房企大佬造富神话破灭:超300名高管职务变动,裁人时也怕被裁

来源: 时代周报 记者：刘婷 郑栩彤

「编者按」：2021年即将过去，这一年房地产行业迎来少有的大变局，近600次调控政策落地后，行业一改过去蒙眼狂奔的发展状态，逐渐向平稳、健康的方向转型。

在此过程中，许多地产人的命运发生改变，有人在大浪淘沙中挥手告别；有人初心不变选择坚守。

针对行业变化，时代周报推出《地产人这一年》专题，记录大时代下地产人们的不同命运。

“缩表时代，如何照顾好自己的员工成排名前列位的问题。现在还有人要加入地产行业吗？”当被问及对行业人员流动看法时，万科董事会主席郁亮抛出灵魂拷问。

2021年，以万科为代表的房企开启大刀阔斧的组织变革，区域裂变、总部收编、组织焕新……房企组织架构调整名目繁多，在这场“大手术”中不免出现大规模人员流动。

作为组织架构调整的主要执行者，房企高管在裁人的同时，自己也面临被裁的尴尬处境。据时代周报记者不完全统计，2021年，共有超300名房企高管发生职位变动，涉及万科、碧桂园、中海、华润置地等近百家企业。

图源：视觉中国

在此背景下，房企高管的造富神话随之破灭。胡润百富榜里，地产老板集体从十强榜单中跌落；各大薪资排行榜中，房地产行业不再傲居前三；“亿元总裁”“天价转会费”等新闻不再见诸报端。

过去很长一段时间，“利益共享”机制驱动着房企高管们不断向前，当行业遇冷，“风险共担”成为他们身上的重担。为不被淘汰出局，所有人都在与时间赛跑。

底层逻辑正在改变

2021年，房地产行业的聚光灯至少有一抹投射在职业经理人身上。他们被视作老板的“左膀右臂”，承担着保证企业平稳运行的重任。

房地产品牌专委会副主席姚科，是地产界明星职业经理人之一。从1999年入行至今，姚科在房地产行业摸爬滚打了22年，曾在金科、蓝光、领地等房企任职。12月初，他因个人原因从领地集团离职，卸任领地集团助理总裁兼品牌总经理。

早在2021年年初，姚科便观察到行业变化：市场持续分化，一线城市楼市调控收紧，四五线城市出台“限跌令”。房地产行业底层逻辑正在改变。

姚科用“混沌”二字总结当下市场环境。他认为，房地产行业处在大变局前夜，新秩序还在建立，挑战和机会并存。政策、金融、市场、预期、房价都在发生少有的巨变，行业还未完全形成新的逻辑，处于混沌状态。

进入下半年，预期的市场回暖并未到来，取而代之的是调控持续加码。“2021年最难过的一关莫过于信心触底，各种焦虑、负面、唱衰声音，对客户预期造成严重冲击。”姚科指出，信心缺失非常容易造成内卷，形成多米诺现象。

行业进入下行周期，职业经理人焦虑剧增。一方面，他们承担着地产老板的希望，需对业绩、销量等负责。另一方面，企业日常调度工作增加，几乎所有人都感到分身乏术。

纷乱之中，行业掀起职业经理人转会潮。12月以来，已有12家房企启动组织架构调整，数十名职业经理人离职，有人转行到其它行业另谋发展。

“每一个行业都有周期，地产人都非常全面和优秀。对转行的同行，我想说，地产人无论在哪里，都能传承万丈高楼平地起的精神。”姚科说道。

面对压力，姚科常常听歌解压。在他看来，当下只能用理性去战胜焦虑， 只有长期主义者才能应对房地产新时代的到来。归根结底，职业经理人还是应该着眼当下，以提升产品力和服务力立身之本。

对于行业未来发展，有人认为地产行业余晖逝去，不再有想象空间；有人认为支柱行业充满弹性，仍大有可为。姚科则认为，明年行业将加速重塑，市场盘整更焦灼，高质量发展的行业规则将如期而至。无论是寒冬还是春天，行业都面临更大的风险，而与之对应的是更大的机会。

没有人特别安全

追回款、裁员、融资、投资，为实现年初定下的KPI，地产高管不得不在混沌中重整秩序。

变化从第四季度开始。李响（化名）在一家粤系房企担任集团助理总裁，10月中旬，公司召开员工动员会议，定下一个“不可能完成的任务”：保底裁员20%，上不封顶。

会议结束后，一名区域总经理递交了辞呈，此时距离他入职不到一个月。

组织架构调整、人员优化、业务调整，公司裁员的对外口径颇为温和，但内部执行却十分严酷。李响透露，公司每个部门都拿到了裁员硬指标，部门负责人与人力部门共同拟定裁员名单。

10月至今，李响所在的房企共进行了两轮裁员，排名前列轮是人才优化，以能力为导向，优化工作不饱和的员工，主要集中在基层员工；第二轮是成本优化，从节省成本的角度看，往职级高的员工盘点，高年薪、高奖金的同事进入优化环节，主要集中在中高层员工。

“没有人是特别安全的，所有人都不知道自己会不会成为下一个被裁掉的人。留下的人也不好过，我们在重新梳理岗位职责，原来整个部门的工作压下来，工作明显增加了。”李响向时代周报记者表示，两轮裁员共裁掉30%~40%的员工，力度空前。如果环境持续恶化，裁员动作仍会继续。

“黄金时代”遗留的人才过剩问题，在“冰河时代”彻底暴露。在房企看来，裁员面向的是内部员工，产生负面舆情的风险最小，是节省成本较快的方式。

李响笑称自己现在日常工作就是用砍费用、砍费用、砍费用。因为分管集团营销管理，他经常面临资金紧张的难题。

以营销活动为例，李响表示，过去一个项目做活动动辄数十万元，基本都是项目公司审批。现在做近万元的活动，都需要逐级审批，从项目公司、区域公司到集团，审批周期和付款周期拉长。

“以前是项目提交流程就可以支付，现在会审批到具体每个物料的支出。区域公司也会削减营销费用，如果做特色活动需要额外的营销费用只能区域公司先垫付，后续再走流程审批，若集团不通过则由区域公司付款。”李响说道。

从业十余年，李响经手的项目不少，真正做到把钱全部用到刀刃上的只有2021年。所有支出都明确指向资金回流，一切不以变现为目的的支出都被称为“无效支出”。

“就这么说吧，大家连门面都不想做了。以前很多企业每年砸三五百万买排名榜单，2021年谁还看呢？”出乎李响意料的是，行业纵横多年的“买榜”潜规则猝不及防地消失了。

而在融资口，房企则倾注了少有的精力。李响告诉时代周报记者，2021年行业草木皆兵，若项目公司有工程纠纷或欠薪传闻，融资部门马上会收到银行询问。投关部门与投资机构和评级机构的沟通更密集，很多房企过去从不参与路演，现在也主动站上推介舞台。

当被问及对明年市场的看法时，李响陷入沉默。他算了一笔账，自己所在的房企2021年下半年就停止拿地，按周转速度半年起算，明年上半年将“无米下锅”，销售额势必受影响，预计明年销售目标、销售增速将大幅下调。

大浪淘沙后仍有希望

过去数十年的高速发展，房地产行业带动了上下游上百个行业兴起。风云变幻，在房企的至暗一年里，上下游产业链企业也从高点迅速滑向低谷，经历焦虑与迷茫。

张晓国的从业生涯里，从未见过地产行业如此困难的一年。他从2000年进入房地产相关行业，至今超过20年。目前，他在天津金鹏集团担任副总裁。天津金鹏集团是一家产业横跨铝合金型材、塑料型材、塑料管材、高分子化学、国际贸易、房地产开发、门窗产业园运营等业务的综合性集团公司。

年关将至，张晓国每天都在关注同行动态。让他唏嘘的是，建筑材料行业已有十余家企业在寒冬中倒下。

张晓国向时代周报记者表示，受房企资金链承压影响，建筑装修、门窗幕墙、智能家居、瓷砖涂料等多个行业都面临资金流动性难题，这与行业的运作模式相关。过去，建材家居企业为能接到订单，通常愿意接受商票支付。2021年某头部房企陷入危机，商票无法兑付，相关企业资金因无法回流而陷入困境。

“商票的特殊性在于可连续背书，有的到了建材企业手上已经倒了6-7手，兑付方可以往回追溯，把前面几家企业都告了，很多账户都被封，对整个行业影响特别大。”张晓国透露，某门窗企业因涉及商业承兑汇票的持票或背书，合计金额敞口超13亿元，超过该企业过去14年净利润的总和。

张晓国的另一个重要工作，是与地产高管沟通，及时了解行情。2021年下半年以来，他所接收到的信息都不容乐观。

一名地产总裁对张晓国表示，春节前要给供应商回款，特别是农民工要发工资，需要按合同履约的压力很大。但2021年资金回笼慢，付款周期也拉长，有部分供应商的回款可能要被推迟到春节后才能发放，这在过去是不多见的。

另一家百强房企投资部负责人对张晓国说，2021年上半年企业拿了很多地，原本预计下半年可以恢复销售实现高周转，但拿地后发现市场不好、资金无法回笼，整个销售计划和投资节奏被打乱。

张晓国总结道，2021年房企最难的问题有两个，一是资金问题，资金短缺将牵扯出一系列经营问题；二是购房者信心下滑、入市欲望低，可能会进一步加重房企资金紧张情况。

合作方与友商的现状，让张晓国更坚定三年前的决定。早在2018年，张晓国就密切关注商票风险，甲方坚持给商票的战略合同签订会非常谨慎，虽然放弃了好几家百强地产的战略机会，却让公司的保持了良好运营。2021年年底，他所在的集团销售额近百亿元，只有不到1000万元的商票，其它款项均为现金支付。

“我们这个行业属于传统制造业，利润低，周转快，没办法去长期垫付大额资金。我们宁愿稳一点慢一点，也不想去冒险。现在手里的商票都是即将到期的，风险比较小才敢收。”张晓国告诉时代周报记者，过去二十多年中，不断有同行因为资金周转问题倒下，“没有什么比活着重要，因此在2018年就原则上停止接受商票兑付”。

即将到来的2022年，张晓国仍然充满着希望。一方面，行业在大浪淘沙后留下了资金面更安全的房企，未来下游企业的合作推进相对更安全；另一方面，建材行业将进入洗牌期，过往的财务纪律给了企业机会。明年集团将适时调整销售计划，把销售网络织得更密，延伸经销通道，同时关注海外疫情情况，做好恢复海外出口市场的准备。 

在碳达峰、碳中和的双碳政策大背景下，建材企业也在转型。张晓国透露，自己所在公司已在着重寻找新机遇，优化在房地产领域占比的同时，进军光伏、新能源等产业。