12月上半月北京租赁市场“入冬”,成交量价进入下降通道

天气转冷，北京租赁市场热度也显著降温。根据贝壳研究院数据，12月上半月，北京市租赁市场成交量环比下降1.5%；同期平均租金水平为83.8元/平方米/月，环比下跌2.2%，同比呈现微涨。

业内人士指出，由于春节前租赁需求以当地的换租需求为主，并且换租需求较弱。因此，预计12月整月北京租赁市场或保持降温趋势，租金水平则可能继续呈现同比微涨、环比稳中微跌的趋势。

成交周期变长 房源出租难度加大

“现阶段房山租赁市场处于淡季，良乡大学城商圈11月至今租赁市场呈降温趋势，成交量和租金水平均出现小幅下降。与此同时，房源成交周期变长，房屋出租难度略有提升。”21世纪不动产良乡大学城店的店东苏文貌如是说。

基于门店成交记录和对周边小区成交房源及价格的分析，21世纪不动产鸿业兴园店的店经理张文锋指出，11月份以来，丰台科技园及看丹桥商圈租赁市场呈下降趋势，价格和交易量均有所下降，以怡海花园小区和鸿业兴园小区为例，租赁价格整体下降5%左右，租金总价高的下降浮动更大。“从交易量来看下降了2成左右，主要是年底租赁换房的频率降低，需求量减少，进入传统淡季。此外，由于前段时间疫情反弹影响。”张文锋称。

21世纪不动产东坝福润四季店的店经理史广浩告诉记者，总体而言，因疫情原因低迷了将近两年的租房市场，在今年夏季迎来一波小高峰。但自7、8月租赁旺季后，北京租赁市场开始下行；目前为租房淡季，跟今年8-9月份相比不仅租金小幅下降，而且租房成交周期也在变长，房源出租难度加大。

史广浩以东坝区域为例分析指出，租赁旺季时成交周期一般为7天左右，现在延长至15-20天，部分房源甚至需要1-2个月，不仅如此，空置房源也明显增多。不过，装修好、楼层好、朝向好、性价比高的优质房源依然成交较快。

而在长租公寓方面，乐乎公寓集团创始人CEO罗意表示，乐乎公寓北京市场12月租金与去年同期持平 ，出租率较去年同期下降2.47%；明年受冬奥会影响，预计在2月中旬回暖。

量价齐跌 住房租赁市场进入传统淡季

从全市来看，也不例外，12月上半月北京市租赁市场热度环比降温。根据贝壳研究院数据，12月上半月，北京市租赁市场成交量环比下降1.5%；平均租金水平为83.8元/平方米/月，环比下跌2.2%，同比呈现微涨。基于此，贝壳研究院高级分析师黄卉预计，由于春节前租赁市场以当地换租需求为主，并且换租需求较弱，因此，预计12月整月或仍保持降温趋势。

与此同时，ICCRA住房租赁产业研究院监测数据显示，2021年12月上旬，北京整体租金水平约为4.56元/平方米/天，按照套均面积29.6平方米计算，平均月租金为4049元/套，平均出租率为92.6%。

从今年全年来看，北京租赁市场租金同比微涨，但仍低于疫情暴发前的2019年同期。贝壳研究院统计显示，2021年至今北京市平均月租金为85.7元/平方米，同比微涨3.1%，但相比于2019年仍微跌0.9%。区域方面，今年除了大兴区平均月租金（51.2元/平方米）同比微跌0.6%外，其余9个城区均同比微涨；但与2019年相比，今年西城、海淀、昌平和顺义区等4个城区租金水平微涨，其余6个城区均下跌。

对此，黄卉分析指出，去年受到疫情冲击后，北京租赁市场的租金水平低位运行，由于租金水平变化有一定的滞后性，虽然成交量已恢复，租金同比呈现小幅微升，但短期内仍难以恢复到疫情前水平；同时，随着租赁支持政策的出台，北京市在逐步增加租赁房源的供给量，供需矛盾逐步趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力。

预计年底保持降温趋势 租金降幅略有加大

展望12月全月租赁行情，史广浩指出，受交易量及市场周期因素影响，预计12月北京住房租赁市场将继续保持降温趋势，租金价格或平稳回落，且降幅较11月略有加大。

我爱我家也分析指出，预计12月整月北京区域租赁市场依然处于淡季期，租赁市场仍将低迷；北京区域住房租赁市场交易量较11月或将持续下降，市场平稳下行。

实际上，今年北京租赁市场回归传统市场周期，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，在3月达到上半年市场热度高峰，7月达到全年市场热度高峰。而到了8、9月，北京租赁市场持续降温，10月呈现小幅回温，但随着天气转冷，11月份开始北京租赁市场也正式“入冬”，市场淡季表现突出。

来自我爱我家的统计显示，租赁市场的降温趋势从11月就开始延续，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比下降15.9%，同比微降0.1%，不过，相比2019年11月则增长9.8%。另据贝壳研究院数据，2021年市场热度TOP30商圈中，11月八成商圈租赁市场环比降温，除了鲁谷、苹果园、朝青等成交量环比增加外，其余24个商圈均环比减少。

来源：新京报记者 张晓兰