2018年第三季度保定房地产市场分析报告

搜狐焦点保定站 2018-10-17 14:50:49
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《2018年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2018年第三季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

2018年第三季度,农村宅基地“三权分置”改革全面提速;住建部联合六部门治理房地产市场乱象;加快推进房地产税相关政策举措,立法初步草案内部征求意见;不动产登记办理时间压缩;限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目;在全国开展“大棚房”问题专项整治行动。保定全面放开放宽人才和重点群体落户条件;2018年度住房公积金缴存基数调整;全市范围内启动了商品房预(销)售专项排查整治行动;房地产开发中的多个流程的审批时间压缩;严格限制低密度大户型住宅项目用地;进一步加快推进主城区城中村改造、棚户区改造。

2018年第三季度,保定共下发23个预售许可证,共有17个项目获证,预售总面积726299.66㎡。获证楼盘分别为绿荫里、绿城诚园、维多利亚上院悦正园、假日丽城、璟公馆(河北建设商务中心)、嘉禾·直隶新城水郡、万和春天商务中心、上东御景、香溪名汇、哈罗城(泽鑫华庭)、湖邸小区、悦公馆(碧悦商务中心)、朝阳原著(白云兰郡)、和美鑫苑、彤园商务中心,以及荣盛国际中心(荣御商务中心)。

2018年第三季度,根据对保定消费者的调查结果显示,投资型购房者占比最少,改善居住条件仍旧是购房的主要目的。对房源无要求的受访者占比增加,房价直接打折的促销方式最受欢迎。区域地段成为购房的首要因素,高层住宅是受访者购房时的首选业态;90-120平方米的中等户型更受欢迎。10000以下的房屋单价受购房者倾心,住房公积金贷款的付款方式最受青睐,消费者所能承受的月还款额为2500元以上的占比最多,购房者仍然更倾向于在主城区购房,区域地段成为影响保定购房者选房的首要因素。本季度,保定消费者的购房意愿不明确。从整体来看,多数受访者认为楼市政策将会继续收紧,对于楼市成交量的态度并不乐观。

《2018年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2018年第三季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

1.第三季度保定主城区楼盘预售情况:下发23个预售证 17个楼盘获证

据搜狐焦点网保定站监测保定行政审批局信息显示,2018年第三季度保定共下发23个预售许可证,共有17个项目获证,预售总面积726299.66㎡。获证楼盘分别为绿荫里、绿城诚园、维多利亚上院、悦正园、假日丽城、璟公馆(河北建设商务中心)、嘉禾·直隶新城水郡、万和春天商务中心、上东御景、香溪名汇、哈罗城(泽鑫华庭)、湖邸小区、悦公馆(碧悦商务中心)、朝阳原著(白云兰郡)、和美鑫苑、彤园商务中心,以及荣盛国际中心(荣御商务中心)。【证件信息 见下图】

▼图 1-1 第三季度保定市预售证下发情况

1.2018年第三季度全国房地产相关政策

提要:2018年第三季度,农村宅基地“三权分置”改革全面提速;住建部联合六部门治理房地产市场乱象;加快推进房地产税相关政策举措,立法初步草案内部征求意见;不动产登记办理时间压缩;限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目;在全国开展“大棚房”问题专项整治行动。

①农村宅基地“三权分置”改革全面提速

目前,已有部分地区颁发了农村宅基地“三权分置”不动产权登记证,金融机构也加大了对农民住房抵押贷款的发放力度,宅基地的融资功能正在逐渐破题。

②限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目

6月,国家发改委发布《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

治理房地产市场乱象专项行动

6月28日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

④加快推进房地产税相关政策举措

从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

⑤不动产登记办理时间压缩

7月18日,国务院常务会议提出,不动产一般登记、抵押登记业务办理时间年底前分别压缩至15个、7个工作日内。

⑥住宅建设用地使用权期满自动续期

8月27日,《民法典各分编(草案)》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

⑦房地产税立法初步草案内部征求意见

9月7日,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。今年4月,初步形成的草案曾在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。

⑧“大棚房”问题专项整治

今年8月20日,自然资源部、农业农村部联合召开动员部署会,部署今年8至12月在全国开展“大棚房”问题专项整治行动。会议强调,要严厉打击、坚决遏制“大棚房”问题蔓延势头,切实落实最严格的耕地保护制度。9月以来,全国范围普遍掀起针对“农地非农化”的“大棚房”问题专项整治行动。

2.2018年第三季度保定房地产相关政策

提要:第三季度,保定全面放开放宽人才和重点群体落户条件;2018年度住房公积金缴存基数调整;全市范围内启动了商品房预(销)售专项排查整治行动;房地产开发中的多个流程的审批时间压缩;严格限制低密度大户型住宅项目用地;进一步加快推进主城区城中村改造、棚户区改造。

2.1河北省:

6月4日,河北省住建厅、财政厅、公安厅和中国人民银行石家庄中心支行四部门联合转发住建部《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,要求集中开展治理违规提取住房公积金工作,支持缴存职工提取住房公积金解决自住住房问题,防止提取住房公积金用于炒房投机。

7月12日,河北省住建厅发布《关于进一步做好电动自行车集中停放场所规划建设管理工作的通知》,推进住宅小区建设一批电动自行车集中停放场所及充电设施,规范住宅小区电动自行车停放管理,要求建住宅小区统一建设停放场所。

7月,省政府办公厅发布了《河北省人民政府办公厅关于提升土地利用质量效益的指导意见》,文中指出:为落实最严格的节约集约用地制度,提高全省土地利用效益,实现高质量发展,严格限制低密度大户型住宅项目用地,住宅用地容积率指标不得低于1以下。

2.2保定市:

6月14日,我市召开新闻发布会,公布全面放开放宽人才和重点群体落户条件。其中,我市全面放开高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生(含中专、中技学历)、留学归国人员的落户限制,实行“先落户,后就业”,实现人才落户“零门槛”。

6月28日,保定市住房公积金管理中心发布了《关于调整2018年度住房公积金缴存基数规范缴存管理的通知》,通知规定,2018年度的住房公积金缴存基数按2017年度(自然年度)职工月平均工资总额进行调整,从2018年7月开始执行,至2019年6月止。

7月2日,《关于进一步规范住房公积金提取和异地转移接续业务的通知》发布,进一步规范住房公积金提取和异地转移接续业务。

7月4日,为贯彻落实省委、省政府决策部署,进一步规范商品房预(销)售行为,促进全市房地产市场平稳健康发展,按照《河北省住房和城乡建设厅关于开展全省商品房预(销)售专项排查整治的通知》(冀建房〔2018〕7号)要求,我市已在全市范围内启动商品房预(销)售专项排查整治行动。

7月16日,保定市人民政府网发布《保定市行政审批事项“最多跑一次”清单(第一批)》,对122件行政审批事项的审批时限进行了压缩。其中涉及房地产开发中的多个流程,包括:施工合同备案、施工图设计文件审查备案、建筑工程施工安全监督手续备案、建筑工程竣工验收备案、建筑工程质量监督手续备案、建设工程勘察设计企业资质认定、房地产开发企业资质核定、建筑施工企业资质认定、商品房预售许可、建筑工程施工许可证核发等。

8月,为切实维护广大人民群众合法权益,依法规范房地产市场秩序,开展好房地产领域扫黑除恶专项斗争,维护社会和谐稳定,根据国家有关法律法规和相关政策,决定从2018年8月底开始至2019年8月底,在全市开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动。

9月17日,为全面落实《河北省城中村改造三年行动计划(2018-2020年)》,进一步加快推进主城区城中村改造(以下简称“城改”)工作,有针对性地解决我市城改工作推进中存在的问题,提升城市形象,结合实际,保定市人民政府发布《关于加快推进主城区城中村改造工作的意见》。

9月17日,为进一步加快主城区城市棚户区改造步伐,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)和《2018-2020河北省棚户区改造三年行动方案》政策文件要求,结合我市实际,保定市人民政府发布《关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见》。

9月17日,《保定市主城区城镇低效用地再开发专项规划(2018-2020年)》通知发布,落实加强对城市低效用地再开发工作的主体责任,明确责任分工,保障土地权利人的合法权益。

1、第三季度保定主城区及新三区土地挂牌出让情况

提要:2018年第三季度,保定五区挂牌出让地块共成交33宗(不含工业用地),出让总面积882672.54平方米,约合1324.01亩,共吸金318148万元。主城区成功出让地块10宗,约合381.59亩,涉及项目拿地补证。

▼图2-1第三季度保定市五区挂牌地块成交情况

1.1主城区:在建项目加速拿地补证 优质地块遭多家竞价

2018年第三季度,保定主城区土地市场共成功出让10宗居住、商服地块,成交总面积254390.2平方米,约合381.59亩,成交总价138716万元。

其中,居住用地6宗,成交面积194722平方米,商服用地4宗,成交面积59668.2平方米。秀兰地产、卓正地产、康德地产、金泰宏孚地产、永瑞地产以及博创城建等纷纷拿地,涉及楼盘项目有卓正·上东区、九號院、直隶花园等。

本季度挂牌地块大多顺利出让,仅【2018-032】【2018-037】【2018-038】3宗遇多家房企参与竞价。【主城区挂牌成交详情 见下图】

▼图 2-2 第三季度主城区挂牌地块成交情况

1.2满城区:4宗居住用地成功出让 涉及项目补证

第三季度,满城区4宗居住用地成功出让,总面积87080.33平方米,约合130.62亩。其中2宗地块位于满城区东南部,与主城区临近。宏昌地产、新都地产、翰通地产以及清华地产成功拿地。朱义综合楼(竹园小区A座住宅楼)、在水一方C区补证。【满城区地块成交情况 见下图】

▼图 2-3 第三季度满城区地块成交情况

1.3徐水区:12宗挂牌地块成功出让 涉棚改解遗项目

第三季度,徐水区共成功出让地块12宗,总面积共220859.01平方米,约合331.29亩。含居住用地10宗,商服用地2宗,3宗居住用地为“房地产遗留问题项目”。

其中,2018-43、2018-44号地块为棚改解遗项目用地,均由保定卓骏房地产开发有限公司竞得,2018-55号地块为房地产遗留问题项目用地,竞得房企为徐水县天祥房地产开发有限公司。此外,存熙地产、上拓地产、巨腾地产各拿地一宗,值得一提的是,博创城建共拿地6宗,继续在徐水开疆拓土。【徐水区挂牌地块成交情况 见下图】

▼图 2-4 第三季度徐水区挂牌地块成交情况

1.4清苑区:7宗居住用地成功出让 碧桂园拿地6宗

第三季度,清苑区7宗居住用地挂牌出让,出让总面积320343平方米,约合480.51亩。清土挂字【2018】第2号-02至清土挂字【2018】第2号-07均由保定碧清房地产开发有限公司竞得,且宗地大部分位于主城区朝阳南大街附近,或为清苑新城建设用地。此外,河北腾飞房地产开发有限公司拿地一宗。【清苑区挂牌地块成交情况 见下图】

▼图 2-5 第三季度清苑区挂牌地块成交情况

2、第三季度保定市征地情况:征地总面积2112.561亩

2018年第三季度,保定市国土资源局共发布了76则征地公告,共征地140.8374公顷,合2112.561亩。其中,竞秀区征地17.0163公顷;莲池区征地36.9872公顷;满城区征地48.6292公顷;清苑区征地9.3936公顷;徐水区征地28.8111公顷。五区中,满城区征地面积最大。

▼图 2-6 第三季度保定各区征地面积情况

本季度,五区征用土地开发用途有住宅用地、商服用地、工矿仓储用地,以及公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地。其中,工矿仓储用地征用约1171.5亩,在所征土地中面积最大;住宅用地征用约870.09亩;公共管理与公共服务用地征用约63.06亩,商服用地征用约5.21亩,水域及水利设施用地征用约2.70亩。

▼图 2-6 第三季度保定各区征地用途情况

第三季度,保定主城区共征地54.0035公顷,约合810.05亩。征地用途有工矿仓储用地与住宅用地。

征地区域涉及大马坊乡张庄村、大马坊乡周庄村、百楼乡柴楼村(保障性安居工程)、百楼乡后营村、百楼乡西百楼村(保障性安居工程)以及南大园乡南大园村。

在征地涉及到的6个行政村中,百楼乡后营村征地面积最大,征用总面积413.427亩,征地用途为均为住宅用地。【主城区征地详情 见下图】

▼图 2-7 第三季度保定主城区征地情况

第三季度,满城区发布征地公告32则,征地总面积48.6292公顷,约合729.44亩,在五区中征地面积最大。征地用途大多为住宅、商服用地以及工矿仓储用地等。

征地区域涉及白龙乡巩庄村,大册营镇北宋营村、大册村、六间房村、王辛庄村, 满城镇北庄村、长旺村、城内村、东佃庄村、东马村、南陵山村、南马村、西马村、杨家佐村,南韩村镇大固店村、东苟村、镇西原屯村,贤台乡东贤台村、中贤台村,以及要庄乡东黄村、西黄村。【满城区征地详情 见下图】

▼图 2-8 第三季度满城区征地情况

第三季度,清苑区发布征地公告2则,征地总面积9.3936公顷,约合140.90亩。征地用途为住宅用地以及工矿仓储用地。征地区域涉及清苑镇郎庄村与张登镇全昆村。【清苑区征地详情 见下图】

▼图2-9 第三季度清苑区征地情况

第三季度,徐水区发布征地公告28则,征地总面积28.8111公顷,约合432.17亩。征地用途有商服、住宅、水域及水利设施用地以及工矿仓储用地。

征地区域涉及安肃镇东张丰村、南孤庄营村、迁民庄村、前所营村、青庙营村、西张丰村,大王店镇它里村、童庄村,东史端镇北营村,高林村镇郎五庄村,以及国营保定农场等。【徐水区征地详情 见下图】

▼图2-10 第三季度徐水区征地情况

提要:2018年第三季度,根据对保定消费者的调查结果显示,投资型购房者占比最少,改善居住条件仍旧是购房的主要目的。对房源无要求的受访者占比增加,房价直接打折的促销方式最受欢迎。区域地段成为购房的首要因素,高层住宅是受访者购房时的首选业态;90-120平方米的中等户型更受欢迎。10000以下的房屋单价受购房者倾心,住房公积金贷款的付款方式最受青睐,消费者所能承受的月还款额为2500元以上的占比最多,购房者仍然更倾向于在主城区购房,区域地段成为影响保定购房者选房的首要因素。本季度,保定消费者的购房意愿不明确。从整体来看,多数受访者认为楼市政策将会继续收紧,对于楼市成交量的态度并不乐观。

1.消费者的购房目的:投资型购房者占比小

提要:2018年第三季度,参与调查的没有住房的受访者占比增加;改善型群体依旧占比最大,长期以来表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,始终是保定房地产市场的主导力量。投资型购房者占比最少,“房住不炒”的本质属性正在回归。

1.1消费者拥有房产情况:没有住房的受访者占比增加

图 3-1反映了2018年第三季度保定消费者拥有房产状况。其中,在受访者中没有房产的人员占比25%,该部分人群主要是刚性需求消费者;45%的受访者拥有一套住房,该部分人群购房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比18%,其中三套住房拥有者占比12%,该部分人群购买住房的目的大多用于投资升值。

图 3-1消费者拥有房产情况▼

搜狐焦点网分析,与上一季度相比,本季度没有房产的受访者占比增加,拥有两套住房的受访者占比减小,其他选项数据没有明显变化。搜狐焦点网推测,本季度没有房产的受访者更加关注自身的住房问题。

已经拥有一套住房、购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重最大,占比45%,拥有两套及两套以上住房的受访者共占比30%,无住房受访者占比25%。可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求占市场需求的25%,其余75%的消费者已经拥有住房,多为改善型及投资型需求。

1.2 消费者的购房目的:改善居住条件仍旧是购房的主要目的

图 3-2消费者购房的主要目的▼

图 3-2反映了2018年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。其中,56%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;26%的受访者购房是为了解决基本居住问题;出租获长期回报占7%,短期倒手赚取差价占11%。总的来说,投资型购房者占比为18%。开发企业可以此项数据作为参考做出相应调整,提供更适合市场需求的产品。

调查显示,2018年第三季度,保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相基本一致,以改善居住条件为主。与上一季度数据相比,本季度数据并无大变化。搜狐焦点网分析,随着楼市调控的延续,保定房地产市场趋于稳定,发展态势向好,购房者的购房心理也以理性购房为前提,“炒房”的“虚火”降了不少,“房住不炒”的本质属性正在回归。

2.消费者的购房需求:对房源无要求的受访者占比增加 房价直接打折最受欢迎

提要:2018年第三季度,一手房即新房仍旧是保定购房者的首选;对房源没有要求的受访者占比增加。购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显,房价直接打折仍是大多数购房者倾向的促销方式,其他促销方式吸引力极小。

2.1消费者购房首选房源:对房源没有要求的购房者占比增加

图3-3反映了2018年第三季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。其中,60%的购房者表示购房时首选一手房源;14%的购房者表示愿意购买二手房源,另有26%的购房者表示两种房源均可。

图 3-3消费者购房首选的房源类型▼

观察图表可得,保定购房者中六成购房者倾向于购买新房,这一数据与上一季度数据相比下降了近百分之十。而倾向于购买二手房的购房者依旧占比较小。

新房一直受购房者青睐,分析原因得出,第一,新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房,因此计划购置新房的购房者较多;第二,二手房房源选择余地较小,且过户等手续繁琐,更名费价格较高等原因,因此选择二手房购房者所占比重较小。

对于房源表示无所谓的购房者占比26%,这一数据与上一季度相比有所上升。搜狐焦点网分析认为,随着购房政策的收紧,市场现状使得刚需购房者的选择余地缩小,因此对于一手房和二手房的选择,越来越多的购房者表示无所谓,而是更注重性价比。

2.2消费者倾向的促销方式:房价直接打折最受欢迎

图3-4反映了2018年第三季度最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中,选择房价直接打折的购房者所占比重依旧最高,高达74%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为12%;10%的购房者选择特价房,还有4%的购房者选择赠送面积。

图 3-4消费者倾向的促销方式▼

这一数据相比上一季度并无太大差异。无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策,最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。虽然保定主城区的房价趋于稳定,但购房者的购房压力并没有大大减轻。因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者实际资金情况而定,比较具有随机性;选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高,这是因为随着保定购房者专业素质的提升,逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处,因此特价房的吸引力逐渐降低,但同时由于房价较高的压力,小部分购房者考虑到自身经济实力,开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

3.消费者的购房倾向:区域地段是购房的首要因素

提要:2018年第三季度高层住宅产品最受欢迎。90-120平方米的中等户型最受青睐。区域地段成为影响消费者购房的首要因素。在保定,主城区依旧受购房者青睐,其中选择竞秀区的占比更高。

3.1消费者购房首选业态类型:高层住宅是首选

图 3-5反映了2018年第三季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。其中,选择高层住宅的受访者占比44%,居首位。选择小高层住宅的受访者占比28%,选择多层住宅的受访者占比15%,选择花园洋房的受访者占比8%,选择别墅的受访者占比2%,选择公寓、写字楼、商铺的购房者分别占比1%。

本季度,高层住宅最受欢迎,其次是小高层住宅、多层住宅。分析认为,高层住宅是目前市场的销售主体,价格相对偏低,但是公摊面积较大,因而以往调查显示,很多受访者对高层住宅并不太青睐。多层住宅规格整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞,但是价格最高;高层住宅虽然相对来说价格偏低,但公摊面积较大;相比之下,小高层住宅因房型好、得房率高、污染程度低等优点而最具性价比,以往最受购房者欢迎。高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,例如朝阳原著、哈罗城、天业·悦山湖、假日丽城等住宅项目入市,给购房者提供了较大的选择空间,所以本季度受访者最青睐高层住宅和小高层住宅。

图 3-5消费者购房首选类型▼

此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言,高端住宅很难大众化。并且,由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应,停止别墅类房地产开发项目土地供应,从而使高端住宅项目土地供应少,市场范围狭窄。

公寓、写字楼和商铺等商业项目因为居住成本高、面积小、使用年限较短等因素影响,本季度购房者对商业项目的重视程度不深。

3.2消费者购房首选户型:中等户型更受欢迎

通过图3-6我们发现,2018年第三季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米,占受访者的40%,占比最大;其次,29%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;选择120-140平方米户型的消费者占比21%;6%消费者倾向140-200平方米的户型;消费者在购房时倾向60平米以下的占比为2%;仅有2%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。以上数据与上一季度相比几乎没有差异。

图 3-6消费者购房首选户型▼

搜狐焦点网分析,90-120平方米的中等户型对于保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型需求。多数人认为,比起大户型相对较高的总价,中小户型因其总价较低,低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

120-140平方米户型多为三室,青睐三室户型的人群多为孩子或老人共同居住而考虑。这部分人群多属于改善型住房人群,而在购房者中改善型刚性需求占比最大,所以在选择户型时,对居住感受的需求大。这也使得户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的大户型受到消费者的青睐。但是对于资金水平相对较低的刚需群体来说,60-90平方米的户型更加合适。

3.3消费者能承受的房屋单价:10000以下的房屋单价受购房者倾心

图 3-7反映了2018年第三季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示,65%的消费者在购房时能承受10000元以下的房屋单价;30%的消费者在购房时能承受的房屋单价为10000-15000元;有5%的购房者能承受15000元以上的购房单价。这一数据与上一季度无太大差异。

图 3-7消费者所能承受的房屋单价(单位:元)▼

由图4-7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价在10000元以下,这部分人群相对来说资金承受能力较低,并不能负担保定现阶段的房价水平。仅有5%的购房者能承受15000元以上的房屋单价,表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

3.4消费者购房首选付款方式:住房公积金贷款最受青睐

图3-8反映了2018年第三季度保定消费者购房首选的付款方式。调查中,50%的受访者选择了住房公积金贷款,29%的受访者倾向于商业银行贷款,9%的受访者倾向于一次性付清,10%的受访者选择了分期付款,2%的受访者选择了其他付款方式。

这项数据与以往相比并无大差异。公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势,还具有首付低、利率低等优势,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。随着房价的攀升,居民购买力相对下降,公积金贷款越来越受购房者青睐。

图 3-8消费者购房首选付款方式▼

搜狐焦点网分析认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

但搜狐焦点网认为,付款方式应慎重选择,对于一些风险性较大的付款方式,购房者应理性、谨慎选择,并依据自身条件和需求合理选择住宅产品。

3.5消费者所能承受的月还款额:2500元以上占比最多

图 3-9反映了2018年第三季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在2500元以上的占31%,受访者月还款额在 2000-2500元之间的同样占27%,月还款额在1500-2000元之间的占26%,受访者月还款额在1500元以下的占16%。

图 3-9消费者购房时所能承受的月还款额▼

月还款额在2500元以上的购房者所占比重仍旧最高,同以往的调查结果相似。搜狐焦点网分析,2018年购房者的资金承受能力的确有所提升。

3.6消费者购房首选区域:竞秀区仍受青睐

图 3-10反映了2018年第三季度保定消费者购房时的首选区域的分布情况。数据显示,购房者仍然更倾向于在莲池区和竞秀区购房,其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的33%;在竞秀区买房的消费者占据了受访者的47%,在徐水区买房的消费者占据了受访者的7%,在清苑区买房的消费者占据了受访者的3%,在满城区买房的消费者占据了受访者的10%。

图 3-10消费者购房首选区域▼

研究数据可以发现,保定购房者仍然更倾向在主城区置业。从数据来看,选择在竞秀区置业的购房者占比与上季度一样,超过了莲池区,成为保定购房者最受青睐的区域。

置业区域的选择跟购房者的生活、工作、家庭等因素息息相关。分析认为,首先,竞秀区对于保定消费者具有较高的吸引力,竞秀区高新产业云集,西部体育新城规划建设蒸蒸日上,四通八达的交通网,购物、美食、休闲等设施分布密集,既方便出行又方便生活娱乐,不仅是购房者的优质选择,也是开发商青睐的投资区域。其次,2018年以来,竞秀区新建楼盘(入市楼盘)数量远远超过了莲池区,购房者在莲池区的选择余地受限,竞秀区便成为最受关注区域。

莲池区东部和北部发展势头迅猛,城市建设利好规划不断,东部临近保定高铁站,教育资源丰富,建设规模初具雏形,发展潜力无限。因而,保定购房者更青睐主城区项目。

本季度,新三区的关注程度依旧不太高。近一年来,调控政策不仅限于主城区,周边新三区的政策也未有丝毫上升,不少购房者青睐主城区的发展。但搜狐焦点网认为,随着新三区利好规划不断,配套设施不断完善,发展空间大,后劲足,市场需求旺盛,房价相比主城区更具有性价比,房地产市场不断规范,房地产开发企业和广大购房者可将置业目光多向新三区靠拢。

3.7消费者购房考虑要素:区域地段是首要因素

由图3-11可以看出,2018年第三季度,区域地段成为影响保定购房者选房的首要因素,均占比18%;其次,证件情况因素占比17%;价格因素占比16%;周边配套因素占比13%;户型因素占比12%;物业情况和开发企业品牌各占比9%;期房现房要素占比6%。

图 3-11影响消费者购房的要素指数▼

一直以来,区域地段和价格因素二者均被保定购房者所重视。本季度,价格因素成为购房者购房时所考虑的首要因素,其次是证件情况,而后才是价格因素。

随着保定房价的飙升,人们更关心住宅的性价比,例如地段和周边环境是否好,体现了保定消费者审慎的购房观念。选择证件的购房者占比上升,表明购房者的法律意识增强,更加注重项目的合法性,购房心态更加理性。户型、交通、配套等因素与购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系,但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高,出行不再是难题。从调查中可以发现,消费者对企业品牌、物业以及是否现房的要求仍旧较低。

4.消费者的市场预期:购房意愿不明确 预判成交量不乐观

提要:2018年第三季度保定消费者的购房意愿不明确。从整体来看,多数受访者认为楼市政策将会继续收紧,对于楼市成交量的态度并不乐观。

4.1消费者预期购房时间:购房意愿不明确

如图3-12,在2018年第三季度的调查中,有34%的受访者表示一年之内买房,11%的受访者表示将在半年之内购房,另有8%的受访者表示会在三个月之内购房,47%的受访者表示暂无买房计划。相较于上一季度数据并无太大差异,近半数的受访者目前没有买房计划,购房时机有很大的不确定性。

图 3-12购房者预期的购房时间▼

此调查结果为,有购房意愿的消费者多长时间内买房的数据调查。分析认为,有明确买房意愿的购房者占53%,占比过半。打算在一年之内买房的受访者,多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者,但投资者可能占比较小。这部分受访者购房意愿较为明确,但购房意愿并不迫切,只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。但更多地受访者虽然有买房的意愿,但是何时下手仍旧徘徊,对于时机的把握并不果断。

暂无买房计划的受访者仍旧占有较大的比重。分析认为,随着市场趋于稳定和规范,越来越多的购房者对未来购房产生了可期心理。

4.2消费者对政策走势的判断:政策将持续收紧

图 3-13显示的数据出自针对2018年第三季度保定购房者对房地产市场政策走势的调查。18%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有33%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;34%的受访者表示下阶段政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策;剩余15%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

图 3-13消费者对下阶段保定房地产政策走势的判断▼

本季度,更多的保定购房者认为下阶段保定房地产政策将会持续收紧,出台新的房地产调控政策。搜狐焦点网分析认为,经过近一年来的调控政策的落实,保定房地产市场已经趋于平稳,购房者的购房行为已经回归理性,今后保定楼市调控的主要方向将是严查房地产市场违法法规现象。

4.3消费者对保定房地产成交走势的判断:对成交量不乐观

如图3-14所示,2018年第三季度30%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升;35%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降;22%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳;另有13%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

图 3-14消费者对下阶段保定房地产成交走势的判断▼

本季度数据与上一季度差别不大,认为下阶段保定房地产成交量有所下降的购房者占比稍高。据搜狐焦点网分析,经历了一年多的密集调控和市场严查,楼市经历了冷冻期,不少购房者会对楼市的下阶段有不太乐观的判断。搜狐焦点网认为,目前是楼市理性发展的过渡期,成交量会出现下滑情况,但长远来看来看,当楼市回归到健康发展的道路上,成交量也将稳中有升,因而我们应保持乐观的态度看待未来房地产市场的发展。

房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素,也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。综合本季度的调查结果来看,本季度保定居民的购买意愿有所增强,但没有盲目跟风购房,而是更注重住房的性价比和舒适度,表明居民的购房心理在日趋稳定。搜狐焦点网建议开发企业理性判断未来房地产市场走势,切实根据市场实际情况谨慎推出新产品,切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在,在市场中公平竞争,维护我市房地产市场秩序的稳定,维护房地产市场的购房氛围。另一方面,消费者应理性分析本地的房地产市场,根据自身购买能力、购房需求等因素综合考虑,把握合适的时机,合理购房。

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本报告是搜狐焦点网保定站对2018年第三季度保定楼市进行的独家汇总和解析,版权归搜狐焦点网所有。未获得搜狐焦点网事先授权,任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、转载,需注明出处为搜狐焦点网。

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