热点城市二手房调控政策加码

来源：中国证券报

上海市日前发布“学位新政”，学区房需求变化情况引发市场关注。此后，链家等14家主要房地产经纪机构和平台企业承诺在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

业内人士指出，学区房是二手房市场的风向标，学区房市场一旦降温，所在片区的二手房价格也将不可避免地受到影响。

学区房需求或受影响

近日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（简称《办法》），规定2021年起上海市属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。同时，各区教育行政部门要结合示范性学区或集团创建、初中强校工程、新优质学校建设等工作，制定本区招生录取工作方案，科学编制本区招生计划，落实本区名额分配工作；指导区内的相关高中制定自主招生及学校综合考查方案，并做好相关方案的公示工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此指出，上海的“学位新政”引起社会关注。核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区（校）”为主。从2022年开始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名额，要公平地给到各个区或学校，让远郊区乃至综合实力排名垫底的初中，都能获得固定指标，部分学生有机会进入优质高中。这样做的结果，就是对口直升的初中，直升名校高中的名额减半，中考成绩排名靠前的原来妥妥直升，现在悬了。

李宇嘉指出，预计上述政策一定程度上会让上海学区房降温，但改变不了学区房分配学位的作用。

上述政策出台后，上海市房地产经纪行业协会向房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范、“学区房”不实宣传、挂牌价格虚高等社会关注的问题。链家等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书，承诺在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

供给放量是关键

中国证券报记者了解到，学区房一直是二手房市场的风向标。一线城市的学区房价格在二手房价格整体涨幅有所收窄的情况下，走出了上涨行情。上海市相关政策或对二手房整体市场产生较大影响。

国家统计局数据显示，2月一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。深圳1月以来不断加码调控，市场有所降温，新房销售价格较上月回落0.2个百分点。在多地频频加码调控的政策环境下，房价涨幅呈现收窄趋势。

学区房未来的定位、优化改进措施将深刻影响二手房市场整体走势。李宇嘉表示，真正改变学区房作用的，就是借助新区、新城开发以及新市民力量，也就是外力和持久的政策纠偏。最近几年，包括广州、深圳在内的热点城市都开始搞教育集团化和设立分校。

“当下不少城区都在举全力引进人才、引进名校、跨区吸引优质生源。以广州为例，新兴区域新引进的师资力量远强于老三区，黄埔、南沙、番禺、白云等引进公办名校、优质民校，重点班办得风生水起。供给端放量，学区房热就是过去式了。”李宇嘉称。

调控不断加码

近期多个热点城市还对二手房市场加码调控，有效抑制了热点地区房价过快上涨。

深圳市住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，着力稳控住房价格。同时，要求进一步强化经营贷业务审核与管理，防范信贷资金违规流入房地产领域。此后，多个深圳地区银行分支机构明确表示，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。受此影响，深圳多个片区二手房出现业主报价下跌的现象。

北京市住建委则发文表示，今年以来，北京市新建商品住房成交活跃，针对媒体曝光、群众关注、市民热线反映的新建商品住房交易环节中的违法违规行为，结合对今年房地产市场形势的研判，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处“无证售房”“不实宣传”“合同欺诈和不平等条款”“违反预售资金监管”“捆绑销售和违规分销”“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”“违规工改住、商改住销售”“发布虚假网络房源”九个方面问题。下一步，北京市住建委将继续采取多种方式不定期开展房地产市场执法检查，确保“十四五”开局之年房地产市场平稳健康发展，助力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。