保定预售资金监管新规征意见,专户专款防“烂尾”!

为防范房地产项目风险、保障购房者合法权益，保定市住房和城乡建设局于12月1日发布公告，就《保定市主城区商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，反馈截止时间为2025年12月31日

本次修订旨在进一步完善资金监管制度，堵塞管理漏洞，遵循“政府监管、银行协同、专户储存、专款专用、节点控制”的原则，确保所有预售资金优先用于项目建设，从根本上维护购房人利益，促进房地产市场平稳健康发展。

此次公布的征求意见稿共六章四十二条，对预售资金的收存、支取、使用及监管各方责任作出了明确规定，主要亮点包括：

1、设立独立“保险箱”，所有购房款直接入账

办法要求，一个预售项目只能开设一个监管专用账户。开发商必须将监管账户作为房价款的唯一收款账户提供给购房人，并在售楼处和合同中明确公示。无论是购房人支付的首付款，还是商业银行发放的按揭贷款、公积金贷款，都必须直接存入该监管账户，防止资金被开发商挪用至其他用途。

2、区分“重点”与“非重点”资金，实施分类精准监管

监管账户内的资金被划分为“重点监管资金”和“非重点监管资金”。其中，“重点监管资金”额度约为项目预售总资金的40%（一级资质企业为35%），专门用于支付项目的工程建设费用，在项目完成整体确权登记前，必须确保专款专用。

3、严格设置资金拨付节点，保障工程进度

“重点监管资金”的提取使用与工程建设进度紧密挂钩。资金将根据工程的不同节点（如主体结构完成、封顶、竣工验收等）进行拨付，且必须直接支付给施工、材料设备等上游单位，有效避免资金在开发企业环节被截留。

4、明确各方权责，强化违规惩戒

征求意见稿清晰界定了房地产开发企业、监管银行、施工单位及政府监管部门的责任。对于开发商违规收存资金、提供虚假材料，银行擅自拨付、扣划监管资金等行为，均设置了严格的处罚措施，包括暂停网签备案、取消监管银行资格乃至依法追责等。

此次征求意见是完善保定市房地产市场监管体系的关键一步。通过强化预售资金监管，构筑起保护购房者权益的坚实防线，提振市场信心。

以下为原文：

保定市主城区商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【目的依据】为加强商品房预售资金的监督管理，维护购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市主城区取得《商品房预售许可证》的新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理适用本办法。

第三条【监管原则】本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行协同、专户储存、专款专用、节点控制的原则。

第四条【名词解释】本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按合同约定支付的购房款（包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款）。

本办法所称重点监管资金，是指商品房预售项目整体办理房屋所有权首次登记（以下简称首次登记）前所需的工程建设费用的总和，包括建筑施工、设备（采购、租赁、安装）、材料购置、配套工程建设等有关费用。

本办法所称重点监管资金留存比例，是指商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）中的资金余额占重点监管资金数额的百分比。

本办法所称非重点监管资金，是指重点监管资金之外的资金。

第五条【职责分工】保定市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责主城区商品房预售资金的监督指导、建设全市统一的管理系统和本办法的组织实施。主城区各区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）负责本行政区域内新建商品房预售资金的日常监督管理工作。

中国人民银行保定市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局保定监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

保定市住房公积金管理中心负责对住房公积金个人贷款委托的商业银行发放行为进行操作指导检查。

第六条【信息共享】市住建局、中国人民银行保定市分行、国家金融监督管理总局保定监管分局、保定市住房公积金管理中心、商业银行等要加强工作配合协作，推动商品房买卖合同网签备案系统、预售资金监管系统、商业银行业务管理系统等跨行业、跨部门对接，实现合同网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享，提高商品房预售资金监管、服务效能。

第二章 监管银行、监管账户和监管协议

第七条【监管银行】市住建局会同中国人民银行保定市分行、国家金融监督管理总局保定监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行作为监管银行。

市住建局负责建立监管银行名录，同时通过门户网站予以公示。未列入名录的商业银行不得从事预售资金监管业务。市住建局应当对监管银行名录实施动态调整，原则上每两年通过公开招标方式重新确定一次。

第八条【监管银行职责】监管银行应当依法履行下列职责：

（一）在预售项目售楼现场设置预售资金收款专用POS机；

（二）负责商品房预售资金收存和支取日常工作；

（三）协助核查房地产开发企业在商品房预售资金存取方面的异常行为；

（四）做好监管账户监控，定期与住建部门进行对账；

（五）配合开展预售资金监管执法工作；

（六）依法应当履行的其他职责。

第九条【监管期限】商品房预售资金监管期限自商品房项目取得《商品房预售许可证》开始，至完成首次登记止。

第十条【监管账户】房地产开发企业设立监管账户，应当遵循一个项目对应一家监管银行、一个监管账户的原则。项目分期办理商品房预售许可的，后续设立的监管银行和监管账户应与首次设立的监管银行和监管账户一致。

房地产开发企业在监管银行名录中自主选择一家银行开设监管账户。监管账户设立后，原则上不得更改。因监管银行被取消监管资格等原因确需变更的，由房地产开发企业在监管银行名录中重新选取监管银行并开设监管账户，同时向预售许可审批部门申请变更《商品房预售许可证》，原监管账户中所有资金应全部转入新监管账户。

第十一条【监管账户公示】房地产开发企业应当将监管银行、监管账户在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。

市住建局应当将预售项目监管银行、监管账户通过门户网站进行公示。

第十二条【监管账户要求】监管银行负责对监管账户进行特殊标识，区别于房地产开发企业其他一般账户。监管账户具体名称为“企业名称+项目名称+预售资金监管专户”。监管账户不得用于与预售资金监管无关的其他用途，不得支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户。

第十三条【监管额度的确定】重点监管资金额度（以下简称监管额度）应按项目预售资金总额（项目预售资金总额=每套房屋预售总价款〈单套房屋建筑面积×该套房屋预售价格〉的累计之和）的40%计算（一级资质房地产开发企业按35%计算）。

监管账户内进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换重点监管资金，具体操作按照国家、省、市有关规定执行。

第十四条【监管额度调整】监管额度确定后，除因设计变更等因素导致监管额度变化超过±10%等情形之外，原则上不得调整。

第十五条【监管协议】房地产开发企业申请商品房预售许可前，应与预售项目所在地的区住建局、监管银行签订预售资金三方监管协议。监管协议应明确预售项目名称、监管账户、监管额度、预售资金收存和使用方式、违约责任等主要内容。监管协议主要内容发生变更的，应签订补充协议。

第十六条【监管协议公示】房地产开发企业应将监管协议主要内容在商品房预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

第十七条【监管协议审查】房地产开发企业申请商品房预售许可时，预售许可审批部门应将监管协议作为必要材料进行重点审查。

第十八条【监管账户冻结】有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明监管账户的性质，并在发现冻结或扣划的5个工作日内书面告知房地产开发企业和区住建局。

第十九条【解除资金监管】商品房项目整体完成首次登记后，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经区住建局同意后，监管银行方可为房地产开发企业解除商品房预售资金监管。

第三章 预售资金的收存

第二十条【预售资金收存】房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款唯一收款账户提供给购房人，并积极协助购房人将购房款直接存入监管账户，不得以任何形式将购房款存入其他非监管账户。

第二十一条【贷款到账账户约定】个人按揭贷款银行和住房公积金管理中心（以下简称：贷款机构）与房地产开发企业签订贷款合作协议时，应当约定将监管账户作为贷款到账账户。

购房人申请商业性购房贷款和住房公积金贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户。

第二十二条【贷款发放】贷款机构在核实购房人首付款全额存入监管账户凭证后，将贷款直接发放至监管账户。

监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向区住建局书面报告。

第二十三条【购房人义务】购房人应购买已取得《商品房预售许可证》的商品房，在签订《商品房买卖合同》和贷款合同时，应认真核对合同中约定的房价款到账账户与监管账户是否一致；在交纳购房款时，应认真核对房价款到账账户与监管账户是否一致。

第二十四条【交款方式】房地产开发企业应要求购房人以银行转账方式支付购房款，并使用购房人的同名银行账户，购房人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，可使用其法定代理人的同名银行账户。

房地产开发企业应当授权监管银行为购房人提供查询其本人购房款入账情况的服务。

第二十五条【不明入账资金】监管银行应结合商品房买卖合同网签备案系统推送的合同相关信息，核查监管账户入账资金的合规性，发现监管账户出现不明入账资金（定金除外）的，监管银行应当在2 个工作日内向区住建局书面报告。未经区住建局同意，不明入账资金不计入监管额度，监管银行不得退回。

不明入账资金，是指除从购房人名下和贷款机构转入的购房款、从房地产开发企业其他监管账户转入的监管资金以及经追缴或经政府有关部门批准可以进入监管账户的资金之外的入账资金。

第四章 预售资金的支取、使用

第二十六条【重点监管资金使用要求】重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于该预售项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地价款、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

在商品房项目完成首次登记前，商业银行不得擅自扣划监管额度内资金用于偿还开发贷款;房地产开发企业（含集团公司、法人股东）不得抽调重点监管资金。

第二十七条【重点监管资金拨付节点】重点监管资金按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不早于取得《商品房预售许可证》，最后拨付节点为首次登记。具体拨付节点由市住建局确定。

向农民工工资专用账户及时足额拨付农民工工资不受拨付节点的限制。

第二十八条【重点监管资金留存比例】监管账户累计存入资金超过重点监管资金额度后，房地产开发企业方可支取使用监管资金。各节点重点监管资金留存比例由市住建局确定。

第二十九条【支取重点监管资金】预售项目达到拨付节点后，房地产开发企业可向项目所在地的区住建局申请支取重点监管资金。区住建局审核同意后出具拨付意见，监管银行依据拨付意见和传输的电子信息并确认无误后，拨付重点监管资金。

第三十条【不予拨付重点监管资金情形】房地产开发企业有下列情形之一的，不予拨付重点监管资金。

（一）房地产开发企业未按规定协助购房人将购房款直接存入监管账户；

（二）监管账户余额低于重点监管资金留存比例；

（三）申请用途、收款单位与合同约定不符；

（四）提供虚假材料申请用款；

（五）不符合资金支取的其他情形。

第三十一条【支取非重点监管资金】预售项目非重点监管资金可由房地产开发企业支取使用。具体支取流程由市住建局确定。

第三十二条【共管账户】当预售项目开设房地产开发企业和辖区政府设立的共管账户后，监管资金实行封闭管理，监管资金应全部转入共管账户。区住建局出具拨款手续后，监管银行应当积极予以配合。

第三十三条【账户退款】房地产开发企业与购房人解除商品房预售合同的，可申请使用监管资金退款，退回购房人或其法定代理人的银行账户。

第三十四条【账户监控】监管银行要严格按照预售资金监管相关规定和监管协议，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况，原则上每季度与区住建局进行对账。发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即书面告知区住建局。

第五章 法律责任

第三十五条【房地产开发企业责任】房地产开发企业有下列行为之一的，由区住建局依法依规处理。在相关问题整改完成前，区住建局可暂停该公司所属项目商品房买卖合同网签备案、函告预售许可审批部门暂停该公司所属项目商品房预售许可审批。同时，向社会发布购房预警提示。

（一）违反本办法第二十条、第二十一条、第二十四条规定，未协助购房人将购房款直接存入监管账户的行为；

（二）逃避或变相逃避商品房预售资金监管；

（三）提供虚假证明材料支取监管资金；

（四）未按规定使用商品房预售资金；

（五）其他违反资金监管规定的行为。

有前款第四项违法行为的房地产开发企业，按《城市商品房预售管理办法》有关规定处理。

第三十六条【施工监理单位责任】预售项目的施工、监理等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助房地产开发企业违规支取监管资金的，由区住建局依法依规予以处理。

第三十七条【商业银行责任】商业银行有下列行为之一的，由国家金融监督管理总局保定监管分局、保定市住房公积金管理中心按各自职责依法依规予以处理。

（一）违反本办法第十二条规定，为房地产开发企业开设除监管账户以外的其他收存预售资金的账户；

（二）违反本办法第二十一条、第二十二条规定，未将购房按揭贷款（含住房公积金贷款）直接发放至监管账户；

（三）未按规定进行审核，违规收存、拨付监管资金；

（四）发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题，未及时上报区住建局；

（五）擅自拨付、扣划、截留、挪用或者拖延拨付监管资金；

（六）未按规定进行对账；

（七）其他违反预售资金监管规定的行为。

监管银行违反预售资金三方监管协议，未经区住建局同意，擅自拨付重点监管资金的，监管银行应当负责追回资金，无法追回的，监管银行依法承担相应赔偿责任。

中国人民银行保定市分行发现商业银行违法违规行为的，要及时进行处罚。

第三十八条【监管银行资格取消】对违反商品房预售资金监管相关规定和监管协议的商业银行，市住建局取消其2年内对新批准预售项目的监管资格；对市、县行政区域内某一商业银行及所属分支机构累计违规超过2次的，市住建局取消该商业银行及所属分支机构5年内对新批准预售项目的监管资格。

第三十九条【工作人员责任】各相关部门、单位、商业银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

第七章 附则

第四十条【特殊规定】人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照国家、省、市有关规定执行。

第四十一条【参照范围】除主城区以外的其它县（市、区）人民政府、开发区管委会新建商品房预售资金的监管，可参照本办法结合本地实际制定预售资金监管办法。

市住建局可结合工作实际制定本办法配套实施细则。

第四十二条【实施日期】本办法自2025年X月X日起实施，有效期5年。本办法施行之前已取得《商品房预售许可证》的项目，按照我市原商品房预售资金监管相关规定执行，直至解除商品房预售资金监管，但涉及预售资金的收存、监管账户的解除按照本办法规定执行。

来源：保定市住房和城乡建设局