18亿平方米销售面积峰值,楼市最后的“黄金一页”?

来源：21世纪经济报道记者 张敏  北京报道

从数据上看，房地产市场的活跃期似乎从未远去。

在调控政策频出、市场高开低走的2021年，全国商品房销售额达到18.19万亿元，首次突破18万亿；销售面积17.94亿平方米。两项指标双双达到历史峰值。

在这背后，是我国楼市少见的持续增长周期：从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长。值得注意的是，自2017年以来，销售面积的增速就降至个位数，体现出趋稳的势头。

这期间，调控政策不断加码，手段也趋于成熟。但城市化进程的驱动和改善需求的释放，仍然令楼市在迈过供需平衡点后，继续有强劲的动力。

但种种迹象表明，这种增长很难持续。统计局于1月17日发布的数据显示，2021年的房地产投资、销售、融资等指标增速，都呈现出下滑的趋势，新开工面积则降至两位数。随着“三道红线”、集中供地等供给侧改革的深化，市场后继增长乏力，但从另一种意义上，这也意味着平稳趋势的延续。

这是红利时代的先进，也是调整期的开始。

下滑的曲线

从空间分布来看，2021年，长三角、大湾区等热点区域市场回暖，东部和中部地区也成为市场销售的主要拉动力量。相比之下，西部地区销售由涨转跌，东北地区则继续低迷。

从时间分布来看，在去年上下半年之间，市场表现有着明显的分野。其中，上半年的销售规模高歌猛进，但从7月开始，楼市月度成交规模同比由增转降，且降幅越来越大。到12月，商品房销售面积降幅已达到15.6%，销售金额降幅为17.8%。

信贷政策的收紧，是导致销售萎缩的主因。21世纪经济报记者道了解到，从去年下半年开始，相对宽松的信贷政策出现收紧，不仅开发贷款难度加大，按揭贷款同样受到影响。到年末，热点城市按揭贷款的放款周期普遍在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上。

事实上，去年9月以来，监管层已经在释放政策纠偏的信号。年末召开的中央政治局会议和中央经济工作会议还提出，“更好满足购房者的合理住房需求”。这些措施已经使楼市出现局部改善，但对于去年全年的数据影响仍然有限。

统计局的数据显示，去年以来，全国商品房投资、融资等指标的增速都在快速下滑。

其中，房地产开发投资增速从去年1-2月的38.3%，降至去年1-12月的4.4%，该指标甚至低于同期的固定资产投资增速。房地产对固定资产投资的拉动作用减弱，这也是近些年来首次出现。

同期，房地产企业到位资金来源增速从51.2%下降至4.2%。而整个2021年，房企的拿地面积都处于负增长状态，全年拿地面积下降15.5%。

房地产开发景气指数则从去年2月的101.45，一路下滑至100.36。

信贷政策对市场主体的影响显而易见，并与数据表现形成呼应。21世纪经济报道记者了解到，去年年初，不少上市房企制定了较为“激进”销售目标，到下半年，企业又纷纷出手下调。但即便如此，仍然有不少房企未能完成调整后的目标。

上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年业绩目标。

与此同时，企业在去年下半年的投资热情和拿地支出，均低于上半年，这也使得热点城市的第二轮、第三轮集中供地热度，明显不及排名前列轮。

历史高点已至？

尽管信心尚未完全恢复，但若拉长周期来看，近几年的房地产市场仍然活跃。

从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长。

这期间，全国商品房年度销售面积从不到13亿平方米，增长到接近18亿平方米，增幅接近40%。销售金额从8.7万亿元，增长至18万亿，增幅达到109%。

过去多年来，我国房地产市场的运行多以三年为一个波动周期。相比之下，连续七年的持续增长周期显得颇为罕见。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，城市化进程仍然能够带来大量需求，且在此前的大规模“上车”后，改善型需求也迎来释放周期（热点城市尤其明显）。加之近几年政策环境相对宽松，使得房地产市场出现一段持续增长期。

根据官方数据，2015年，我国常住人口城市化率为56.1%，到2020年升至63.89%。近8个点的城市化率增幅，成为近年来房地产市场的重要驱动力。

但与此同时，政策调控的导向和手段也在此期间发生了根本性的变化。2016年末的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了多项配套政策，力度和广度都甚于以往。

到2020年，政策开始向供给侧延伸。以“三道红线”、“五档房贷管理”为代表的房地产金融审慎管理政策，以“集中供地”为代表的供地政策，开始作用于金融和土地两个重要端口。此时，房地产长效机制也开始发挥作用。

这些政策的效果正逐渐显现。近五年来（2017年到2021年），全国商品房销售面积的增速开始降至个位数，分别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年来（2019年到2021年），商品房销售额的增速也维持在个位数，说明市场的波动正在收窄。

“虽然有疫情影响，但过去两年的商品房销售规模都没有发生大幅波动，说明整体市场还是趋于稳定的。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

多数分析人士认为，这种趋稳的局面将会长期存在，但按照当前的政策趋势和市场走势，近18亿平方米的销售规模，有可能成为历史峰值。未来的市场销售大概率将平稳下滑，但短期内仍将维持在一定的规模。

一个重要的理由在于，市场信心很难彻底恢复，且库存储备相对不足。自2019年以来，房地产企业拿地面积已连续三年负增长。而在2021年，全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。

至于市场规模，多数机构认为，未来几年间，商品房销售面积会维持在16-17亿平方米，销售规模也将在17-18万亿的量级。