有意拿下中国新城镇近30%股权 万达看中“壳”还是“地”?

近期，中国新城镇发展有限公司（简称“中国新城镇”）的一则公告，引发了业内较大关注。万达地产集团有限公司（简称“万达地产”）作为3家意向受让方之一，有意拿下中国新城镇29.99%股权。

问题在于，作为港股上市公司的中国新城镇，为何会吸引万达地产的注意？万达地产此举，究竟是为了借壳上市，抑或是看中中国新城镇背后的土地资源？

角逐中国新城镇新一任大股东

4月20日，中国新城镇发布公告称，收到控股股东国开国际控股有限公司（简称“国开国际控股”）通知，截至4月20日，共有3家意向受让方向国开国际控股提交了申请材料，并缴纳了缔约保证金，分别为中国能源建设集团有限公司、无锡市交通产业集团有限公司及乐山万达广场投资有限公司（简称“乐山万达”）。

此前的3月17日，中国新城镇发布公告称，持有中国新城镇约53.48亿股股份（持股占比54.98%）的国开国际控股拟通过公开征集受让方的方式协议转让其所持股份中的29.17亿股，占公司已发行股份数量的29.99%。公开征集转让的期限为2021年3月17日至2021年4月19日。

若该交易完成后，国开国际控股持有中国新城镇的股份降至约24.99%，最终受让方持股29.99%，将成为中国新城镇新一任控股股东。

值得一提的是，此次中国新城镇披露的三家意向受让方背后仅一家为民企，即乐山万达。天眼查显示，乐山万达成立于2014年10月，注册资本为5000万元，由万达地产集团有限公司全资持有。 

不过，中国新城镇最终被哪家企业拿下，目前还未确定。

中国新城镇在其公告中提示，国开国际控股将尽快组织评审委员会对意向受让方进行综合评审，若经综合评审和国有资产审批程序没有产生最终受让方，则国开国际控股可重新公开征集受让方或终止本次公开征集转让事项。

万达地产欲借壳上市？

万达地产此举引发业内较大关注。问题在于，中国新城镇为何会吸引万达地产的注意？万达地产此举意欲何在？

在接受记者采访时，一部分业内人士将此举看成是万达地产欲借壳上市的一大信号。中经联盟秘书长陈云峰表示，预计轻资产的万达商管将在香港IPO，而按照万达的“轻重分离”原则，万达地产通过借壳方式尽快登陆资本市场，也并非没有可能，因为借壳的主要特点就在于快，另外价钱也能承受。如果顺利，通过此次机会与国开国际控股结缘也是一件好事。

不过，也有一些业内人士认为，万达地产借壳上市并不划算，还不如直接IPO。“按照之前A股暂停IPO期间上市公司借壳规则，一个干净的壳，‘壳费’就得3-5亿，从财务成本和万达地产的规模来看，借壳不如直接IPO。”业内人士称。

而在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，如果万达地产想在香港借壳上市，那中国新城镇这个壳太小，此外，香港的融资量有限，因此，预计整个万达地产装到这个壳的可能性不是很大。

“中国新城镇这个壳公司的名字较好，跟现在城市运营、城市更新改造比较匹配，如果成功收购中国新城镇，万达有可能会考虑将相关项目装到这个壳内，先做一个试水，因为直接IPO周期比较长，而借壳会比较快。”朱凌波表示。

朱凌波称，预计万达希望在资本市场上呈现多元化局面，先打通几个节点，比如商管轻资产上市，地产公司部分借壳上市，然后再进行更多布局。

实际上，不同于传统意义上的地产开发，万达地产旗下还涵盖了多种业态，包括旧城改造。早在1993年，万达开发的大连新开路小区是当时较大的改造项目。

万达官网显示，万达地产集团是中国早期城市旧区改造、跨区域开发的房地产企业，是先进的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。

2018年4月，万达集团对业务板块进行了调整，由此前的商业、文化、金融、网科，变更为商管、文化、地产、金融。其中，商管集团就是将原来商业地产更名，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，这是万达集团核心企业。而地产集团主要负责消化商管集团的地产业务和万达广场的重资产，不排除进行纯住宅项目开发。

新京报记者了解到，万达将架构理顺后，逐步为万达地产打通资本渠道做准备。早在2019年7月，万达地产发生投资人和注册资本变更，由此前大连万达集团股份有限公司100%控股，变更为大连万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，后者持股比例为5%，万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。与此同时，万达地产经营范围增加体育经纪、体育赛事策划、商务咨询等方面。

截至目前，万达集团旗下拥有3个上市平台，分别为A股的万达电影（002739.SZ）、港股的万达酒店发展（00169.HK）、美股的万达体育（WSG）。

“地产集团未来一旦成功上市，由此可形成万达体育、万达酒店发展、万达电影、万达地产四家上市公司，未来一旦万达商管成功在港IPO，这是一个优秀的产业集团想要的结果。”业内人士称。

收购股权意在背后的土地资源？

不过，也有业内人士认为，中国新城镇吸引万达的，还包括其背后的土地资源。

“香港上市比较容易，应该没必要借壳；如果是A股上市公司，还有可能。估计中国新城镇旗下有很多土地资产吸引了万达。”优淘城总裁薛建雄表示。

资料显示，中国新城镇为新城镇开发商，自2002年开始从事新型城镇化的投资运营及一级土地开发业务。自国开金融有限责任公司于2014年入主成为公司控股股东后，该公司进一步优化业务模式，以“投资+下游产品运营”的业务模式，通过城镇化固定收益类项目投资作为出发点，同时引进民生改善领域城镇化品牌产品，包括教育、旅游、健康养生等业态，深耕下游产品的开发运营。中国新城镇的经营业务主要包括土地开发、城镇化投资和物业租赁。

目前，中国新城镇拥有上海罗店新镇项目、南京雨花台区两桥项目、扬州空港新城项目、丹阳新孟河项目及沈阳李相项目等。其中，上海罗店新镇项目和沈阳李相项目为存量项目，公司享有部分土地出让款权益。南京、扬州、丹阳等项目，公司通过直接参股、PPP模式及设立专项基金等方式，以稳健及盈利可测的固定收益投资模式切入，深入发掘并优选城镇化开发过程中下游价值链增值部分的机遇，参与产业导入、二级开发及智能运营等方面。 

“这些位置都还可以，而且城镇化项目中有不少大地块，可以开发文旅产业，土地价值较高，预计是万达比较青睐的。”薛建雄称。

“中国新城镇的项目，如果开发类型、收益率比较好，可以跟万达之间形成良性互补。” 朱凌波表示，万达在商业运营管理及品牌资源方面比较成熟，可以为中国新城镇的项目提供支持。此外，万达在城市综合体、城市运营等方面，也具有系统化优势，能为中国新城镇项目提供补充。

对于万达而言，作为承载万达集团重资产投资的主要载体，万达地产销售收入曾计划到2021年重回千亿规模。

而相比直接在招拍挂市场拿地，现在不少企业往往更喜欢通过收购公司的形式来增加土地储备。新京报记者了解到，在一些企业看来，买地做开发，还不如买企业更为赚钱，更重要的是，买企业还有很多资源可以利用。不过，这种方式往往更受善于资本运作的品牌房企的欢迎。

此外，在业内人士看来，从土地储备或项目成本的角度来看，通过直接收购房企股权的方式成本相对较低，尤其是企业经营碰到一定问题的，价格会比较划算，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。

来源：新京报记者 张晓兰