超60城优化楼市环境:调控政策变迁的逻辑指向

来源：21世纪经济报道 作者：张敏,张雁楠

清明小长假尚未结束，便又有城市发文调整楼市政策。

4月5日，兰州市人民政府发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，推出四大类共20项措施，全方位优化楼市环境。文件将二套房的首付比例降至30%，取消“认房又认贷”，并降低竞买土地保证金比例，压缩预售资金审批时限。

兰州发布的这份文件，再度引发了外界对地方政府调整楼市政策的关注。据不完全统计，2022年以来，已有超过60个城市对楼市政策进行调整，主要体现为降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。

去年下半年以来，房地产信贷政策一度收紧，造成市场交易降温。此后政策开始纠偏，但市场恢复速度不及预期。这也成为各地优化楼市环境的大背景。根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国商品房销售面积同比下降9.6%，商品房销售额下降19.3%。

与此同时，因城施策的原则也给地方政府留出了独立调整的空间。

分析人士认为，未来一段时间内，旨在优化楼市环境、支持合理需求的政策调整会继续存在。这些政策会对市场起到怎样的提振作用，仍需继续观察。

从郑州到兰州

兰州发布的政策共包含优化项目审批、减轻企业负担、强化服务保障、激发市场活力等四个方面，其中对需求方的支持力度颇大。

文件除了通过降首付、利率优惠等措施降低购房门槛外，还对限购政策进行了放松。文件称，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。

在对企业的支持方面，兰州推出“优化预售资金使用流程”、“压缩预售资金审批时限”等措施，被认为直击房企当下的痛点。

兰州是今年以来调整和优化楼市政策环境力度较大的城市之一。从政策支持的力度和广度来看，兰州的措施不亚于一个月前郑州的举措。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面，推出19条细化措施。郑州发布上述文件时，曾因对市场的支持力度较大而引发广泛关注。两者对比，在鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、土地竞买保证金比例下调等多个方面，兰州与郑州的做法较为一致。但在很多条款上，兰州的表述更为细致，比如对较低首付比例和公积金贷款较高限额的设定均更加明确。

这两个省会城市的举措，是近期多地优化楼市环境的缩影。据不完全统计，2022年以来，已有超过60个城市出台了对楼市政策进行调整，从而优化楼市环境。其中既有郑州、兰州、武汉、杭州、沈阳、贵阳、长沙等省会城市，也有牡丹江、株洲、新乡、北海等广大三四线城市。广州、深圳等一线城市，以及上海市金山区，也在今年2月推出了相关的楼市利好政策。

这也构成了2017年以来较大范围的楼市政策调整潮。从实际效果来看，购房者明显感受到贷款利率下降、放款周期缩短。据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。

北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道表示，今年春节过后，公司旗下项目的带看量明显增多，购房者的意愿和信心有明显回升。同时，开发贷款的审核与发放也有所松动，但幅度不大。

支持合理需求

地方政府积极优化楼市环境的背后，是楼市调控导向发生了微妙的变化。

面对金融机构对房地产信贷大幅收缩的“应激反应”，去年9月末，人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。此后，房地产信贷政策开始松动，利率下降、放款周期缩短的趋势延续至今。

到2021年末，政策转向对需求的支持。去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这也被业界认为是重要的利好。

“合理住房需求”包括刚性住房需求和改善性住房需求。其中，近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。在3月初出台一系列稳楼市政策后，郑州就曾被称为“排名前列个降低改善需求贷款门槛的城市”。

易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。

他进一步指出，正是在这种导向下，对需求的支持成为“地方版”调控主要内容。其中，对改善性需求进行支持，使得很多条款显得尺度颇大。

在分析地方政府调整楼市政策的动作时，严跃进还指出了“因城施策”的原则。他表示，“因城施策”一直是政府部门调整楼市政策的准则，这也给地方政府留出了独立调整的空间。因此，地方政府优化楼市环境的举措多样又密集，但均在其权限范围内，有迹可循。

事实上，支持合理需求的政策方向和因城施策的调控原则正是今年楼市政策的主基调之一。2022年的政府工作报告明确指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

距离“良性循环”还有多远？

从现实出发，优化楼市环境、支持合理需求也有着积极的意义。

今年对楼市政策进行调整的城市，大都承受着交易量和房价的双重压力。以兰州为例，中指研究院指出，兰州市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，“购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。”

房价方面，根据国家统计局的数据，自2021年8月至2022年2月，兰州市的新房和二手房价格均连续7个月环比下跌。早前发文的郑州，同样经历了房价“七连跌”。

政策层面的纠偏，使得楼市进入修复通道中。今年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，特别水平处于近几年的高位。但与去年同期的高点相比，仍然分别有9.6%和19.3%的降幅。

且从市场的感受来看，信心仍显不足。前述房企人士认为，一方面，疫情因素阻碍了局部市场回暖的步伐；另一方面，由于开发端的信贷政策放松幅度有限，加之预售资金监管政策仍然严厉，市场回暖对房企流动性的改善的显现需要时间。

“我们在去年末的判断是，只要扛过今年排名前列季度就可以‘转危为安’。但现在来看，苦日子要比预期更长一些。”该人士说。

流动性不足也使房企在拿地和投资中缺乏足够的积极性。截至4月初，多个城市完成了今年的首轮集中供地。从结果看，交易热度普遍高于去年的第二轮和第三轮集中供地。但与去年的首轮集中供地相比，热度仍然远远不足，且民营房企的积极性仍然较差。

前述人士表示，如果信心没有恢复的话，市场回暖就很难持续，行业也就不能称得上“良性循环”。他认为，要实现房地产业的“良性循环和健康发展”，还需要更加精准的政策支持，以及市场信心的进一步恢复。

多数受访者认为，在现有的基调下，地方政府因城施策优化楼市环境的尝试仍将持续。房价持续下跌的城市，以及市场低迷的三四线城市更有“优化楼市环境”的动力。

这些措施对市场的影响还需继续观察。中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。他指出，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。