年终策丨2020年保定楼市运行报告之土地市场篇

前言:2020年，保定主城区土地市场共有82宗近195万㎡土地挂牌供应。与2019年相比较，2020年土地挂牌供应宗地数量增加近90.70%，但是挂牌供应面积仅增加近16.68%，小宗解遗项目用地供应增多。

2020年保定主城区累计成交地块77宗约合2648.82亩，成交金额871245万元。与2019年相比较，2020年土地挂牌成交宗地数量增加近97.44%，挂牌成交面积增加2.41%，成交金额增加近2.41%。成交地块中，居住用地占成交总面积的65.49%，占比较大，成交地块仍以解遗补证项目为主，少量优质净地，引发本地房企、品牌房企多方争抢。

土拍市场上，本土实力房企仍是拿地主力，除补证外已经没有本土中小房企身影。品牌房企仍看好保定，有心在保拿地，但是出于地价高、市场差等因素考虑，均没有成功出手。房企拿地更加谨慎。

新三区中，满城与徐水区供应与成交面积同比双降，清苑区供应与成交面积双升，但是三区居住用地成交面积均大幅下降。虽然总体上土地释放量减少，但是仍有多宗地块流拍。

1.主城区挂牌出让地块情况：成交77宗1765879.7㎡ 居住用地成交数量与面积均涨

提要：综观2020年土地交易市场，保定主城区整体用地供应82宗近1951057㎡（两次挂牌地块共6宗，未重复计算），其中，住宅用地供应56宗1331369㎡，商服用地供应3宗40214.7㎡。

整体用地累计成交77宗约合2648.82亩，交易金额871245万元。2020年挂牌出让土地成交面积较2019年增加2.41%，土地成交类型主要以居住、工业用地为主。

1.1 整体用地

2020年，整体用地累计成交77宗1765879.7㎡，约合2648.82亩，同比增加2.41%；累计成交金额871245万元，同比增加2.41%。其中，居住用地成交49宗，成交总面积1156476.1平方米，约合1734.71亩，占成交总面积的65.49%。商服用地成交4宗，成交总面积17536.1平方米，约合26.3亩，占成交总面积的0.99%。工业用地成交23宗，成交总面积554909.8平方米，约合832.36亩，占成交总面积的31.42%。

▼2020年各类型用地成交情况

▼2020年各类型用地成交面积占比情况

由近五年土地挂牌成交情况可见，2018年居住、商服、工业用地成交总量仍遥遥先进；2020年商服用地成交占比最小；2020年比2019年成交总量小幅上涨，其中，居住用地成交面积上涨24.73%，商服用地下降近34.27%。

▼2016-2020年各类型用地成交面积对比（单位：亩）

1.2 居住用地

2020年，居住用地共成交49宗，成交总面积1156476.1平方米，约合1734.71亩，成交金额803225万元。成交面积占比65.49%，比2019年上涨24.73%。

成交宗地中，近80%的地块为解遗、棚改项目用地，或已“名花有主”的地块。这一年，同美生活区、茂盛公寓、园林府邸、东城名筑、铂悦山、领秀紫晶城、帝景欧洲二期、 嘉会园二期、浩达馨居、荣联天下城、万欣家园、尚达豪庭、永瑞园、嘉森理想城、华远·中国府、玉兰花园、丽景华庭、利家世纪城、赢佳立源等楼盘纷纷拿地。

除大部分“名花有主”地块外，储备用地中优质地块少之又少，净地中大部分分布于北部与西部，因此中心城区两宗地块遭遇了多家房企激烈竞拍。这一年，隆基泰和、正誉、长城、民生、天峰地产等均有新地块收入囊中。

▼2020年保定主城区居住用地成交详情

说明：挂牌地块中【2020-091】号于2020年12月31日挂牌时间截止，当天因多家房企参与竞拍转现场竞价，最终于2021年1月6日成功出让，所以地块成交数据不计算在2020年度数据中。地块位于阳光北大街东、隆兴中路南，作为稀缺净地挂牌，吸引了华中、隆基泰和、碧桂园、爱之峰报名竞拍，最终由保定市中悦房地产开发有限公司（华中地产子公司）以1100万元/亩价格竞得。

住宅用地丨成交排名

2020年，单宗地块成交面积超100亩的有4宗，其中【2020-016】号地块成交面积逾205亩位列排名前列，该地块位于北三环南、东三环西，由保定明保房地产开发有限公司竞得，建设项目为深保家园。

其次，【2020-002】号地块成交面积逾190亩，位列第二，该地块位于富昌路南、乐凯大街西，由保定市首府房地产开发有限公司竞得，建设项目为熙城峰景。

【2019-008】号成交面积逾142亩，位列第三，地块东三环东、规划纬四路北，由河北深保投资发展有限公司竞得，建设项目为燕云城。

【2020-059】号地块成交面积近111亩，位列第四，该地块位规划太行路以南、益民街以西，由保定市爱之沙房地产开发有限公司竞得。

其次，【2020-078】号地块成交面积逾85亩，位列第五，地块位于盛兴中路南、阳光北大街东、七一中路北，与其他大宗地块相比较，该地块位置最为优越，因此也吸引了隆基泰和、碧桂园、K2等多家房企关注、竞价。该地块最终由保定景旭房地产开发有限公司（隆基泰和子公司）竞得。

▼2020年住宅用地成交面积TOP10

2020年，单宗地块成交价突破5亿的有5宗，其中，【2020-002】号地块以近9.51亿元的成交总价名列榜首，该地块总面积逾190亩，出让面积大，所以成交总价相对较高；其次，【2020-078】号地块成交价7.32亿元位列第二，该地块出让面积位列第五，成交亩价位列第二所以成交总价相对较高。

▼2020年住宅用地成交总价TOP10

2020年，居住用地中仅1宗成交楼面价超过5000元/㎡，为位于体育新城的【2020-015】号地块，成交价5246元/㎡。体育新城区域近几年每年都有新地块释放出来，虽然，该区域不是开发企业最为看好的区域，但是区域内地块每年都有“成交之最”诞生，如2017年住宅用地成交总价、成交单价排名前列名的万和春天地块；2018年住宅用地成交总价排名前列名的香溪名旭地块，2019年住宅用地成交总价和楼面价均为排名前列名的西湖铂悦山地块，与西湖铂悦山地块相比【2020-015】号地块楼面价下降1159元/㎡，也直接反应出市场预期下降。

▼2020年住宅用地成交楼面价TOP10

2020年，单宗住宅用地成交单价较高的为【2020-013】号地块，单价近1069万元/亩，但是因为其容积率高达15.7，所以楼面价仅1021元/㎡，该地块由保定明乾房地产开发有限公司竞得，建设项目为茂盛公寓。河北项目网信息显示，茂盛公寓总占地面积2567.30平方米，总建筑面积42607.14平方米。其中地上建筑面积40117.99平方米，包括住宅40117.99平方米；地下建筑面积2489.15平方米。项目容积率为15.7，建筑密度50%。绿地率0%。总居住户数416户，居住人数1330人。

其次，【2020-078】槐茂厂地块成交单价位列第二，在K2地产步步紧逼下，隆基泰和7.32亿元拿地，单价近861万元/亩，虽然没有达到地价上限，但是在当前市场环境下，已经超出了部分人的预期。隆基泰和拿地后迅速公开了项目规划及一系列推广文案，12月22日拿地，12月26日新项目紫樾华庭接待中心对外开放，可谓神速，也说明对该宗地块运作已久，势在必得。

▼2020年住宅用地成交单价TOP10

1.3 商服用地

2020年，保定主城区4宗商服用地成功出让，成交面积17536.1㎡，成交价12575万元。与2019年相比，商服用地成交面积下降34.27%，且多为项目补证，没有过多新地块释放，体育新城净地因无人报价流拍。其中，2019-045号由保定市瑞腾房地产开发有限公司竞得，或为领秀紫晶城配套商业；2020-029号由保定市发展投资有限责任公司竞得，为浩达馨居项目用地；2020-031号由保定龙田房地产开发有限公司竞得，为春天公园项目用地；2017-009号地块为加油站。

▼2020年商服用地成交情况

1.4工业用地

2020年，保定主城区共有23宗工业用地成功出让，成交总面积554909.8㎡，约合832.36亩，成交总金额50290万元。

▼2020年工业用地成交情况

1.5流拍地块

2020年保定主城区共有16宗地块遭遇流拍，其中6宗地块经过二次挂牌后成功出让，10宗地块最终流拍。流拍地块包含7宗居住用地，2宗工业用地，1宗商服用地，流拍总面积211784㎡，约合317.676亩。

居住用地流拍总面积140417.5㎡，约合210.63亩。其中，除体育新城55亩地块外，大多或仍为项目补证，流拍或因企业自身资金压力。

体育新城区域本次共有1宗居住用地，1宗商服用地流拍，作为净地流拍，可见该区域对开发企业来说诱惑力尚且不足。目前区域内已有多个在售在建楼盘，且有金茂、华润坐镇，竞争激烈，在市场环境和资金压力等因素的影响下，企业拿地欲望不大。

▼2020年流拍地块

1.6 热门地块丨房企态度

2020年，保定房地产市场整体持续欠佳，加之疫情的冲击，楼市调控持续进行，融资环境不断收紧，房企竞争压力更加严峻。从主城区土地挂牌出让市场来看，除“凤毛麟角”的地块外，很难再吸引房企高价竞拍。

今年土拍市场，本土实力房企仍是拿地主力，除补证外已经看不见本土中小房企的身影。品牌房企虽看好保定未来发展，有心在保拿地，但是出于对市场环境的考虑，今年并没有成功出手。如K2地产、碧桂园均参与了多宗优质地块竞拍。与本地房企不同，品牌房企的发展方向遍布各地，有机遇且有充足的利益，才会去争取。目前保定市场地价高，利润低，没有足够的优势吸引开发企业高价竞地。

相比之下，保定本土实力房企拿地态度依旧积极，如长城、华中、隆基泰和、卓正、天业等企业。由目前保定的新房市场来看，这几家房企楼盘项目已经占到了一定的比例，但是出于自身未来发展的考虑，拿地仍是继续生存下去的资本。

▼2020年房企拿地面积排名

2. 满城区：19宗约合488.26亩地块成功出让 无居住用地成交

2020年，满城区挂牌出让市场整体用地供应22宗374915.33㎡，约合562.37亩，挂牌地块包含16宗工业用地，3宗住宅用地，2宗仓储用地，1宗零售商业用地。挂牌总面积比2019年减少36.79%，其中，住宅用地减少72.25%。本年度住宅用地供应不仅大幅减少，3宗地块中还包含2宗解遗项目用地。

2020年，满城区累计成交19宗325506.66㎡，约合488.26亩，成交地块包含16宗工业用地，1宗零售商业用地，以及2宗仓储用地，并无居住用地成交。成交总面积比2019年减少50.38%。

▼满城区挂牌地块成交情况统计

▼满城区挂牌地块成交详情

3.清苑区：成交地块21宗约合1446亩 含居住用地3宗131亩

2020年清苑区挂牌出让市场整体用地供应27宗1076332.6㎡，约合1614.50亩。挂牌总面积比2019年增加107.30%

2020年清苑区累计成交地块21宗963991.01㎡，约合1445.99亩。成交地块包含3宗居住用地，9宗工业用地，2宗商服用地，2宗以批发为主的市场用地，以及供燃气用地、体育用地、文化设施用地、教育用地、社会福利用地各1宗。成交地块总面积比2019年上涨218.09%，但是居住用地与2019年相比下降23.56%

其中，保定市国控城建开发有限责任公司以702万元/亩的价格，将保定东站西南区域两宗居住用地收入囊中，引发关注。

▼清苑区挂牌地块成交情况统计

▼清苑区挂牌地块成交详情

此外，2020年清苑区共有5宗地块流拍，其中3宗地块遭遇了两次流拍。流拍地块总面积98437.37㎡，约合147.66亩，包含3宗115.16亩居住用地，1宗商服用地，以及1宗工业用地。

4.徐水区：成交地块14宗923亩 含居住用地3宗114亩

2020年徐水区挂牌出让市场整体用地供应18宗871710.89㎡，约合1307.57亩，包含5宗居住用地，11宗工业用地，以及商服和服务设施用地各1宗。挂牌总面积比2019年减少40.67%%。

2020年徐水区累计成交地块14宗615581.51㎡，约合923.37亩。成交地块包含3宗76288.39㎡（约合114.43亩）居住用地，10宗工业用地，以及1宗社会福利用地。与2019年相比成交总面积减少56.19%，其中，居住用地减少85.48%。

今年，土地释放量、成交量远远低于去年，这主要是因为2019年博创城市建设开发有限公司在徐水经济开发区附近拿地20宗近817亩，以一己之力拉升了整个区域的土地成交量。

▼徐水区挂牌地块成交情况统计

▼徐水区挂牌地块成交详情