购物中心变身智能化办公空间 “商改写”如何搅动写字楼格局?

房企加速转型、楼宇新老更迭成为时代发展方向。在北京，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新已成为房企角力的风口。从老旧小区改造到商业、写字楼的更新升级，包括万科、大悦城控股、首创、远洋、北辰等众多房企都已加入到城市更新的行列。

日前，新京报记者获悉，闭店3年后，北辰购物中心转型为写字楼并将于年底亮相。与此同时，高和资本两年前收购的爱琴海购物中心也将在年底投入使用。而这些“商改写”项目的客群，均指向科技互联网企业。

在业内人士看来，在北京很多传统商业面临转型升级的当下，购物中心转型办公体验空间，已经成为写字楼市场不或忽视的力量。跟随着科技互联网企业外溢的步代，其又将如何“搅动”北京写字楼市场格局？

北辰购物中心等商业项目将改造为写字楼

闭店3年后，亚奥地标北辰购物中心终于传来消息，已确定转型为新型写字楼项目，将以北辰·新空间的身份于年底亮相，预计在2022年冬奥会期间交付使用。早在2018年1月8日，北辰购物中心的关店曾引来周边很多居民合影留念。

闭店3年后，北辰购物中心已确定转型为新型写字楼项目。图为改造后的效果图。

北辰购物中心于1990年因北京亚运会而兴建，建筑面积只有7000平方米。1997年，耗时一年半、花费1.5亿元改造后开张，成为当时北京北部较大的百货中心之一。2002年，北辰购物中心的销售收入北京排名第二，市场占有率能够在6%以上。

但是随后，面对大型综合体不断涌现，北辰购物中心无法满足一站式购物需求，销售额开始下降。2018年，北辰写字楼分公司接手北辰购物中心的管理运营，进行转型，这也成为北辰的排名前列个城市更新项目。

与此同时，坐落于太阳宫的爱琴海购物公园，作为红星商业运作的排名前列“爱琴海”项目，虽然总建筑面积达13万平方米，实现了一站式购物，但是经营情况仍不理想。

爱琴海购物中心项目在运营了六年后，于2019年8月，由高和资本收购，开始改造为以甲级写字楼为主的综合业态，名为高和融中心。目前，该项目的改造也在进行当中，年底或交付使用。

当前，北京很多传统百货商场设备老化、经营业态单一，急需进行转型升级。而商场改造成为写字楼在北京不乏先例。比如，三利大厦和三利百货更新为中粮·置地广场、北京中粮广场C座由高端家居商场改成写字楼、北京十里堡原西单商场“变身”万科时代广场……

对此，贝壳研究院商业地产分析师郑中表示，北京核心商圈的写字楼市场已经进入存量时代，但受益于信息技术类企业的快速扩张，北京核心写字楼商圈的优质物业依然处于供不应求的状态。而以购物中心、百货商场为主的商业零售物业受到电商和疫情的冲击，实体销量普遍受到影响，部分业主在寻求转型，来提高营收水平。因此，预计今后北京依旧会出现新的“商改写”项目，改造标的以地理位置较好的老旧商业零售物业为主。

“商改办”难度不小，但具投资性价比优势

挖掘存量项目的优势，释放较大价值是商业地产城市更新的关键。从商场物业本身来说，设计绝大部分不适合写字楼，比如商场单层面积大，但正规的写字楼单层面积小。此外，写字楼对于自然采光的要求较高，通常要进行中庭改造。

此外，在郑中看来，商业零售物业通常拥有较为宽敞的中庭和不规则的形状，如何在有限的空间里将可租赁的办公面积较大化，从而达到营收目标，对改造设计团队而言是一个挑战。

目前，无论是北辰·新空间还是高和融中心都在改造上下足了功夫，无一不是凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境来吸睛。

据悉，“北辰·新空间”邀请知名设计师刘晓光来操刀，“西单更新场”便是刘晓光的城市更新代表作。

据北辰写字楼分公司相关负责人介绍，因为原有建筑基础条件有一些优势，比如层高达到4.5米，是超甲级写字楼的标准。但是原有建筑内有很多结构柱子，最终决定拔了三根柱子，将承重放到周边柱子以及剪力墙上，才得以呈现出退台式设计和22米挑高阳光顶的空间感。

虽然，城市更新的改造项目的难度大，耗时长，但是很多“商改写”项目的改造动力仍不小。

在高和资本地产科技基金合伙人李慧忠看来，近日，和谐健康险以90.57亿元的价格收购SK大厦；此前，GIC以约80亿收购LG双子座大厦。在北京核心区，这类交易价格透明，市场化程度大，导致价格偏高，资本化率接近3.5%。相比之下，收购经营不好的商场，然后进行“商改办”，投资收益的性价比优势更为明显。

科技互联网企业需求外溢，哪些区域受益？

改造项目的运营是关键，而产业则是写字楼的重要支柱。据悉，“北辰·新空间”的定位瞄准了TMT（科技、媒体和通信产业），以吸引互联网科技企业入驻。无独有偶，高和融中心办公业态的客群主要也是面向科技互联网企业。两个“变身”智能化办公场景的项目同时直指科技互联网企业，并不是偶然。

对此，郑中表示，目前，中关村-上地区域可大面积租赁的办公面积较为有限，外溢需求已经延伸至北清路区域，TMT公司成为近期新租户主力。相对于金融等其他租户，TMT类企业更加倾向整层或整栋租赁，表现相对“强势”。

戴德梁行刚刚发布的第二季度写字楼市场趋势报告也显示，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。

“目前，北辰·新空间接触的客群也大多是科技类或是“互联网+”企业。这与之前亚奥板块的老客群不同。”北辰写字楼分公司相关负责人如是说。

提到亚奥写字楼的客群，要从2008年地标建筑北辰时代大厦入市说起。当年北辰时代大厦对标CBD的新华保险大厦、LG大厦，挖角CBD客群。随着汇丰银行、中行、招行、建行、信达证券、中石油、中石化等金融类客户和大型国企入驻北辰时代大厦，亚奥板块才渐成气候。目前，北辰时代大厦进驻10年以上的客户占到60%。

截至目前，虽然亚奥片区还没有形成高科技公司扎堆的氛围。但是高力国际分析人士认为，由于亚奥片区毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有非常强的竞争力，吸引了这两个区域的部分外溢需求。

随着城市更新加速，在改造供应和互联网科技企业需求的推动下，新的市场格局正在形成。对此，郑中认为，经过近五年的发展，以阿里巴巴、美团为代表的望京-酒仙桥区域已经成为全市仅次于中关村-上地的高科技产业园。而以京东为代表的亦庄区域近期也吸引了不少科技类和制造类租户，以华为为代表的丽泽商圈今后也会吸引一部分信息技术类企业入驻。

来源：新京报记者 袁秀丽 图片来源 企业供图