楼市修复进行时:一季度房地产投资保持增长,政策效应仍待释放

来源：21世纪经济报道记者张敏 实习生张雁楠 北京报道 

由于多重原因而出现降温的房地产市场，正在不断修复中。4月18日，国家统计局发布今年一季度房地产相关数据。今年1-3月，全国商品房销售面积3.1万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额3.0万亿元，下降22.7%。其中，住宅销售降幅高于上述均值。

同期，房地产企业到位资金、房企拿地面积及金额等指标均出现负增长。房地产开发投资增速为0.7%，维持正增长。

机构将这一阶段的房地产市场称为“盘整期”或“修复期”。今年以来，随着数十个地方政府出台稳楼市政策，多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛等，市场信心正在逐步恢复，但政策效应的传导仍需时间。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

复苏进程中的3月波折

在去年同期的高基数面前，今年一季度楼市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍认为，由于去年同期出现了“史上较好的排名前列季度”，即便没有其他因素影响，今年的楼市交易规模也很难继续攀升。

随着一系列稳楼市政策的推出，今年以来，房地产市场出现缓慢复苏的迹象。但进入3月，疫情的反复开始对这一进程产生影响。

根据统计局的数据，今年1-3月，全国商品房销售面积、商品房销售额分别同比下降13.8%、22.7%，降幅比前两月扩大5.2和3.4个百分点。从区域来看，东部地区、东北地区销售额累计分别下跌了27.7%和33.9%，降幅远高于中部地区和西部地区。

销售下滑直接影响了房地产企业的资金状况。今年排名前列季度，房地产开发企业到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，降幅比前两月扩大1.9个百分点。其中，定金及预售款、个人按揭贷款的降幅分别达到31.0%和18.8%。

同期，房企新开工面积、竣工面积、拿地面积均为负增长，施工面积微涨0.1%。

贝壳研究院高级分析师潘浩潘浩表示，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入，房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。 

在投资端，一季度房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，在多项指标下滑的同时，仍然保持正增长。对此，付凌晖表示，从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体保持了同向变化，但由于房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目销售的回款，因此房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。

就今年一季度的情况而言，付凌晖说，一是去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设；二是房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应也支撑了房地产投资的增长。

与此同时，今年以来，建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的名义增速。

但总体来看，楼市复苏的进程在3月出现了一些波折。3月份，房地产开发景气指数为96.66，经过2月的小幅回升后再度下跌。

政策效应逐渐显现

尽管如此，今年以来的各项稳楼市措施，作用仍然不容忽视。

自去年末以来，房地产信贷政策持续优化。央行金融市场司司长邹澜近期表示，3月，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。

放款周期方面，贝壳研究院的监测显示，今年3月，103个监测城市的平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度时的较快速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天。 

另据统计，截至3月底，今年已有超过50个城市出台了优化楼市环境的相关政策，主要包括降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面，对刚需和改善性需求同时进行支持。

在一定程度上，这些动作起到了修复市场信心的作用。根据国家统计局的数据，今年3月，70个大中城市房价出现回稳。其中，二手房价格环比下降的城市45个，比2月减少12个；上涨的城市有21个，增加11个。

付凌晖也表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

进入4月，出台稳楼市政策的城市数量已增至80多个，其中包括南京、苏州等强二线城市。从政策力度上，限购、限售等措施继续优化，对合理需求的支持力度进一步增加。

多数机构认为，这些政策的叠加效应会逐渐显现。由于去年同期基数较高，各项数据会继续负增长，但由于需求潜力仍大，市场复苏的大势不会改变。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，各地或继续加大需求端政策优化调整力度，随着政策逐渐显效，市场情绪有望逐渐好转，但市场进一步恢复仍需要时间。

但陈文静同时也表示，虽然多数城市市场调整压力仍较大，但个别热点城市市场活跃度有所提升，这部分地区的新开工情况有望边际改善。

付凌晖则对市场的恢复前景较为乐观。他表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。同时，随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。