北京集中供地玩出新高度,溢价率低至6.41%尽显“三稳”魄力

来源：排名前列财经  作者：孙梦凡

盛夏已至，“集中供地”宛如一股热浪滚滚而来。5月11日晚，北京结束了为期两日的集中供地大戏，放上货架的30宗地块共揽金1102.21亿元。

加上此前已收官的城市，近1个月内，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7城合共卖地金额已达4469亿元。此番土地放量规模、房企取地节奏，放在烈火烹油的地产界也可谓壮观。

如果按卖地金额排序，七个城市座次依次为杭州、北京、广州、重庆、无锡、沈阳、长春，首场土地供应分别收金1178亿元、1102亿元 、906亿元、635亿元、256亿元、198亿元、194亿元。

火热如杭州，一次性便拍出千亿土地金额，相当于2020年杭州全年住宅用地成交金额的52.3%，溢价率达26%；也有惨淡如长春，供应的51宗宅地最终成交38宗，2宗流拍，11宗终止挂牌，市场表现较为平淡。

实际上，新的供地规则，不仅是对房企资金周转、拿地研判、综合运营能力的挑战，也极为考验各地的调控决心与智慧。

较新收官的北京土拍，便以复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件，避免了此前重庆等城市的“高溢价”盛况，体现了“房住不炒”、以及“稳地价、稳房价、稳预期”之“三稳”调控定力。

“南方系”房企围猎北京土拍

在寸土寸金、僧多粥少的北京，优质地块公开出让，势必会引来房企垂涎。

本次集中拍地，北京共拿出30宗地块覆盖12个区域，其中中心城区供应15宗，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；多点及副中心供应11宗，涉及通州、大兴、昌平、房山；门头沟、怀柔等生态涵养区供应4宗。

名单一经公布，便引来诸多开发商蠢蠢欲动。

据排名前列财经统计，有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争，保证金超过1500亿元。参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企，还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企，也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。

金地+华润+保利联合体更是组成 “铁三角”，出现在22宗地块的竞拍中。近期获地较少的中海表现活跃，在土拍排名前列日的12宗地块中，中海全部参与竞拍，其中3块与中交组成联合体，其他9块均单独竞拍。

与此同时，越秀地产、先进集团等“南方系”房企大肆北上，成为本次土拍的意外焦点。其中，先进成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口等4宗地块，可谓本次土拍的较大黑马。

经过两日争夺，最终北京在两天内将1035亿元收入囊中。已出结果的15宗地块中，石景山地块被融创、石泰联合体以高达64.4亿元竞得；丰台张郭庄地块被先进、首开联合体以总价62亿元，配建32500平方米公租房代价拿下。

其余10宗地块，由于已经达到政府持有比例20%的较高限，或达到配建面积的上限，均转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，10~15个工作日后出结果。

“房企对此次北京土拍的热衷，首先来自市场占位的需要，其次高素质土地也让房企热情更高。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，本次北京土拍现场竞争较为激烈，房企拿地积极性可见一斑。

盈利空间受挑战

尽管吸引了大量竞拍者，但北京拍地也出现“冷热不均”的现象。

从整体表现看，排名前列日的竞争激烈程度超过第二日。第二日，仅有通州副中心地块表现较为抢眼。其余地块开发商表现较为克制，成交速度也较快，丰台张家坟地块更是经过一轮竞拍即落袋金茂。

地块之间也存在分化，朝阳金盏、通州副中心、海淀树村等地块备受追捧，从而进入高标准程序，共10宗块地进入该程序；而宋庄、丰台张家坟地块则较快成交，在现场出现一次报价即成交的现象。

值得注意的是，在为期两天共计出让的30宗地块里，有6宗位置较好的地块需要竞拍政府持有产权份额，包括朝阳金盏村2宗、崔各庄1宗、海淀树村2宗，以及第二日出让的通州副中心0302地块为此类型。

这6宗地块，都是开发商竞争的高地，在不断攀升的地价和不断提高的政府自持比例中，多数都未能实现当日出结果。同时，密云、延庆等远郊地块虽然位置较远，但因为地块属性较为纯粹也进入了高标准程序。

以朝阳金盏村两宗地块为例，两宗地楼面价均超过5万元/平方米，然而由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米，从地价和房价比来看，相当考验房企的后续运营能力。

对此，合硕机构首席分析师郭毅对排名前列财经表示，由于上述两宗地块容积率只有1.3，如果未来产品形态是别墅，那么开发商在地下空间方面将有很大作为，“利润肯定有，不过比较薄，还要看开发商未来如何开发地下空间。”

本次北京集中供地的明星地块—海淀树村两地块也面临类似的处境。海淀两地块均达到了20%政府自持比例，因此未来限售价只有8.96万元/平方米，然而这两宗地块的楼面价却高达近7万元/平方米。

与金盏两地块不同，海淀地块容积率1.6，小区整体建设成为别墅的可能性不大，郭毅表示，如果能有一些叠拼产品，那么地下面积仍然是盈利空间所在，但其余的平层产品则大概率面积较小。

严苛规则平抑市场热度

需要注意的是，北京此次土拍共揽金1102.21亿元，这些地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅为6.41%。

反观集中供地的其它城市，重庆、无锡均热度高企。其中，重庆由于不限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线，受到房企更多青睐，本次成交16宗地平均可比地价上涨30%以上。

“由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件，确保土地市场稳定。”潘浩告诉排名前列财经。

据悉，为降低土拍市场热度，北京不仅设定了地价上限，还首次引入房屋销售价格引导机制，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额，此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。

以10日拍出的12宗地为例，在房企激烈争夺下，有7宗地块转入竞报高标准建设方案阶段，10~15个工作日后得主才会落实，分别为海淀区树村2宗地，朝阳区王四营3宗地块、崔各庄1宗地块、豆各庄1宗地块。

“高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对房企的操盘能力和建筑水平都是考验，逐渐进入以质取胜的阶段。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。

虽然开发商的“考卷”变难了，但北京确实在一定程度上把土拍溢价率压了下来。

与此同时，因重启“竞配建公租房”，并创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，北京的商品住宅市场结构也将有所调整。

“北京竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%，远高于广州的1.3%，也高于无锡的11.2%，未来北京租赁供应将明显加强。”潘浩认为，对无房家庭来说，租赁住房供应加大，是解决大城市青年居住问题的重要方向。从产品打造上来看，商品房产品将更注重品质改善，未来改善型需求或将集中入市。

值得注意的是，集中供地政策陆续落地后，土拍整体热度有上升趋势。克而瑞数据显示，在重点城市集中拍地等因素影响下，4月土拍成交溢价率大幅跳涨至25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新近三年以来的历史新高。

土拍较热的城市如重庆，开发商也意欲借势营销，提升市场热度。克而瑞重庆方面表示，五一期间重庆多个项目开始暂停外部分销，收紧折扣，部分火热板块项目几乎取消所有营销活动，仅保留线上宣传。

对此贝壳研究研究指出，首批集中供地试水过程中，各房企在开启粮草储备的同时也在快速适应，由于无案例可循，因此仍在按照“老办法”进行取地，随着集中供地城市越来越多，房企适应集中供地后，活跃度会逐渐回落。

潘浩告诉记者，近期这一波集中供地，房企多少有点准备不足，以往同一时间最多面临全国几十宗地的选择，现在是几百宗地的分析，投资决策体系面临较大考验，从调研、分析、决策方面都还有很大的优化空间。