深圳、天津、青岛二轮集中供地“刹车” 未来土拍政策或生变

继深圳、天津调整第二轮集中供地时间后，青岛也火速跟进。8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，此前公示的第二批次集中出让的100幅地块，拍卖活动因故“终止”。

三地相继“中止”、延期、“终止”土拍活动，在业内人士看来，可能与土地政策调整有关，“7·30”中央政治局会议再一次明确，要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展，可见中央“房住不炒”的决心。但是，从22个首轮集中供地试点城市情况来看，部分城市土拍仍存在溢价率过高的状况。未来土地政策调控方向，或将严控高溢价，并引入竞品质新规则。

青岛“终止”、深圳“中止”二轮集中供地

根据青岛发布的公告，此前公示的第二批次集中出让的100宗地块，拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

在此前的7月30日，《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》发布，青岛市2021年第二批次住宅用地集中供应活动共供应国有建设用地100宗，面积约5474亩，其中住宅用地（含商住用地）79宗，面积约4480亩。

青岛是这一周以来，第三个调整第二轮集中供地时间的城市。8月6日晚，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二批集中供地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。同时，公告显示，8月6日24时，已交纳的竞买（投标）保证金，深圳土地矿业权交易平台将原路退回。

据悉，深圳第二批次计划供应22宗涉宅用地，合计出让土地面积约83.38万平方米，总起始价约421.98亿元。

对于本次深圳市的“叫停”行为，中指研究院方面指出，“原路退回已交纳的保证金，很可能意味着深圳此次中止交易并不只是简单的延期，而是一次‘大修’，土拍规则甚至供应地块都有可能发生变化。”

此后的8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告称，将61宗地块的挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日。这次涉及的61宗地块总起始价约533亿元，其中市内六区11宗、环城四区18宗、远郊五区18宗、滨海新区14宗。

土拍政策生变？控制溢价率或是方向

不到一周时间内，3个城市相继调整第二轮集中供地时间，引起市场强烈关注，而供地政策调整的传闻也随之而来。

有市场消息称，核心城市第二批次土地出让政策将调整，包括限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，以及到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。但这并未得到官方确认。

不过，从天津第二轮集中供地调整的公告内容来看，可以对政策变动方向窥探一二。

根据天津发布的公告，除了延期，还对土拍做出几个重大调整，包括单宗住宅用地达到较高限价后，以摇号方式确定竞得人；61宗地块的较高限价均进行了调整，平均降幅为21.6%，较高溢价率均降至不超15%。此外，天津公告规定，竞买企业须以自有账户交纳竞买保证金，并提交资信良好的资信证明，以及其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。

中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙表示，2016年底，为应对天津土地市场火热状况，天津市出台摇号政策，2017年3月，滨海新区2宗地块通过抽签成功出让。之后，摇号政策逐步消退。此次重提摇号政策，目的在于限制资金充裕的开发商过多拿地，也将会有更多的企业参与优质地块的竞拍。

对于土地政策预计调整的方向，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从此轮出台的政策表述来看，优化调整土地竞拍规则、学习北京模式，可能将成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。“预计近期各类城市都需要在北京模式的学习方面下功夫，而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。”

据央视消息，7月22日，住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。其中，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

值得关注的是，北京模式还强调“房地联动”， 将房价引导前置到土地出让环节，以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算；各部门组成联席会，共同研定各地块房价上限，并在土地出让环节告知竞买人，竞买人须签署房价知悉承诺书。通过打通地价和房价，实现联动引导，遏制非理性拿地行为，坚决“稳地价、稳房价、稳预期”。

业内：二轮集中供地规则或将加码

下半年以来，从中央到地方，房地产调控政策不断。而土地端政策的收紧，或许源自于上半年首轮集中拍地中，不少城市地价仍在上涨。

据人民日报客户端消息，7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

而约谈原因，主要是上述5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。

显然，中央已经关注到部分城市地价上涨过快的情况。

以“中止”第二轮集中供地的深圳为例，据贝壳研究院测算，在首批供地的22城中，深圳在综合溢价率方面排名第二，综合溢价率达30.9%，其中个别地块溢价率达到45%。

中原地产首席分析师张大伟也表示，部分城市的排名前列轮住宅土地供应，没有达到降低地价的预期。从平均溢价率看，22个城市里，排在前列的是重庆、深圳、厦门、杭州，溢价率都在20%-30%。

“整体来看，房地产调控政策不断加码，‘打补丁’‘堵漏洞’成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮集中供地再出现高溢价率情况，对于房地产调控不利。”张大伟说，在这种情况下，大部分城市都会加码第二轮集中土地供应规则，避免再次出现排名前列轮集中土拍中的高溢价率现象。

来源：新京报记者 段文平