门板块，晋源区环湖板块受利好政策和晋阳湖景观资源双向驱动，吸引了包括保利、万科、阳光城等大批品牌开发商在此扎堆落子。

　　近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了晋源区环湖板块的热门项目太原保利·西湖林语。该项目置业顾问表示，从今年春节后开始，整个市场已有所回暖。今年1月在售的8栋、12栋房源均价在13500元/平方米左右。现在价格已经有了一定涨幅，南区价格是13000元/平方米，北区价格为14500元/平方米，如果参加团购总价会再优惠2万~3万元。“当然跟2018年、2019年太原楼市情况相比，目前市场还有一段差距。”

　　国家统计局数据显示，太原新建商品住宅价格从2020年1月到6月环比持续上涨，价格指数从2020年1月的环比下跌0.6%，到6月的上涨0.6%。但从2020年下半年开始，价格指数从6月的0.6%涨幅高位，持续下跌6个月，到12月的下跌0.2%。进入2021年，市场有所回升，2021年4月新房价格环比涨幅为0.2%。

　　据中国房价行情平台较新数据，今年4月，中部六省份省会城市房价整体微幅上涨，但太原、南昌成为房价下跌的两个城市，延续2021年3月同环比双跌态势，其中太原较新房价为11604元/平方米。

　　尽管在价格方面有所回升，但成交依然乏力。朗润智业数据显示，今年4月，太原住宅市场成交量环比下降11%，同比下降4%，成交主力面积段集中在80~100平方米和120~140平方米，首置首改项目仍是市场成交主力。

　　新盘入市后去化不力，造成太原楼市库存堆积。《中国百城住宅库存数据》显示，截至2021年4月，太原新房市场存销比为20.1个月。

　　李霄霄表示，实际上，太原大部分增加人口的住房需求，在以往年份已通过不同方式释放出来，随着近几年太原新增土地供应增多，接下来还将有更多新房项目入场。“太原房价短期内仍存在下降压力，尤其是过去一年卖地较多的片区”。

　　除新房外，太原二手房市场继续承压。贝壳找房数据显示，截至目前，太原二手房挂牌房源已达29074套，连续数月每天成交维持在约15~20套。

　　晋源区德佑一门店中介人员赵宇(化名)告诉记者，除前期所缴纳费用比较多外，价格上目前二手房业主把控价格，大部分都不愿意降价，“(因此)更多人愿意买新房，而不是二手房”。

　　在赵宇看来，目前太原市新房项目已修到绕城高速附近，市中心新房项目则越来越少；另一方面，新房、二手房价格倒挂现象严重。

　　公开数据显示，从2020年下半年开始，太原六区待售二手房数量持续增加。其中，尖草坪区待售二手房数量从1113套变为了1265套；杏花岭区从4103套增加至4569套；万柏林区从5502套增加至5580套；迎泽区从4175套增加至4589套，晋源区从1279套增加至1461套；小店区从6279套增加至6475套。

　　优势地块供应严重不足

　　2020年，尽管太原新房和二手房市场成交情况均不理想，但全年土地市场成交数量、成交面积和成交金额均创新高。

　　房天下统计数据显示，去年，太原(六城区)土地市场成交面积986.8万平方米，较2019年上涨12.58%；成交金额为517.9264亿元，较2019年增加2.9%。

　　2019年，太原财政对土地的依赖度达126%，在全国大中城市中排名第五，2020年，太原土地财政依赖度继续攀升至136.9%，比上年提升了11个百分点。

　　不仅如此，易居研究院数据显示，在国内30个典型城市中，有一半的城市2019年供应的土地去化周期(2019年的宅地土拍量/近三年住宅年销售量)超1.5年，一般来说，超过一年半就意味着当地土地供应存在过量风险。其中，太原3.1年土地去化周期属于存在严重过剩风险(超3年)，仅次于福州的3.6年。

　　经历了2020年后，特别是在持续一年量价下跌后，2021年太原土地市场归于平静。朗润智业统计的数据显示，今年一季度，太原供应14宗土地，其中商住用地10宗，供应面积26.69万平方米；前3个月太原成交土地9宗，成交土地面积18.28万平方米。

　　在太原业内人士看来，全国一季度的土地成交受春节淡季影响，市场比较低迷。而就太原市场来看，太原楼市长达一年多的量价下降，影响到房企拿地热情，优势地块供应严重不足，土地成交状况紧跟楼市的不温不火。

　　而在今年5月8日迎来的太原土地市场首场土拍中，万柏林区丽华北一宗编号为SP-2111，地块总面积23655.47㎡(约35亩)，起始总价达4.188亿。起始楼面价为6105元/㎡，为近5年来太原含住宅地块单宗较高起始楼面价。参与本次的土拍仅有68号保利和88号中海两家房企参与，但最终该地块以流拍结束。

　　同策研究院高级分析师李霄霄分析认为，目前房企资金面比较紧张、品牌房企更倾向于快周转而不是像以往那样大量囤地占用资金，具有需求支撑、流速比较快的市场更受房企关注。在这种情况下，太原短期供大于求的状态如果不能扭转，房企拍地也会比较谨慎。